麓湖御景高端项目整改及推广建议营销策划方案

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1、【麓湖御景】整改及推广建议2009年6月目录Part1项目分析Part2客户分析Part3项目现场整改Part4宣传推广Part5中地行优势Part1项目分析地理分析交通分析教育分析配套分析视野分析景观分析1PART【项目分析】本项目位于麓苑路，是传统是市中心地段，紧邻荔湾、天河两大成熟区域。越秀核心，共享三大成熟区域繁荣本案天河荔湾白云越秀本位处于市区中心主干道（环市路、恒福路），通过内环路实现荔湾、白云、越秀以及天河的无缝连接。交通便捷，幅射范围十分广阔越秀区白云区荔湾区海珠区本案天河区地理分析交通分析教育分析配套分析

2、视野分析景观分析1PART【项目分析】周边名校林立，紧邻一级大学、中学、小学、幼儿园等名校林立，教育优势十分明显广东广播电视大学广州二十一中学中星小学黄花小学华侨幼儿园广州财政学校本案地理分析交通分析教育分析配套分析视野分析景观分析1PART【项目分析】配套完善，生活十分便利医院、餐馆、文化馆等配套应有尽有，繁华生活由此开始。黄花岗公园白云宾馆广东国际大酒店好世界广场花园酒店第三人民医院华乐分院地理分析交通分析教育分析配套分析视野分析景观分析1PART【项目分析】南北视野分析北向七层以上均有开阔景观，南向二十层以上方有开阔

3、视野。低矮楼房三荣大厦南向二十层以上方有开阔视野北向七层以上均有开阔景观20F地理分析交通分析教育分析配套分析视野分析景观分析1PART【项目分析】东西视野分析西向需十五层以上方有开阔视野，东向需二十层以上方有开阔视野。28F麓湖阁西向需十五层以上方有开阔视野东向需二十层以上方有开阔视野地理分析交通分析教育分析配套分析视野分析景观分析15F麓湖35号大院1PART【项目分析】西北及东北高层视野开阔，有较好的景观项目西北及东北15F以上单位均有较好的景观。地理分析交通分析教育分析配套分析视野分析景观分析越秀公园麓湖公园本案雕

4、塑公园1PART【项目分析】SWOT分析Strength优势Weakness弱势Opportunity机会Threat威胁1PART【项目分析】市中心房源供应十分紧缺在土地资源日益紧缺的形势下，广州市未来土地供应量将主要集中在距离市中心较远的地区，而市中心地段由于经历较长时间的开发，现时可供应的土地则凤毛麟角；而伴随经济的日益发展，对市中心的房源的渴望可见一斑。1231PART【项目分析】项目区域配套十分完善，教育配套尤其成熟越秀区为传统的老城区，城区配套完善，而项目所处的位置正好处于越秀区中心地段，教育、公园、地铁、步行

5、街、医疗等便利设施就在项目周边，而优质的教育离项目只是咫尺之遥，优势不言而喻。类别学校大学广东广播电视大学中学广州二十一中学、广州财政学校小学黄花小学幼儿园华侨幼儿园教育资源：1231PART【项目分析】区域经济能力较好客户成为强大的客户群体支持此外项目辐射范围区域内拥有较多的企事业单位，如省第二中医院、南方电视台、广东电视台等等，为本项目提供了大量潜在的优质客户。1231PART【项目分析】项目烂尾超过十年，且发展商在市场知名度较为一般，造成客户信心不足淡化建议※建设银行已成为项目的合作伙伴，发展商融资等实力大为提升；

6、※强化项目地段及配套上的优势，以此增强客户信心。1231PART【项目分析】项目自身户型设计较差，实用性不足，同时目前剩余较多低层单位，基本无景观可言123淡化建议：※强化市区项目地域及配套的优势，弱化户型设计上的不足；※对于无景观的单位可适当采用价格策略，以较优惠的价格吸引客户。1PART【项目分析】项目位置较为深入，影响项目宣传传播123淡化建议※通过一系例实惠的宣传方式（派单、移动指示牌）等截流客户，提高项目传播度1PART【项目分析】政府将“中调”确立为重要发展方向之一123而近年来政府为防止市中心空心化，实施”

7、中调”政策（摘自《转发市信息化办公室关于推进广州市地理空间信息资源整合利用实施意见的通知》），加大对中心的财政投入力度，如加快旧城改造等，以此保持老城区的经济活力；项目亦可借此之机，提升项目周边环境，以此树立更好的形象。1PART【项目分析】未来经济发展将向利好方向发展1232010年为亚运比赛年，届时一系列促进经济的措施将会施行，力保亚运年期间经济的高速运转。此外政府还会不断实施刺激经济的政策，以此推动内需，使得经济能在一个较高水平上运转。1PART【项目分析】项目所处地区一手住宅供应很少，本项目在一定程度上填补市

8、场的空白123项目所处地区周边并不存在新的住宅供应，本项目几乎承担此片区需求的压力；这同时亦是市场给予的难得契机。1PART【项目分析】城市中央楼市热点持续升温，产品性价比更具优势对应方法※外区楼盘虽然在价格、产品上具有一定的优势，市区楼盘具有地段性的优势，此优势为不可复制；※在项目自身打造产品的时候