我国房价上涨现象的探源研究——以济南市为例进行分析--论文

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1、我国房价上涨现象的探源研究——以济南市为例进行分析摘要：近几年来，房地产价格突飞猛涨，政府连续出台若干稳定房价的新政策，在这些政策实施后，房价依然居高不下，究竟是什么原因导致房价一直高涨。本文以济南市为例，从影响房价的政治、经济、文化和法制方面进行分析，讨论房价上涨的原因，并提出一些合理性建议。关键词：房价上涨；房地产投资规模；建设成本；消费者预期引言从2007年到至今，中央花大力气对房地产市场进行宏观调控，相继出台了很多抑制房价上涨的政策，但房价却一直居高不下，弄清房价上涨的原因具有很重要的意义。本文通过济南市房地产的基本现象来分析引起房价上涨的政治、经济、文化、法制方面，得出房价上涨的

2、主要原因是住房供求不均衡，从而提出一些合理性建议来抑制房价。一济南市房地产市场情况新中国成立初期，济南城市发展基础好，成为全国少数特别城市之一。1966年成为屈指可数的华北重镇之一，1977年至今是城市化发展的时期，到2009年末城市化水平达到57.73%。为促进人口增长与经济、城市发展的科学契合，济南市推出了省会城市现代化一揽子重大战略部署，到2012年济南将实现70%的城镇化水平。2010年，住宅市场全年总供应面积268.75万平方米，其中新增144.83万平方米，新增供应明显增多，但由于存量房源较少，市场整体供应仍旧不足，价格保持上涨趋势，“万元房”成为市场领军。如保利大名湖、中海奥

3、龙官邸、万达公馆等都在万元以上，10001元一平米的房子占到22%。表1.济南市2007年-2010年住宅均价变化表（单位：元/平方米）年份2007年2008年2009年2010年价格6245753282099388数据来源.济南统计局19图1.济南市2007年-2010年住宅均价变化（单位：元/平方米）从整体来看，2007年至2010年济南市普通住宅一直保持稳步增长的态势。2007年济南的住宅均价6245元/平方米到2008年住宅均价7532元/平方米，上涨了20.61%，从2008年到2009年，济南市住宅均价上涨了8.25%，从2009年住宅均价8209元/平方米到2010年每平方米

4、9388元，上涨了14.36%，2010年的住宅均价比2007年的住宅均价上涨了50.33%。表2.济南市2007年-2010年公寓均价变化表（单位：元/平方米）年份2007年2008年2009年2010年价格5130634278498947数据来源.济南市统计局19图2.济南市2007年-2010年公寓均价变化（单位：元/平方米）从图中我们可以看到近几年济南市公寓的房价一直在上涨，2010年济南市公寓均价9947元/平方米比2007年济南市公寓均价5130元/平方米上涨了74.41%，2009年比2007年上涨了53%，2008年公寓均价比2207年公寓均价上涨了23.63%，上涨幅度很

5、大。表3.济南市2007年-2010年房屋销售价格指数（以上一年为基数）年度2007年2008年2009年2010年价格指数103.80%104.50%101.70%106%数据来源.济南市统计局19图3.济南市2007年-2010年房屋销售价格指数（以上一年为基数）从图中可以看出来，尽管2009年的上涨幅度不是很大，但此图是基于上一年的数值为基数，2009年比2008年上涨了1.7%，总体上房价还是在上涨，而2010年房价上涨的幅度最大。二影响济南市房价上涨的主要因素影响济南市房价的因素有很多，本文从政治、经济、文化、法制等方面进行分析，重点分析影响房价上涨的经济因素。（一）济南市的政治

6、对房价的影响影响一套住宅价格水平的一个重要因素是其地理位置，地理位置好，价格就高于一般水平，反之，则低于一般水平。[1]多数人选择在济南买房子，很大的原因是因为济南市是省会城市。明代以来，从中国建立行省制度开始，600多年来济南一直是山东省的省会。作为山东省政治、经济、科技、教育、文化中心的济南，不仅是全国副省级城市和特大城市之一，而且也是全国区域性金融中心。济南有如此高的房价跟它的政治地位是分不开的。（二）济南市的经济对房价的影响1.济南市全市生产总值给房价的上涨创造宏观条件一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平较高、资金充裕，从供给方面看，国民生产总值总量加大，用于投资的部分

7、会相应较大，用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加，相关行业的配套服务能力也较强，能够满足不同时期、不同层次、不同结构的房地产需求。[2]表4.济南市2007年-2010年全市生产总值（单位：亿元）时间2007年2008年2009年2010年全市生产总值2562.813017.43351.43910.8数据来源.济南市统计局19图4.济南市2007年-2010年全市生产总值（单位：亿元）从图中可以看出济南市的