土地信托模式及法律问题分析

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1、土地信托交易模式及法律问题分析一、土地流转的对象土地流转包括农用地承包经营权流转、农村宅基地使用权流转和集体建设用地使用权流转。（一）农用地承包经营权在不改变农用地所有权的情况下，农户与农户之间、农户与其他农业生产者之间发生的土地承包经营权流转，包括土地承包经营权转包、出租、互换、入股、抵押及继承等方式。（二）农村宅基地使用权宅基地是农户个人用作建造住宅而占有、使用的本集体所有土地。宅基地的所有权属于农村集体经济组织，农村宅基地使用权的流转，是指宅基地使用权人将其宅基地使用权通过出租、转让和入股等方式让与他人使用的一系列交易行为。（三）集体建设用地使用权三中全会提出建立城乡统一的

2、建设用地市场。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价直接入市。二、土地流转传统模式（一）政府主导的土地流转模式1、农用地由当地政府组织牵头成立合作经济组织，农民自愿以入股、协议14转让等方式将自己所拥有的土地承包经营权委托给该组织，然后由当地政府组织协调经营性企业向该组织受让土地使用权，企业以经营土地所获得的收入向该组织支付土地收益金，土地收益金由村镇政府和合作经济组织按一定比例分成，最终再由合作经济组织向农民分配。该模式下土地仍归农村集体所有，农民收入基本可以概括为“租金保底+盈余分红+打工收入”。采取这种方式

3、的代表性地区有安徽芜湖、成都三圣乡等地。2、集体建设用地江苏昆山对村集体通过复垦等方式获得的一些非农建设用地“额度”采用了类似模式，由农民入股设立合作经济组织，在村里的建设用地上建造标准厂房、打工楼、店面房、农贸市场等出租，租金年底分红。3、宅基地“宅基地换房”的模式较为常见，农民以宅基地换房后，政府再将宅基地复垦后置换出的建设用地指标部分用于农民安置房建设，部分用于房地产开发，建设用地出让所获得的收入可用于平衡农民安置房建设和公共服务配套所需资金。该模式是推动村改社区的重要方式，最终目的是加快实现城镇化。代表地区有天津、成都、嘉兴、无锡等。（二）市场化的土地流转模式1、运作方式

4、主要是通过设立农村土地产权交易所等平台实现农村土地按照14市场化方式进行交易。2、实行区域目前广东、成都、温州、重庆、武汉都设立了不同形式的农村土地产权交易平台，可以在该平台上进行交易的产权不尽相同，大致包括农用地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权、农村闲置宅基地使用权等，其中以广东的模式市场化程度最高。3、成功案例2005年10月1日，广东省内的集体建设用地可以直接进入市场交易，自由出让、转让、出租和抵押，与国有土地“同地、同价、同权”，并要求农村集体建设用地流转的收益50%以上用于农民的社会保障。市场化的模式比政府主导的土地流转模式更为高效，更有利于加快

5、土地流转的进程，进一步优化土地资源配置，促进农民增收。（三）类信托化的土地流转模式1、定义所谓“类信托化”是指该土地流转模式中已经引入了信托理念，但并未引入专业的、有牌照的信托公司，也未能由民事信托转化为商事信托。2、代表区域目前比较有代表性的地区是湖南益阳和福建沙县，主要方案如下：（1）颁土地“长久证”，为实现规模化、集约化的农业生产创造条件；14（2）政府出资设立土地信托机构（公司型组织方式）；（3）借助土地信托流转服务中心设立信托基金，加速土地流转；（4）土地流转收益运用广泛，确保实现企业、农户、集体多方利益。3、模式分析该模式在流程上已经非常接近于土地信托，在实践中也取得

6、了一定的效果，例如湖南益阳最早试点的草尾镇，农村土地流转达到了90%以上，农民提出了集中居住的要求，出现了就地城镇化的趋势。这一方面证明了土地信托的可行性，另一方面也彰显了土地信托推动城镇化进程的重要意义，但运行中的问题也十分明显。三、土地流转传统模式存在的问题我国现有土地流转模式虽然一定程度上起到了盘活农村土地资源的作用，但在制度设计和实际操作过程中仍存在诸多问题1、各地模式差异较大，存在信息不透明、管理不规范等问题，土地流转中相关主体（如合作经济组织、产权交易平台）的管理有待加强。2、土地流转的根本目的是保障农民权益、提高农民收入，但在利益分配过程中，常有侵害农民权益的行为发

7、生，与土地流转的初衷相悖。3、土地流转的资金来源单一，未实现社会化融资，资金的局限性限制了土地流转规模，也限制了依托流转土地的农业产业的发展。4、无论是农村合作经济组织还是政府出资设立的土地信托机构，14均无法替代信托公司在外部监管、内部治理、金融服务等方面的优势。截止2013年底，经营权流转面积达到26%，全国农村承包50亩以上土地大户达到287万家，家庭农场平均面积达到200亩左右。四、北京信托土地信托交易模式（一）交易模式简介由集体经济组织作为委托人，将土地以土地信托方式委