香港地产公司财务分析

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1、香港四大地产公司财务比较分析地产业是香港的重要经济支柱，即便是在世界范围内，香港地产业的发展水平也处于一个相当高的位置之上。而在香港，长江实业、恒基兆业、新鸿基、新世界发展这四家地产公司均是地产界的骄子，凭借其规模和良好声誉，在港人的心目中，四大地产公司就代表了香港的地产业。经过多年的不断发展，四大地产公司各自形成了一套行之有效而又独具特色的企业运作模式，值得我们学习和借鉴。财务是企业经济活动的反映，以下本文从财务角度对四大公司进行比较分析，希望从中获取一些启示。一、公司基本情况新鸿基地产发展有限公司在四大地产公司中规模

2、最大，它于1972年在香港联交所上市，核心业务是开发房地产供销售及收租投资，相关业务包括酒店管理、保险、金融业务和运输基建管理，并涉足科技领域。新世界发展有限公司于1970年成立即开始其房地产开发业务，并于两年后在香港联交所上市。经过二十多年的积极发展，该集团已将其核心业务从地产扩展至酒店、基建、服务以及电讯。同时它也是在中国大陆最大的香港投资者。长江实业（集团）有限公司是香港最负盛名的企业之一。集团业务范围广泛，包括房地产发展、基础建设、港口货运、能源、零售、酒店及电讯业务。恒基兆业地产有限公司是一家投资控股公司，透过

3、附属公司参与香港的房地产开发与投资、项目管理、建筑、物业管理、酒店、公用事业、零售、财务及投资控股以及在中国大陆的房地产开发。其旗下，包括联营公司，有六家上市公司，其中三家为恒生指数的成份股。二、四大地产公司财务比较分析由于条件所限，本文仅获取新鸿基、新世界、恒基兆业1996年6月30日起截止到1999年6月30日及长江实业1996年12月31日起截止到1999年12月31日的财务数据。需要说明的是，新鸿基、新世界、恒基兆业是以截至六月三十日止的一年作为一个会计年度，而长江实业以截至十二月三十日止的一年为会计年度，虽然会

4、计期间不同，但该差异将不至于影响比较趋势。本文所使用的财务数据均以其会计年度为基准。（为便于与我司比较，将我司截止99年12月31日的A股财务数据列于四大地产公司数据之下，以1港币=1.08人民币作为换算汇率。）1．业务规模比较（单位：亿港币）u总资产（图1）四家公司的资产规模均在97年达到较高点，其后除长江实业稳步增长外，其他公司都有所减小。新鸿基资产规模最大，但99年长江实业一举超过了新鸿基位居第一。（注：图中所标识的年份表示长江实业及万科截止当年12月31日的一个年度或其他三家地产公司截止当年6月30日的一个年度，

5、以下相同。）u营业额（图2）从绝对数看，新鸿基的营业额规模最大；新世界虽不及新鸿基但营业额较稳定，表明业务发展较平稳；长江实业和恒基兆业营业额增减起伏较大。99年四家公司的营业额从大到小排序为：新鸿基、新世界、恒基兆业、长江实业。u净资产（图3）从增长趋势看，长江实业的净资产规模逐年稳步上升，其他三家公司均在97年达到最高点，98年又有不同程度的下滑，到99年下滑势头有所减缓，新世界和恒基兆业的净资产还略有回升。99年长江实业的净资产超过新鸿基跃居第一。恒基兆业净资产规模最小。需要说明的是，99年长江实业在营业额下降的情

6、况下，资产规模得到讯速膨胀，主要原因是对联营公司（和记黄埔、长江基建等）的长期投资获得了丰厚回报。年内投资收益额达$580亿，是上年的12倍（其中和记黄埔因出售Orangeplc股权长实获得投资收益$577亿）。u每股净资产（单位：港币）（图4）四家公司每股净资产的变动趋势与各自净资产的变动趋势是一致的，但排序略有不同，原因在于新世界的股本规模相对较大。尽管长江实业的股本规模也较大，但因99年的良好业绩使每股净资产位居其他公司之首。无论是在总资产、净资产或是营业额方面进行比较，这几家公司按规模大小进行排序，顺序都是一样的

7、（长江实业的营业额除外，这主要由于该集团的主要利润来源和记黄埔等公司为其联营公司，不属合并报表范围），且四家公司的净资产与总资产的变动趋势基本一致。这种关于公司规模的财务指标的同一性，在一定程度上说明香港四大地产公司在公司规模的扩张上，表现出一种较为明显的均衡发展特征，而非单个财务指标的突出。万科的资产规模和营业规模虽远不及四大公司，但近年呈现出稳步增长的趋势。2．短期偿债能力比较u流动比率（流动资产/流动负债）（图5）尽管99年各公司的流动比率相差不大，但从各年情况看，四家公司流动比率的大小和变动趋势存在很大差异。长江

8、实业的流动比率较高，但98年开始已明显降低。99年除新鸿基外，各公司（含万科）的流动比率均比上年降低，表明其短期偿债能力有所减弱。由于个体差异，无法看出香港大发展商合理的最低流动比率水平。u速动比率[（流动资产-存货）/流动负债]公司长江实业恒基兆业新鸿基新世界万科年份99989998999899989998速动比0