湘潭县基准地价报告

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1、前言地产市场是一个动态市场，土地市场建设的核心问题是地价管理问题。为使基准地价符合地产市场的客观实际，保持基准地价的现势性，在地产市场发生变化或影响地价的各种因素发生较大变化时，需要对基准地价进行重新评估，及时更新基准地价成果。在全国城市基准地价更新与平衡工作研讨会上明确提出“要加强地价管理基础工作，进一步培育和规范我国的土地市场”。新《土地管理法》确定的征收新增建设用地土地有偿使用费，是以基准地价的体系建设为前提的。土地市场发育和规范的程度，也要以地价形成机制的状况来衡量。因此，作为地价管理的基础和地产价格体系核心的基准地价更新，是我国土地市场建设的根本任务和重要保证。在湘潭县的土地市场建

2、立完善过程中，2003年制定的基准地价成果，曾为政府合理配置城市土地资源提供了依据，也为土地投资者和使用者进行投资和交易等活动提供了市场信息。由于近年来的土地市场变化，湘潭县基准地价成果已经陈旧，难以准确、及时地反映当前的土地市场行情，影响政府对地价政策的制订，制约了地价调节作用的发挥。为了加强政府及国土管理部门对城市土地市场的管理，促进城市土地资源的更有效配置，湘潭县根据《国土资源大调查管理若干规定(暂行)》、《新一轮国土资源大调查纲要》、《新一轮国土资源大调查实施方案》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，于2007年11月开展了《湘潭县城镇基准地价更新》工作。更新区域为县城

3、易俗河镇、九华经济区和15个建制镇近期规划区，总面积约74km2。项目组自2007年11月开始，经过制定实施方案、技术培训、外业调查、资料收集整理、土地级别划分及基准地价评估测算、图件编制、报告撰写等工作，于2008年7月底全部工作结束并提请验收。在整个工作过程中，始终得到了省国土资源厅地产管理处、湘潭市国土资源局、湘潭县政府及有关领导和专家的支持和指导，在此一并表示衷心的感谢！湘潭县城镇基准地价更新项目组二OO八年八月iii湘潭县城镇基准地价更新领导小组组长：肖泽辉（湘潭县人民政府副县长）副组长：郭文艺（国土资源局局长）唐剑恒（财政局局长）成员：彭志高（国土资源局党委委员）朱建阳（国土资源

4、局副局长）彭俭（国土资源局副局长，九华分局局长）许赛美（国土资源局副局长，管委会分局局长）陈赛龙（物价局副局长）林涛（房产局副局长）唐策群（建设局副局长）姜伟文（规划局党组书记）iii湘潭县城镇基准地价更新技术小组总负责人：吴跃民项目负责人：雷海平、卢维资料收集与整理人员：游小敏、朱启明、向杨、谭永生、平元帅基准地价测算人员：游小敏、向杨图件编制人员：游小敏、朱启明报告撰写人员：游小敏、崔宇报告审定人员：雷海平、卢维、崔宇、刘明亮、李丽琴、谭永生、刘昉、曹政辉校对人员：谭永生、朱启明iii目录前言i第一章绪论1第一节湘潭县概况1第二节湘潭县基准地价更新工作概述4第二章资料收集与整理11第一节

5、样点资料收集的基本原则11第二节资料收集的内容12第三节资料收集的程序13第四节资料整理14第三章土地级别划分16第一节土地级别划分的原则、要求及依据16第二节级别的划分17第四章基准地价评估与测算26第一节基准地价概述26第二节计算参数的确定28第三节样点地价计算33第四节样点地价修正37第五节样点地价检验40第六节基准地价的确定44第五章九华经济区基准地价评估53第一节九华经济区简介53第二节基准地价评估54第六章建制镇基准地价评估56114第一节建制镇简介56第二节建制镇分等62第三节基准地价评估71第七章宗地地价修正体系73第一节宗地地价修正原理73第二节地价影响因素分析74第三节宗

6、地地价修正系数表的编制75第四节宗地地价修正体系79第五节九华经济区、建制镇宗地地价修正体系93第六节利用基准地价系数修正法评估宗地地价94第八章湘潭县城镇基准地价成果分析97第一节地价空间分布规律97第二节纵向对比分析99第三节横向对比分析101第九章成果特点、意义及应用104第一节成果特点104第二节成果意义105第三节成果应用说明107第四节成果应用建议110114第一章绪论第一节湘潭县概况一、地理位置及自然条件（一）地理位置湘潭县位于湖南省中部偏东，湘江下游西岸，北纬27°20´－28°05´，东经112°25´－113°03´。东北与长沙县以湘江为界，东与株洲县相连，东南隔湘江与衡

7、东县相对，南与衡山县接壤，西南与双峰县相邻，西与湘乡市接界，西北与韶山市毗连，北与宁乡县、望城县为邻，县域总面积为2512.98km2。（二）气候资源湘潭县属典型的中亚热带季风性湿润气候，冬夏时间长，春秋时间短，暑热期长，严寒期短，热量充足，雨水集中，光、温、水的地域差异小，灾害性天气较多，具有明显的大陆性气候特征。年平均气温16.7℃～18.7℃。1月最冷，平均气温5.0℃；7月最热，平均气温32.1℃；历