湘潭县基准地价报告

湘潭县基准地价报告

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1、前言地产市场是一个动态市场,土地市场建设的核心问题是地价管理问题。为使基准地价符合地产市场的客观实际,保持基准地价的现势性,在地产市场发生变化或影响地价的各种因素发生较大变化时,需要对基准地价进行重新评估,及时更新基准地价成果。在全国城市基准地价更新与平衡工作研讨会上明确提出“要加强地价管理基础工作,进一步培育和规范我国的土地市场”。新《土地管理法》确定的征收新增建设用地土地有偿使用费,是以基准地价的体系建设为前提的。土地市场发育和规范的程度,也要以地价形成机制的状况来衡量。因此,作为地价管理的基础和地产价格体系核心的基准地价更新,是我国土地市场建设的根本任务和重要保证。在湘潭县的土地市场建立

2、完善过程中,2003年制定的基准地价成果,曾为政府合理配置城市土地资源提供了依据,也为土地投资者和使用者进行投资和交易等活动提供了市场信息。由于近年来的土地市场变化,湘潭县基准地价成果已经陈旧,难以准确、及时地反映当前的土地市场行情,影响政府对地价政策的制订,制约了地价调节作用的发挥。为了加强政府及国土管理部门对城市土地市场的管理,促进城市土地资源的更有效配置,湘潭县根据《国土资源大调查管理若干规定(暂行)》、《新一轮国土资源大调查纲要》、《新一轮国土资源大调查实施方案》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》,于2007年11月开展了《湘潭县城镇基准地价更新》工作。更新区域为县城易俗

3、河镇、九华经济区和15个建制镇近期规划区,总面积约74km2。项目组自2007年11月开始,经过制定实施方案、技术培训、外业调查、资料收集整理、土地级别划分及基准地价评估测算、图件编制、报告撰写等工作,于2008年7月底全部工作结束并提请验收。在整个工作过程中,始终得到了省国土资源厅地产管理处、湘潭市国土资源局、湘潭县政府及有关领导和专家的支持和指导,在此一并表示衷心的感谢!湘潭县城镇基准地价更新项目组二OO八年八月iii湘潭县城镇基准地价更新领导小组组长:肖泽辉(湘潭县人民政府副县长)副组长:郭文艺(国土资源局局长)唐剑恒(财政局局长)成员:彭志高(国土资源局党委委员)朱建阳(国土资源局副局

4、长)彭俭(国土资源局副局长,九华分局局长)许赛美(国土资源局副局长,管委会分局局长)陈赛龙(物价局副局长)林涛(房产局副局长)唐策群(建设局副局长)姜伟文(规划局党组书记)iii湘潭县城镇基准地价更新技术小组总负责人:吴跃民项目负责人:雷海平、卢维资料收集与整理人员:游小敏、朱启明、向杨、谭永生、平元帅基准地价测算人员:游小敏、向杨图件编制人员:游小敏、朱启明报告撰写人员:游小敏、崔宇报告审定人员:雷海平、卢维、崔宇、刘明亮、李丽琴、谭永生、刘昉、曹政辉校对人员:谭永生、朱启明iii目录前言i第一章绪论1第一节湘潭县概况1第二节湘潭县基准地价更新工作概述4第二章资料收集与整理11第一节样点资料

5、收集的基本原则11第二节资料收集的内容12第三节资料收集的程序13第四节资料整理14第三章土地级别划分16第一节土地级别划分的原则、要求及依据16第二节级别的划分17第四章基准地价评估与测算26第一节基准地价概述26第二节计算参数的确定28第三节样点地价计算33第四节样点地价修正37第五节样点地价检验40第六节基准地价的确定44第五章九华经济区基准地价评估53第一节九华经济区简介53第二节基准地价评估54第六章建制镇基准地价评估56114第一节建制镇简介56第二节建制镇分等62第三节基准地价评估71第七章宗地地价修正体系73第一节宗地地价修正原理73第二节地价影响因素分析74第三节宗地地价修正

6、系数表的编制75第四节宗地地价修正体系79第五节九华经济区、建制镇宗地地价修正体系93第六节利用基准地价系数修正法评估宗地地价94第八章湘潭县城镇基准地价成果分析97第一节地价空间分布规律97第二节纵向对比分析99第三节横向对比分析101第九章成果特点、意义及应用104第一节成果特点104第二节成果意义105第三节成果应用说明107第四节成果应用建议110114第一章绪论第一节湘潭县概况一、地理位置及自然条件(一)地理位置湘潭县位于湖南省中部偏东,湘江下游西岸,北纬27°20´-28°05´,东经112°25´-113°03´。东北与长沙县以湘江为界,东与株洲县相连,东南隔湘江与衡东县相对,南

7、与衡山县接壤,西南与双峰县相邻,西与湘乡市接界,西北与韶山市毗连,北与宁乡县、望城县为邻,县域总面积为2512.98km2。(二)气候资源湘潭县属典型的中亚热带季风性湿润气候,冬夏时间长,春秋时间短,暑热期长,严寒期短,热量充足,雨水集中,光、温、水的地域差异小,灾害性天气较多,具有明显的大陆性气候特征。年平均气温16.7℃~18.7℃。1月最冷,平均气温5.0℃;7月最热,平均气温32.1℃;历

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