中国房地产项目投资收益测算分析研究报告_22页

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1、**项目投资收益测算分析报告框架及分析内容**集团·**项目·投资收益测算分析PART1.项目总收益计算销售收入计算租金收入计算其他收入计算PART2.项目成本计算PART3.项目财务综合分析土地成本项目前期费、建安工程费…营销管理费投资估算分析经济收益分析现金流量表静态敏感性分析及投标建议项目规划指标总占地174321建筑用地134434总建筑面积349528容积率2.6建筑密度20.73%绿化率30%宗地分项面积(平方米)个数(个)宗地一地上建筑面积18层酒店式公寓商业会所物业管理用房公厕小计地下建筑面积人防车位非人防车

2、位小计宗地二地上建筑面积住宅11层小高层18层高层21层高层小计公建商业会所幼儿园物业管理用房小计小计地下建筑面积人防车位非人防车位小计项目背景及规划指标本项目由公寓、商业、办公等物业组成，具体的项目规划指标如下表：贴图贴图贴图房地产开发项目财务报表体系房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。财务报表体系本项目主要采取以下三类报表作为投资收益分析的主表：成本核算细表投资、收益估算表现金流量表Part.1项目总收益计算销售收入计算各产品现价及价格预测产品类型200920102011201220132014年复合均价（年均增

3、长幅度）8.0%7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%——高层住宅(元/平方米)ab=a*1.08c=b*1.07d=c*1.06e=d*1.05f=e*1.05g=(a+b+c+d+e)/5（年均增长幅度）7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%——酒店公寓(元/平方米)一层商业用房(元/平方米)二层商业用房(元/平方米)地下车位(万元/个)（年均增长幅度）6.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%——写字楼(元/平方米)所以，该项目住宅部分销售总收入为：g*住宅销售面积（其他部分同样方法计算）本项目可售部

4、分为**，可售面积为**，项目分6年售完，各年的产品均价及销售总收入如下表：租金收入计算（以写字楼租金为例）本案办公楼租金=2.2元/平方米/天（建筑面积）项目甲级办公楼面积为10000平方米，办公楼租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算，以每年3%的租金涨幅计算，第一年除去40%的不确定因素，之后的每年则除去10%的不确定因素：各年预期租金＝当前平均租金×（1＋3%）2012年（1＋3%）2013年（1＋3%）2014年…（1＋3%）2032年年份办公楼租金(建筑面积)小计201320142.47540930020

5、152.54834390020162.62860670020172.70886950020182.78913230020192.86939510020202.95969075020213.04998640020223.131028205020233.221057770020243.321090620020253.421123470020263.521156320020273.631192455020283.741228590020293.851264725020303.961300860020314.081340280020

6、324.2013797000合计201063900从2013年开始，未来20年的写字楼租金收益为2.01亿元。Part.2项目成本计算土地成本土地成本费用名称建筑面积估算造价指标估算成本可售面积折合销售面积指标来源、说明（M2）（建筑面积，元/M2）（万元）（M2）单方成本（元/M2）土地出让金349528.00854.9029881.00341962.00873.81土地出让金前期补偿费用57.222000.0058.49土地补偿费土地契税25.65896.4326.213%契约小计937.7632777.43958.

7、51室外配套景观施工成本费用名称基数估算造价指标估算成本指标来源、说明（M2）元/M2（万元）1、室外市政道路工程费120道路占用地面积20%2、室外景观工程费200景观占用地面积55%3、室外水电管线工程费35占地面积为基数4、电话管线工程6占地面积为基数5、有线电视工程8占地面积为基数6、住宅安全监控40建筑面积为基数9、管道煤气工程22住宅面积为基数11、集中供热(住宅)30住宅面积为基数小计***基础设施费主体建安工程费分产品主体建安工程费序号成本项目单位建筑面积单价（元）合价（万元）单方造价工程量及单价说明住

8、宅建安工程费25466146,4761,825单方造价以公寓楼面积为基数1建安工程费万38,8361,525◆小高层公寓（11层）㎡6366513008,2760◆高层公寓（18层）㎡127331150019,1000◆高层公寓（21层）㎡63665180011,46002产品提升万254