长沙第六都二期江景豪宅项目营销策略总纲销售推广方案

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1、长沙第六都二期江景豪宅项目营销策略总纲销售推广方案第六都二期一批——营销策略总纲长沙世联地产第六都项目组2012年7月报告结构项目本体分析市场分析客户分析营销策略目标及核心问题12345营销策略执行6第一章目标及核心问题延续湘电、建鸿达在城市央区运营商的领导地位;第六都二期势在成为央区运营商的标识性名牌。二期作为一期升级产品线，旨在打造升级版城央豪宅标签。项目目标品牌目标超越普通品质城央住宅，比肩江景豪宅。2012年推出13#、21#，实现销售2.2亿，实现均价约9300元/㎡。价格目标营销目标初定目标下的核心问题价格突破项目豪宅范通过提升项目价值达成提升价格的目标，使其在短时间内积累

2、足够的目标客户，选择有利时机入市，均价突破片区价格，引领市场。建立差异化高端豪宅级别感，概念及形象远离对手，产品全面领先，注重细节，在现有展示基础上，添加豪宅元素和标签，突出高形象和高展示价值，突出资源稀缺，树立城市中心第一豪宅形象。第二章项目本体分析13#21#20#19#18#17#16#15#14#22#幼儿园二期经济指标：用地面积：67809.4平米总建筑面积：273975平米其中住宅面积：198289.55商业面积：1476.71幼儿园面积：2937.24建筑密度：15.5%容积率：2.99绿化率：48%基础技术指标2/3期——项目培育期、价值强化期30万方——城央大盘（整盘

3、70万方）48%绿化率——长沙住宅鲜有的高绿化率2.99容积率——普宅超低容积率、高舒适度项目背景1期2期3期芙蓉路市政路酒店写字楼广场+白宫售楼部200M超高层酒店写字楼广场+白宫售楼部1期高端住宅、3期酒店商业——2期央区豪宅集五星级酒店、5A级写字楼、商业于一体的综合体项目，超高层建筑引领长沙13000平音乐喷泉广场、地标式白宫会所，城市景观高品质大盘项目三期定位分明，三期为酒店商业开发，一二期为住宅开发，二期在一期产品基础上品质上更上一台阶，树立成熟豪宅品质标杆形象二期内部配套国际幼儿园社区泳池百米香樟树阵1.2万平私家湖境珍藏生态灵动湖泊，成就湖景尊贵生活百米香樟树阵高大的香

4、樟树林荫树阵，营造出入口的仪式感及气势感社区泳池大面积湖景与社区休闲活动结合体现大盘形象，打造亲水园泳池引领尊贵生活典范私家国际幼儿园国际幼儿园，国际著名幼教专家，以高起点铸就孩子未来1.2万平私家湖境13#21#20#19#18#17#16#15#14#22#幼儿园二期共10栋，围中心园林湖景分布，22#为楼王栋，19#、20#、21#为次楼王栋，户户可以看到湖景，最大化地争取了湖景资源，近景观赏湖景资源湖景资源湖景资源最大化比江景更进一步江景楼盘与非江景楼盘的居住品质差异不明显，且江景楼盘中江景房均为西头当西晒，与湘江并非零距离接触，而内部的湖景的景观资源肯定比江景好，亲水产品从视

5、觉上将景引入室内，更大程度上提升产品价值二期产品构成二期产品配比户型面积段套数套数比三房128-14648241.73%四房18><#004699'>60－21446340.09%五房208－33914912.99%六房249.65575.02%七房425.7320.17%合计128－425.731153100.00%1.2期整体户型配比户型面积（㎡）套数配比二房二厅94346%三房二厅104-13328247%四房二厅134-16328247%总计94－163598100%二期产品与1.2期户型配比得出：1.2期户型主力面积为104－163三房、四房，二期户型主力面积为128－214

6、三房、四房，二期产品依托一期产品升级换代及位于整体价值最佳地块,总体产品面积放大，大户型增强项目豪宅标识。二期典型户型分析高低配+1.2万平内湖+大户型，豪宅定位贯彻始终豪宅形象，豪宅品质，豪宅气度140平做三房，空中花园，客厅南北双阳台，奢侈尺度。249平六房，客厅南北双阳台，赠送大面积景观空间，主卧圆弧形奢侈观景阳台。以普通别墅的面积享受高层的风景，高层定位别墅化。208平五房，赠送的大面积观景露台，气势非凡。项目核心价值——内部比较对比项一期二期产品线90-1<#004699'>60平，中端面积普宅线128-249平，其中1<#004699'>60-214占40%，大面积舒适型产

7、品线硬性配套1.广场、英式白宫售楼部、双子商会写字楼、3期200M超高酒店物业；2.一期内部无独立配套1.广场、英式白宫售楼部、双子商会写字楼、3期200M超高酒店物业；2.区内绝无仅有的1.2万超大内湖，独立泳池、国际级幼儿园软性服务高品质现场物业服务高品质现场物业服务趋向大面积豪宅化概念化转身实质化，品质化逐步兑现；物业服务配合豪宅概念有待提升二期产品线相对一期更为趋向于豪宅线；二期销售期处于一期主打的品质配套兑现期；二期的物业、服务、展示