深圳地铁三期工程项目资本金投融资方案建议书

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1、深圳市城市轨道交通三期项目投融资方案工作建议书谨呈：深圳市地铁集团有限公司深圳市城市轨道交通三期工程项目投融资方案工作建议书深圳市市政设计研究院有限公司2011-12-19深圳市城市轨道交通三期项目投融资方案工作建议书目录第一部分：对项目初步理解1第二部分：“地铁+物业”模式相关研究32.1.地铁开发模式研究32.1.1创新复制香港模式32.1.2香港模式的小范围试行42.1.3新加坡管理模式和香港经验的结合42.2.开发模式研究62.2.1开发商自主开发62.2.2地铁公司自行开发物业72.2.3地铁公司、开发商联合开发92.3.物业盈利模式研究112.4.轨道站

2、点规律研究12第三部分：工作大纲内容细化15前言：项目研究背景153.1.建筑项目概况分析153.2.三期工程投融资策略分析153.2.1案例研究153.2.2轨道建设资金来源分析153.2.3三期工程资金投融资核心要素配合建议163.3.上盖资源收益及融资途径分析163.3.1上盖空间开发资源分析及地价、开发收益评价163.3.1.1上盖空间资源市场调研163.3.1.2项目发展方向判定183.3.1.3上盖空间地价及开发收益评价193.3.2基于现金需求的融资途径分析203.4.三期建设和运营资金解决方案203.4.1三期整体资金需求203.4.2地铁建设资金解

3、决计划213.4.3运营资本金解决计划213.5.风险及对策分析213.5.1房地产开发风险和对策213.5.2项目资本金供给风险和对策223.5.3市场化融资渠道风险和对策223.5.4利率风险和对策223.6.结论及建议223.6.1结论223.6.2建议22第四部分：专业章节分包公司选择及建议2339深圳市城市轨道交通三期项目投融资方案工作建议书4.1方案一：市政院+阿特金斯+综开院联合体234.1.1市政院轨道咨询中心优劣势及人员安排234.1.2阿特金斯公司简介及人员安排274.1.3深圳市综合开发研究院简介及人员安排364.2方案二：市政院+栢诚+普华永

4、道+世联-41-4.2.1栢诚集团-41-4.2.2普华永道咨询（深圳）公司-46-4.2.3世联地产-49-4.3方案对比及互补性分析-54-4.4服务团队建议-55-第五部分：服务内容及顾问咨询费用报价-56-5.1顾问咨询服务内容及时间计划-56-5.2顾问咨询费用-56-5.3投融资专题费用估算表-57-39深圳市城市轨道交通三期项目投融资方案工作建议书第一部分：对项目初步理解深圳市从2004年开始就着手研究在城市轨道交通建设运营投融资体制机制方面的改革和创新。BT及PPP模式在深圳地铁一、二期工程中不断在运用和实践，有效缓解着政府资金投入的巨大压力，但政府

5、十分推崇的“地铁+物业”模式的运用和效果的发挥明显滞后，目前模式基本停留在理论研究阶段，对实践指导作用较弱，因此本项目（三期工程项目资本金投融资方案）研究工作具有重要意义，将能够真正将理论和结合起来，构建出物业开发反补地铁建设资本金的良性循环。我们因为本项目研究的关键点有以下几点：关键点一：上盖空间开发资源开发模式及资本金贡献方式。大量上盖资源开发，首先要将资源进行分级，明确各地块的价值贡献度及贡献方式，通过合理的开发模式组合(即：一、二级开发、物业持有等)方式形成稳定的现金流供应，保证地铁建设及后续运营的成功。关键点二：上盖空间资源开发时序和地铁建设运营资金需求拟

6、合分析。根据地铁三期工程建设的时间安排，明确各时间阶段所需资金量，据此确定上盖空间资源开发的时间顺序，做出物业开发和地铁建设运营所需的现金流拟合表，通过此表，控制和协调三期工程整体开发和建设之间关系，实现同步化。关键点三：利用上盖资源开发，拓展其他融资渠道。通过上盖空间资源开发，借助预计获取的净收益，积极拓宽其他形式的融资手段，如：银行贷款、企业债券、融资租赁及债券投资计划及上市融资等。基于本身偿还能力设置合理的融资组合形式，降低地铁三期工程资金需求的安全及稳定性。关键点四：多角度风险控制及应对计划。综合分析房地产开发风险（地价、建安成本、销售价格）、市场化融资渠道

7、及方式上风险、资本金供应风险、利率风险等进行综合评估，并提出针对性的应对措施及保障计划，有效保障本次专题研究的可操作性和可实施性，并以此指导三期工程资本金实施计划。关键点五：梳理政府部门关系，打通制度上壁垒。借助上盖空间资源开发开发模式研究，打通和梳理政府规划、土地等部门的协作关系，保障地铁集团在用地规划指标、土地使用权及开发权等方面获得时间39深圳市城市轨道交通三期项目投融资方案工作建议书上的支持，保证通过上盖资源开发获取的现金能够满足地铁建设的资本金需求，实现物业开发和地铁建设二者之间的有效互动。关键点六：如何弥补地铁建设资金与房地产资金供给时间差。由于房地