土地估价师实践考核案例分析二

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1、潇湘大道加油站土地出让底价评估案例分析报告周****湖南众联评估有限公司425000摘要：潇湘大道是永州火车新站的主干道，本案例分析报告就该大道旁边的规划加油站用地在确定出让底价评估过程中的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。关键词：出让底价基准地价系数修正法假设开发法期日修正系数正文：第一部分评估项目的背景一、估价目的本次评估的目的是为委托方确定估价对象的出让底价提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。二、宗地概况根据委托方提供资料，待估宗地位于

2、冷水滩区潇湘大道，用途为加油站用地，站区用地面积为2700平方米。待估宗地的实际开发程度为红线外已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和红线内场地基本平整。本次评估土地面积为2700平方米,设定用途为商业用地，设定土地使用年期为40年，待估宗地位于梧桐路以北100米处临潇湘大道，该段道路尚未拉通，临规划中潇湘大道约为60米，深为45米，离火车站中心广场约为1000米，基础设施及公用设施完备程度一般，人流量少，交通便捷度较差，宗地红线内场地基本平整。三、地价定义本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二00七年五月

3、二十日,评估设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地基本平整的开发程度，设定土地使用年限为40年的商业用地出让土地使用权价格。第二部分评估项目估价方法的技术难点及解决方案一、估价方法的确定根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。待估宗地位于冷水滩区潇湘大道，处于

4、永州市城区基准地价覆盖范围内，故选择基准地价系数修正法。又该土地为待开发空地，适合采用假设开发法进行评估。二、基准地价系数修正法技术难点及解决方案1、基准地价存在一定滞后性。据《永州市人民政府关于更新永州市城区基准地价的通告》（永政函[2004]130号），基准地价的依据是《永州市城区基准地价评估报告》，基准地价的内涵为基准日于2004年12月31日，土地开发程度为红线外“五通”，红线内场地平整条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。永州城区土地级别、基准地价表（元/平方米）一级二级三级四级五级六级七级商业

5、用地320015001050570450315/住宅用地600525450420375300255工业用地305250210180/由于本次估价采用的是2004年度的基准地价，随着当地经济的不断发展，火车新站区域的房地产市场已日趋成熟，地价升值明显，采用2004年确定的基准地价存在一定的滞后性。为解决这个问题，本次估价在期日修正时，适当采用了最新的贷款利率来确定修正系数，从一定角度上提升了该宗地的测算结果，经对周边地区详细的房地产市场调查和综合分析后，我们认为通过技术处理后的价格能更好地反映区域价值的表现。2、本地没有公布

6、地价指数期日修正系数的确定。期日修正系数取值的依据种类繁多，主要有中房价格指数、综合用地价格指数、分类用地价格指数、价格变动系数；有直接运用价格指数，也有运用统计的、数学的方法调整价格指数后再运用。湖南省物价局在网上公布了2001年至2005年主要市州房地产价格指数，如下表：市销售价格指数2001年2002年2003年2004年2005年全省101.999.7101.3105.5105.2长沙市102.1101.1100.5103.3102.9株洲市101.8101.4101.6108.0106.1湘潭市101.5103.

7、6107.8109.2103.7衡阳市102.6102.8106.6102.1102.5邵阳市99.2100.2101.8109.5110.6岳阳市101.5104.3100.9104.8102.1常德市101.4100.4101.6106.7103.3益阳市97.895.0101.7103.4106.1郴州市102.4100.9100.0103.0104.6永州市101.2102.7109.5112.3怀化市102.5108.8102.7103.7105.5娄底市101.9100.3100.2111.6但从2005年度后

8、，湖南省物价局未公布价格指数，本次估价是采用最新的贷款利率做为期日修正的参考，假设从银行贷取等额土地款需要支付的利息，具有一定的代表性和理论基础。3、大面积商业用地全部参照商业用地基准地价存在一定的不合理性。商业用地基准地价的内涵是主干道20米进深的土地价值，本次土地面积为2700米，土地进深最高达到6