土地估价师实践考核材料参考

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1、....土地估价师实践考核材料[指导老师意见]同意该实践人员在我的指导下实践。同意该实践人员在我单位实践考核该同志已在××从事了多年的房地产评估业务，对××房地产市场有一定的了解。[实践单位意见]某某已经在××市从事了多年的房地产评估，专业知识比较扎实，能很好的完成公司安排的各项工作。该同志在实践期内，遵守法律法规，坚持职业道德，重视基础资料的收集和估价技术的研究，积极参与配合土地估价业务，并参与完成土地估价项目15个。总体表现良好，同意推荐该同志注册成为执业估价师[指导老师指导记录]检查与指导记录一、基本情况1、实践项目名称：×

2、×有限公司抵押贷款涉及的位于××市某区××三马组一宗商住用地国有建设用地使用权价格评估。(××市某区)2、参加项目时间：二O一三年三月十二日至二O一三年三月十五日摘要：近年来，随着商业化、城镇化的快速发展，商住用地类型的土地评估日益增多，在实际估价工作中已占有比较高的比例。本文就：××有限公司抵押贷款涉及的位于××三马组一宗商住用地国有建设用地使用权价格评估进行了分析，本报告选用的估价方法和相应的技术路线符合土地估价规程的要求，估价中遇到的难点和有关问题解决的方法得当，估价结果确定科学合理。本次分析主要从估价报告的估价项目为背景、

3、相关资料的收集、估价技术路线的选择、估价工作中的主要难点和解决方法以及估价心得等几个方面进行了介绍和分析。学习参考....二、指导日期：2013年3月12日至2013年3月15日三、指导内容及方式：现场勘查结束后，由某某独立的撰写评估报告，我根据其撰写的评估报告，及其撰写报告过程中遇到的问题对其进行指导。1、评估方法的选择根据《城镇土地估价规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法和基准地价系数修正法。待估宗地登记用途与规划用途均为商住用地，故本次评估设定用途为商住用地。估价师通过实地勘察

4、，在确定估价原则的基础上，根据待估宗地区位、用地性质、利用条件、所在区域土地市场情况和调查收集的资料，结合本次估价目的确定土地估价方法。1）基于市场比较法的考虑：根据委托方提供和估价师收集的资料，又鉴于目前××市某区一级市场已较为成熟，待估宗地同一供需圈内商业、住宅用地招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权交易案例较普遍，可根据评估对象的土地利用特点和估价目的，选用类似地产比较案例进行分析比较，故适宜采用市场比较法进行评估。2）基于成本逼近法的考虑：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金

5、和土地增值收益来确定土地价格的方法。成本逼近法主要适用于无收益性质的工业用地地价评估。故不宜采用成本逼近法进行评估。3）基于基准地价系数修正法的考虑：××市某区基准地价更新成果建立于2013年。故适宜采用基准地价系数修正法进行评估。4）基于收益还原法的考虑：待估宗地作为待开发的空地，其上尚无可产生收益的房地产，故不宜选用收益还原法。5）基于假设开发法的考虑：学习参考....待估宗地内为拟开发不动产，且待估宗地同一供需圈内不动产交易市场发育较完善，住宅用房销售交易案例较多，预期售价可采用市场比较法确定，宗地的开发税费、建安成本、其他

6、估价参数等可依据当地实际情况、相关政府文件确定，因此适宜采用假设开发法对待估宗地地价进行评估。综上，本次采用市场比较法和假设开发法两种估价方法进行评估。通过学习与实践，某某通常情况下的评估方法的选择已经很熟练。各种评估方法的应用也比较得心应手。2、在审核某某写的土地评估技术报告时，发现其选择的房地产评估案例为小区内单个房地产价格，该价格并不能反映案例小区价格的全面情况，指出了这个问题后，要求其调查小区整体房地产成交价格，重新测算报告。3、在报告的测算中，其提出了一个问题如地块并未取得地块规划控制指标，或指标里面为明确相关的指标，如

7、何确定商住用地的比例。我建议其先查规划方面的规定，在分析之前报告做个总结，然后我根据情况在说明。其总结的几种假设的方式：A：分析地块的位置和地块大小，如果周边配套商业设施比较少或是比较适合在小区沿街部分建设商业配套部分，可设定沿街部分一至三层或至N层，但要了解地块沿街长度，及设定合适的宽度。B：如果地块商业位置比较好，可按规划上的不超最大建筑密度，设定一至N层为商业。C：根据询问当地规划局专业规划人员，了解到，规划上未对商住用地有明确的比例限制，但一般商业配套部超过30%。我的意见是不管是如何设定，首先要看项目位置特点，当地商业发

8、展状况，商业定位等多方面的因素综合考量，要进行市场调查和市场分析，然后确定商业定位，最后确定商业建设规模。假设要贴近实际与合理。四、实践人员实践表现及评价：在经过一年多的实践工作，某某能积极主动的收集资料，整理资料。能比较好的完成各种抵押报告的撰写