日本房地产泡沫的思考

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1、日本房地产泡沫的思考　　作者简介：吴静，河北大学经济学院世界经济专业在读硕士研究生。　　蔡月晓，河北大学经济学院世界经济专业在读硕士研究生。　　摘要：20世纪80年代末，由于日本国内的房地产投机盛行、迟钝的货币政策、适得其反的土地税收政策，以及金融自由化等因素，使得日本出现严重的房地产泡沫，并最终泡沫崩溃。近年来，我国房地产市场价格加速上涨；对我国房地产是否存在泡沫问题，以及房地产市场如何调控，经济学家给出不同的观点。研究日本房地产泡沫问题，对于正确认识我国房地产现状、制定科学的调控政策具有重大的意义。　　关键词：房地产泡沫；广场协议；货币政策　　1985年到1988年，东京商业用地价格暴涨了

2、近两倍，东京中央区的地价涨了近3倍；1989年，日本的地价市值相当于美国地价总市值的4倍；1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。1990年秋，东京房地产泡沫开始破灭，并迅速在日本全境蔓延。1991年，东京、大阪等大城市的房地产价格下降了近20%；不动产企业大量破产。地价持续下跌，1990年到1991年，日本全国地价下跌了近46%；到2005年止跌时，平均市街地价价格指数仅约为1991年3月峰值的24%。　　1.日本房地产泡沫诱因　　（1）金融自由化和日元国际化推动了房地产市场泡沫　　20世纪80年代，日本开始开放金融市场。1983年初，日本开始渐进实现利率自由化；1985年底，实

3、现了大额存款利率自由化。与此同时，日本政府逐渐放开对金融市场监管，企业的资金筹集方式开始多样化，比如，发行企业债券。因而，日本的诸多银行逐渐失去了一些固定的企业客户，银行利润下降，经营陷入困境。为了提高银行利润，日本的诸多银行开始将贷款目光转向风险较高的房地产公司。20世纪80年代以后，日本加速国际化进程，这就牵制了日本的货币政策，日本货币政策的独立性受到限制。1985年广场协议签订之后，日元进入升值通道，导致出口萎缩。为了稳定经济增长，日本政府选择实施扩张性的货币政策和财政政策，降低利率，增加货币供给；进一步扩大房地产市场泡沫，使得日本经济离实体经济越来越远。　　（2）投机因素对房地产市场的

4、推波助澜　　日本属于岛国，其国内人多地少，土地资源稀缺，在相当长的时间内，日本国内流行着“房价只涨不会跌的神话”。20世纪70年代以来，大量的房地产企业开始了土地投机，引发了土地投机热潮。同时，为追求业务规模和收益的银行业，也开始将大量的贷款资金投向不动产和以不动产为担保提供个人住房贷款的非银行性金融机构。1983年，全国银行业对不动产贷款比重仅为6.4%，到1989年，该比重达到11.5%，增长了近一倍。　　（3）迟钝的货币政策为房地产投机准备了条件　　在“广场协议”的影响下，日元升值预期明显，国际投机性资本大量融入日本，日本加重升值预期。日元的升值对日本国内出口性企业带来了很大冲击，为解决

5、这个问题，日本政府采取了超级宽松的货币政策。1986年1月起，日本央行连续5次降低贴现率，1次下调存款准备金率；再贴现率从5.0%下降至1987年2月的2.5%。在超低利率的作用下，日本银行通过公开市场操作向市场投入大量流动性资金。进而，这些流动性资金涌入房地产市场，推动了房地产市场的繁荣，国内高昂的房价使得拥有自己的住房变成普通日本国民遥不可及的事情。1989年5月，日本银行开始改变货币政策方向，实行紧缩的货币政策，再贴现率从2.5%提高到3.25%；到1990年8月，再贴现率上升至6%。同时，日本政府制定出台了《房地产融资总量控制》、《土地税制大纲》、《土地基本法》等紧缩政策，1990年秋

6、，日本房地产开始暴跌。　　（4）适得其反的土地税收政策　　针对日本国内存在的房地产泡沫问题，日本政府从1987年开始有意识地通过土地税收政策来抑制土地价格上涨。1987年，日本政府开始设立“土地交易监视区域制度”，即土地交易需获许可证，交易价格需要备案；之后出台了《休养地法》，即引导民间资本进入房地产行业。1988年，首先修理置换更新特别优惠措施，即废除了居民用财产置换更新的特别优惠措施；其次调整转让所得税，即对保有期在两年以内的土地转让收益征收96%的税收；最后出台《土地基本法》，即明确了对土地要适宜地采取合理的税制措施。1991年，日本政府出台了农地征税改革，即废止农地征税优惠。这些土地税

7、收政策主要立足于限制土地交易和减少土地供给，在房地产泡沫时期，这些政策无异于加剧了房地产供给与需求之间的矛盾。民间资本更大规模地进入房地产市场，进一步加剧了房地产市场泡沫。　　房地产泡沫崩溃对日本的经济和社会造成了严重的冲击。首先，大量不动产公司、金融机构倒闭破产，由此带来了巨额的不良资产；其次，大量过剩的房地产投资，使得企业过度负债，进而造成企业投资不振；再次，在泡沫经济时期购买不动产的国民生活