我国房产税存在的问题及改革建议

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1、我国房产税存在的问题及改革建议我国房产税存在的问题及改革建议◆朱宁(山西财经大学法学院)【摘要】我国现行的房产税在税收立法和征收管理工作中存在着一越来越高,房产税的免税范围已不适应于现实社会经济状况.些亟需解决的法律问题,并且从当前的社会现实看,房产税税收政4.房产税政策功能的局限性.从房产税出台的政策目标看,策的功能也相当的局限,未发挥其应有的作用.对房产征税是运用税收杠杆,加强对房地产的管理,提高房产使用【关键词】房产税计税依据征税范围效率,控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整,合理调我国现行房产税收的基本规范

2、是1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》,该条例对房产税下的定义为——"房产税是以房产为征税对象,依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税".伴随着市场经济的快速发展,虽然国务院财政和税务部门根据需要陆续出台了一些有关反产税征收管理的具体规定,但在当前的税收立法和征收管理中,房产税在征收对象,征税范围,计税依据,税收优惠等方面均存在一些亟需解决的法律问题,且需进一步的完善相关法律法规.一,现行房产税存在的主要问题1.征税覆盖面不全,税基较窄.按照《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产税

3、是以房屋为征税对象,以房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向房屋产权所有人征收的一种财产税.房产税的征税对象是房产.所谓房产,是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风挡雨,可供人们生产,生活,休息或储藏物资的场所.如果按照这个规定,房产税的征收范围可以包括一切符合房产特征的建筑物,但目前房产税的征收范围是有限制的.《房产税暂行条例》第1条明确规定"房产税在城市,县城,建制镇和工矿区征收",广大的农村地区被排除在房产税征收范围以外.随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快,一些企业逐步从城市向农村扩展,,在农村的乡镇

4、企业和个体私营企业规模不断壮大,城乡经济日渐融合,城乡差别和界限不是十分明显.尤其是乡村别墅,渡假村等经营场所,可以获得丰厚的利润,有税收负担能力,但按现行税法,却不在征税范围之内,显示公平性,也容易增生合法避税的现象.2.计税依据未反应公平原则,不适合动态发展.我国现行房产税的计税依据分两类:一是房产余值,即按房产原值一次减除10～30%后的余值计算缴纳房产税,税率为1.2%.二是房租收入,即对房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%.对以余值为计税依据的,因余值是以房产的原值为基础的,是历史成本,不能

5、反映级差收入,也不能体现时间价值,导致房产税不能随着经济的发展而正常的增长;由于相关规定不一致,企业因购地时间不同,会计处理方法不同,房产税的税基不同,其税负相差很大.房产税对出租房屋以租金收入作为计税依据,也缺乏科学性.?3.税收优惠政策范围不合理.房产税的税收优惠是根据国家政策和纳税人的负担能力制定一些减免措施.根据《房产税暂行条例》第5条,目前房产税的税收优惠措施主要有以下方面:(1)国家机关,人民团体,军队自用的房产;(2)国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;(3)宗教寺庙,公园,名胜古迹自用的房产;(4)个

6、人所有非营业用的房产;(5)经财政部批准免税的其他房产.由上可见,房产税的税收优惠政策主要针对非经营性用房以及满足居民居住的基本需求方面.这样规定是和当时的社会经济发展状况相适应的.但随着经济的发展,我国不动产市场化程度节房产所有人和经营人的收入.同时,房产税税源稳定,易于管理,可以作为未来地方财政收入的重要来源之一.然而从当前房产税的实际征收情况看,其总量仅占税收总收入的1.5%上下,不足以成为对房地产行业实施宏观调控的工具.同时,滞后的房产税法律制度也极大地制约了其政策功能的发挥.二,完善我国房产税的建议1.扩大计税范

7、围,拓宽税基.将房产税征税范围扩大到农村,将农村非农用生产经营性用房纳入征税范围;将自收自支,实行企业化管理的事业单位的房产纳入征税范围;将房产税纳税人由房屋产权所有人改为"在中国境内拥有或使用房屋的单位和个人",以实际使用人为纳税主体,房屋使用人是房屋产权所有人的,使用人是纳税人;使用人拥有部分房屋产权的,实际使用人为纳税人或扣缴义务人,这样可避免房产税征收过程中因产权问题出现的扯皮推诱纳税人无法确定现象.应对房地产开发商开发的商品房设定免税空置期限,超时规定时限的一律征税.这样,对空置的房屋征税,既可以抑制盲目开发,避

8、免资源浪费,又可以打击囤积住房的行为,进一步规范房地产市场.2.计税依据改为房产评估值.计税依据的合理确定,是课税得以顺利进行的保证.房产课税以估定价值为计税基础,己成为一种国际惯例.将计税依据改为房产估定价值,这样做既能建立起税收收入随房产价值的上升而增加的机制,确保地方财政收入的稳定增长,又有利于解