对我国房产税试点改革中存在问题研究与建议思索

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1、对我国房产税试点改革中存在问题研究与建议思索　　【摘要】随着我国国民经济的不断发展，房地产业也取得了飞速发展。但是近年来，全国各地房价日益攀升、上涨过快，严重阻碍了房地产业的健康发展。国务院在2011年月推出“新国八条”在上海、重庆两地试点房产税，2013年2月又提出“国五条”在全国扩大房产税的试点范围。本文针对我国房地产飞速发展，房价居高不下和房产税在上海、重庆的试点情况进行了分析总结，对今后的房产税的实行和房地产税收制度的改革提出了建议思考。【关键字】房价；房产税；房地产税；存量房；增量房一、引言房地产业是综合性的长链条产业，

2、横跨生产、流通和消费三大领域，对金融、建材、家电等50多个相关产业有直接的拉动作用，和广大人民群众的生产生活息息相关，在经济和社会发展中具有重要的地位和作用，是国民经济的基础性和先导性产业，已经成为拉动国民经济发展的重要支柱产业之一。在中国，房地产行业是与国民经济高度关联的产业，占GDP的6.6%和四分之一投资，与房地产直接相关的产业达到60个。9近年来，由于房地产市场中存在着投资性购房和需求型住房比例失调，供需矛盾突出，国家调控政策实施受阻等一系列原因，导致全国各地房价不断攀升，2010至2012年全国商品房价格增长分别为7.1

3、1%、5.7%和8.4%，预计2013年全国商品房价格将增长为7.8%。为促使全国房价合理增长，保护房地产业的健康发展，2011年1月26日，国务院推出八条房地产市场调控措施，其中第三条明确指出，调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地

4、产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。二、各地房产税的制定与执行情况在2011年的国八条出台不久，上海和重庆作为全国首批试点房产税的地方发布了其具体实施细则，并开始从1月28日起执行。2013年各地对房产税试点扩容的呼声也越来越高。作为下一步调控房价的储备政策，房产税被寄予了很大期望。9首先，我们对上海重庆房产税细则进行对比分析。通过分析我们看出，对于房产税的实施细则上，两地都重点关键把握了以下几个方面的工作：1、个人拥有的独栋商品住宅2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上

5、两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）外地居民在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房非本市居民家庭在本市新购的住房计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳免税面积一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋住

6、宅为180平方米，新购高档住房100平方米上海市居民家庭人均60平方米1、基本征收标准（税率、面积等），2、不同产权类型房产如何征收，3、增量房和存量房征收房产税的关系。9其次对于上海和重庆在实行房地产税后，平均房价增长分别为24.60%和10.58%，上海平均房价较上一年的24.44%，有小幅增长，重庆平均房价较上一年的42.47%，有大幅降低，通过分析得出通过房产税的征收，在较大程度上稳定了人们的购房预期，遏制了房价的短期急速上涨，基本达到了房地产调控的目的，实现了房价放缓或平稳增长。三、当前房产税在制定与执行中存在的主要问题

7、1、基本征收标准的量定不够科学。（1）税率偏低上海基本按照暂定的0.6%税率和70%的评估率相乘，即0.42%的有效税率征收房产税的，重庆设定了0.5%—1.2%的累进税率，但大多按照0.5%的税率执行的。上海和重庆两地的税率标准远低于国际上流行的1%平均税率，而同时由于目前房屋出租回报率一般为2.25%，远高于房地产税率。（2）免税面积较大上海和重庆实际上都是对购置第二套及以上住房进行房产税的征收，但是上海是将人均60平方米扣除后，再对超面积进行征收，重庆对一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋住宅为180平方米，新购高

8、档住房100平方米。相比之下，上海的免税面积就较大了。2、征税范围过窄。9按照国际惯例，房产税的征收范围应该覆盖城市和农村，而上海、重庆并没有把农村列为房产税征收范围。随着我国城市化的高速发展，部分农村也已经进行房地产投资开发，会使一些企业在农村以