深圳福田保税区项目定位报告及物业发展建议

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1、深圳福田保税区项目定位及物业发展建议花样年深圳地产市场策划部二○○九年九月十一日花样年深圳福田保税区项目定位及物业发展建议报告宏观背景顺势而为项目定位有的放矢市场环境纵揽全局地块分析自我解析物业发展建议设计要点战略选择方向思考地块分析第一部分地块分析市花路广深高速公路福荣路益田路意向地块紫荆路长平大厦位于福田保税区，市花路和紫荆路的交汇处。广深高速、益田路、福荣路连接该片区，交通便达性较好。一、地理位置市花路紫荆路意向地块地块四至：北向地块四至：西向地块四至：南向地块四至：北向二、四至范围地块方正宗地编号：B105-30权属单位：深圳市汇恒置业有限公司使用权出让类型：股权

2、转让用地性质（土地用途）：仓储用地用年限：50年，从1993年02月12日至2043年02月11日止地理位置：深圳福田保税区三号门附近市花路和紫荆路交汇处三、地块基本状况四、规划设计要点宗地面积18717.77㎡总建筑面积46792㎡容积率≤2.50建筑密度≤40%绿化率≥10%建筑层数≤6层限高40米退红线要求东≥5米；南≥7米；西≥7米；北≥7米135.81144.23133.75133.75N市花路紫荆路意向地块西北东五、地块现状场地平整，现有货柜车停放地块内。市花路紫荆路意向地块六、周边环境东临紫荆路单向车道（由北向南）：对面为一栋6层高的物流公司南临金花路单向车道

3、（由东向西）：和英达利数码科技园一路之隔西临红棉路双向车道：为一块空地视线无遮挡北临市花路双向车道：与长平商务大厦一路之隔合理楼间距并不影响北面单位采光等周围建筑对本项目有一定的遮挡，北边和西边相对昭示性较好，缺乏景观资源，需创造自身特色引起市场关注小结1、优势：仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间容积率＜2.5，属于低密度办公区域，具备打造生态商务办公产品的条件2、劣势：项目体量和规模中等，受容积率、层数、40米总高度等各指标限制，难以达到传统的“地标”级别的影响力；地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求；仅剩余34年的使用年限。花样年深圳福田保税区项目定位及物业发

4、展建议报告宏观背景顺势而为项目定位有的放矢市场环境纵揽全局地块分析自我解析物业发展建议产品建议战略选择方向思考宏观背景第二部分宏观背景一、深圳发展远景深圳2030的发展目标设定为“建设可持续发展的全球先锋城”二、深圳城市功能定位国家级高新技术产业基地区域性物流中心城市与香港共同发展的国际都会三大功能定位国家级高新技术产业基地：增强自主创新能力，加快高新技术产业的研究与发展，成为国家级高新技术研究和产业化基地；区域性物流中心城市：发展成为以国际物流为重点、区域物流为基础、城市配送物流为支撑的区域性现代物流中心；与香港共同发展的国际都会：未来深圳应与香港进行更紧密的合作，建设世

5、界级的城市“硬件”与“软件”，成为服务内地与世界交往的国际都会。全国层面：辐射内地的桥头堡作用；地区层面：依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐射带动作用；深港层面：建设“深港双城”，走向国际市场。三、未来深圳区域发展战略东拓西连，南北贯通，中心强化四、未来深圳核心区的定位五、福田区的发展规划1+3（总部经济+三大支柱产业）经济架构总部经济+高新技术产业、高端服务业、文化产业发展总部经济是福田区进一步促进辖区经济发展的战略决策。发展目标是：充分发挥福田作为全市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心的地位，发挥深圳CBD的独特优势，发挥福田保税区政策优势和物流功能，并

6、利用辖区内老工业区改造拓展的空间，加大宣传推广和招商引资力度，吸引国内外大型工业企业和引导现有的大规模工业企业把总部设在福田区，设立“前店后厂”型的总部、研发中心、设计中心、物流中心和营运中心。（《十、一五规划》）八卦岭工业区华强北商业区福田科技广场深圳中心区及中央商务区泰然天安科技园区福田保税区为福田六大重点发展区域之一，位于城市核心区一级辐射地带，且毗邻香港在未来城市发展中占据核心地位。福田保税区小结深圳所具有的资源优势、区位优势得到进一步开拓，未来城市竞争力将得以提升，房地产行业尤其是商用物业在此大势利好的驱动下，将得到更进一步的发展；深港经济共荣圈的推进，进一步促进

7、口岸经济的发展，保税区自身有通道可直达香港，临近皇岗口岸，该片区也将得到一定的带动。对本项目的启示——深港同城，走向国际市场——区域级物流中心，高新技术产业基地——中心强化，向南贯通香港——可持续发展先锋城保税区的发展将借此东风，顺势而上花样年深圳福田保税区项目定位及物业发展建议报告宏观背景顺势而为项目定位有的放矢市场环境纵揽全局地块分析自我解析物业发展建议产品建议战略选择方向思考市场环境第三部分市场环境1、供应方面商务物业供应大增：2009年上半年深圳写字楼新增批准预售面积15.80万㎡，与2008年上半年相比增