月深圳富士·南山项目定位及物业发展建议(I)

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1、世联地产2010.06谨呈：深圳市富士投资（集团）有限公司富士·南山项目定位及物业发展建议版权声明本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目基本情况本项目为南山荔香公园项目项目将于2010年年底动工，预计2011年下半年推出市场开发商需求立足南山，放眼深圳项目外部条件优越，溢价空间大，实现利益最大化通过项目运作树立开发商品牌形象本报告核心解决问题项目市场定位物业发展建议GDP稳步增长，经济稳定向前，通胀有预期但可控，为地产调控免去后顾之忧一季度国

2、内生产总值65745亿元，按可比价格计算，同比增长6.1%，比上年同期回落4.5个百分点；从09年“保八”目标成功后，GDP持续上涨，幅度有所控制，整体经济企稳；世行预测：2010年中国经济增速将达9.5%，明年将放缓至8.5%；一季度，居民消费价格（CPI）同比下降0.6%，其中3月份同比下降1.2%，环比下降0.3%。工业品出厂价格（PPI）同比下降4.6%，其中3月份环比下降0.3%；目前总体的物价和经济水平都在下降，这应该都是通缩的信号，但环比数据仍然高企，通胀苗头明显。以上数据来源于国家统计局大势经济从差别化住房信贷政策到认房又认贷，政策逐步严厉，誓将房价控制4月14日召

3、开的国务院常务会议上要求：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月15日补充政策要点：财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。商品住房过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放第三套房及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。6月4日政策要点：按家庭成员拥有住房数认定二套房，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女。贷款人应对借款人执行第二

4、套(及以上)差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。大势政策更为严厉的调整政策出台，预计市场将面临更为强烈的振动及更为长久的调整周期购房类型9.274.156.6信贷内容对比首套房（＜90）首付20％，基准利率首付20％，利率85折明确“家庭”定义；认房认贷。首套房（≥90）首付30％基准利率首付30％，利率85折二套

5、房非改善首付40％，利率1.1倍首付50％，利率1.1倍二套房改善参照首套房政策首付50％，利率1.1倍三套房首付和利率大幅提高停止受理9.27效应及周期1、成交量持续萎缩，当量停滞不前的时候，发展商为回笼资金，市场出现降价风潮；2、成交均价由15000元/平米滑落至12000元/平米，下降幅度达30％；3、影响持续至2009年上半年，周期长达一年半。4.15预期效应及周期1、成交量在一定时期内有明显下滑，开发商报价趋于理性；2、影响周期或趋漫长，预计长达一年半至两年；3、政策促进房地产市场回归理性。大势政策大势研判宏观经济稳步发展，通胀预期可控政策逐步严厉，政府决心调控调控更加严

6、厉，周期更加长远宏观调控更加严厉，周期更长项目应以审慎的态度适当乐观！思维导图项目审视第一部分项目印象区域占位市场研究规模印象位置南山区南光路与南头街交界处占地面积5749.67㎡建筑面积24000㎡，其中商业1393㎡，住宅22207㎡容积率4.17建筑限高80M绿地率25%户型限制90㎡/90%小规模精品地块，内部景观空间小，有限高要求，景观资源利用立体空间受影响明舍御园占地：5000㎡建面2.5万㎡东方银座花园占地：4414㎡建面：2.9万㎡合正美寓占地4933㎡建面：3.5万㎡地块规模有限内景观价值支持力不足东面紧邻荔枝公园，景观视野佳，北面/西面遮挡严重地块印象东面为荔香

7、公园西门，视野开阔，看荔香公园全景；南面为南头街，区域次干道，车行较少，整体幽静且市政绿化良好；西面为荔香源小区高层建筑，视野受遮挡；北面为明舍御园高层建筑，视野受遮挡。本案处于次干路交汇处，与道路主干线步行5分钟，通达性强，交通便利深南大道南山大道南海大道地铁1号线桃园站公共交通通达性至罗湖：305、204、223、382、58至福田：395、210、36、至蛇口：122、226、74、至宝安：331、332、324、350、至龙岗：337、353、至机场：355、