酒店经营收入数据模型估算

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1、酒店经营收入数据估算现代社会经济的发展，促进了酒店业的投资热潮，投资者投资一个酒店，必须在投资前对若干经营数据进行科学预测与分析，对酒店可能形成的收入成本水平进行估算，从而对投资的风险进行有效预测。酒店管理者在借鉴西方发达国家经验数据的基础上，在星级酒店的具体运营过程中，通过反复验证和探讨，推演出了一批符合中国国情的经验数据，在此以较为常用的计算模块对酒店的运营数据模型进行阐述，并以海口一个在建的五星级商务酒店A为例，作应用实例分析。A酒店总投资8亿元（其中土地成本4亿元），资金来源为资本金4亿元，银行贷款4亿元。酒店建筑面积6.2万M2，共有客房400间

2、，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟2012年12月正式营业。一、收入数据模型的应用酒店经营收入数据估算 酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本）*38%来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约2000元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算，A酒店的营业收入应在15200万元（扣除土地成本后的有效投资4亿元*38%）至12400万元(建筑面积6.2万M2*2000元)。 酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均

3、房价的10%，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以80%，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以60%。按此估算，A酒店的平均房价应在1000-1200元之间。 按当地经营情况测算经营收入 经营收入=客房收入+餐饮收入+其他收入 案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率60％，旺季客房出租率80％，淡季平均房价600元/天，旺季平均房价800元/天，由于本案例中餐厅（含会议室场租费）、西餐厅、咖啡厅、棋牌室、商务中心娱乐中心均为出租经营,不估算经营收入)。 按当地经营情况测算收入为10320万元，详见下表：项目名称测算

4、模型实例（元）金额（万元）客房收入旺季客房收入＝客房数量*经营旺季月份数*30天*旺季开房率*旺季平均房价;淡季客房收入＝客房数量*经营淡季月份数*30天*淡季开房率*淡季平均房价;400*6*30*80%*800=4609万元400*6*30*60%*600=2592万元7200会议室收入会议区面积*每天每平米租金*使用天数3000*10*180540餐饮出租收入餐饮旺季收入=客房数量*旺季开房率*1.8*旺季上座率*旺季餐饮人均消费（含高档宴请）*30天*旺季月份；餐饮淡季收入=客房数量*淡季开房率*1.8*淡季上座率*淡季餐饮人均消费（含高档宴请）*

5、30天*淡季月份第二层餐饮面积4800M2,按年租金收入1000万元估算1000商业出租收入根据当地商业出租费率估算（忽略路段）第一层商业面积2580.29M2,按年租金收入1080万元估算1080娱乐出租收入酒店娱乐、健身等设施提供有偿服务，根据当地消费客户群的消费能力进行估算。地下一层娱乐面积2738.83M2,按年租金收入500万元估算500收入总计 10320偏差分析 通过比较按当地经营情况测算的收入与按数据模型估算数负偏差32％－17％，偏差较大。主要原因一是餐饮、娱乐出租经营，租金收入低于营业收入；二是酒店运营初期收入不稳定，按照当地经营情况测

6、算时取值较为保守，平均房价测算偏低。二、成本费用数据模型的应用由于成本费用可通过经营利润数据模型反映，在此不再分析成本费用数据模型。按当地经营情况测算A酒店成本费用酒店总成本=固定成本+运营费用固定资产折旧费和财务费用及运营费用（含营业费用及管理费用）是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的成本控制、人员变化及经营管理能力的高低会有所不同。本案例选用的估算值为经验值与国家实际征收标准相结合的费用值，在实际使用过程中，还需结合当地情况及国家税费调整信息进行测算，以期保证其费用的真实性。按当地经营情况测算A酒店总成本为1

7、0550万元，其中固定成本5410万元，运营费用5140万元，详见下表：项目名称测算模型实例(元)金额(万元)房产折旧费资产原值*净残值率/预计使用年限8亿元*95%/30年2530财务费用贷款额*贷款利率4亿元*0.072%2880固定成本固定资产折旧费+财务费用 5410人工成本费用客房总数*1.5（可根据当地实际用工情况及人员熟练程度在1.5至1.8之间变动）*月平均工资额*12个月400*1.5*2000*121440高低压电力年检当地电力年检费率*高低压配置组数5300*105排污费按照国家环保局制定标准，根据酒店实际用水及排污量而定400*70

8、%*360*3*1.133.3有线电视收视费费率*客房总数量216