随着居民生活水平的提高

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1、随着居民生活水平的提高，为改善居住条件和居住环境，购买商品房的人越来越多，但许多居民对购买商品房时应注意哪些问题并拥有哪些相应的权益并不了解。为维护购房者的合法权益，提醒广大居民在购买商品房时应仔细查看企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书和商品房预售许可证等要件，并按法定程序签定商品房买卖合同。   一、商品房销售方式   商品房销售方式包括商品房现售和商品房预售。   1、商品房是指由房地产开发企业综合开发，建成后出售的住宅、商业营业用房以及其他建筑物。   2、商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给购买

2、人，并由购买人支付房价款的行为。   3、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并由购买人支付定金或房价款的行为。   二、商品房现售应符合的条件   房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送市房地产开发主管部门备案。商品房现售应当符合以下条件：   1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；   2、取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；   3、持有建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；   4、已通过竣工

3、验收；   5、拆迁安置已落实；   6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；   7、物业管理方案已落实。   购买现售商品房风险较小，不易存在延迟交工、烂尾工程等问题，但目前房地产市场多以预售为主。   三、商品房预售实行许可制度   商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售应向主管部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。居民在购买商品房时必须查看《商品房预售许可证

4、》，并要详细查看商品房预售许可证登记的内容如售楼单位、项目名称、房屋座落位置、楼号等是否与要购买的商品房一致。如果居民购买了未办理商品房预售许可证的商品房，将无法办理房屋所有权登记手续，而且可能存在托延交付使用日期、配套设施不全等一系列问题，购房者合法权益无法得到合法的保障。   依据《城市房地产开发经营管理条例》和《辽阳市城市房地产开发经营管理办法》，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：   （1）取得营业执照、资质证书；   （2）已取得土地使用权证；   （3）持有建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；   （4

5、）已确定施工进度和竣工交付日期；   （5）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。   四、如何查询房地产开发企业资质等级、企业信誉及房地产开发相关政策等    居民购房想要了解房地产开发企业的资质等级、信誉及其他相关信息，请登陆“www.cc.ln.gov.cn/”(辽宁省建设厅)网站，点击“住宅房地产”选项，进入页面后右下框有一“信用档案”，点击里面的“房地产开发”选项，进入“资质网络公示”页面，然后输入要查寻的房地产开发企业的名称及所在的省市便可查到。如果想了解房地产行业方面的相关政策，请登录“www.liaoyang.

6、gov.cn/”（辽阳市人民政府网），点击左下方“其他部门”中的“市开发动迁办”选项，网页上详细载明了关于房地产开发及房屋拆迁、综合验收等方面的相关政策。   五、预售商品房时应向购买人出示相关证明材料   1、房地产开发企业预售商品房时，应当向购买人出示《商品房预售许可证》、商品房分层平面图及商品房面积核定表；房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告和说明书中应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。   2、房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书，签订委托合同。中介机构销售商品房时，应当

7、向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受委托机构必须是依法成立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。   六、商品房销售价格应如何确定   在市场经济条件下商品房销售价格由当事人协商议定。购买人应当具备合理的消费理念，在购买商品房时“货比三家”，根据商品房不同的地理位置、小区配套标准等因素，与房地产开发公司协商议定商品房价格。但是，享受国家优惠政策的居民住宅（如经济适用住房等）价格，应当实行政府指导价或政府定价。   七、商品房销售时双方应签订书面《商品房买卖合同》   不符合商品房销售条件的，房地产开发企

8、业不得销售商品房，不得向购买人收取任何预订款性质费用；符合商品房销售条件的，房地产开发企业在签订《商品房买卖合同》之前，向购买人收取预订款性质费用的，签订《商品房买卖合同》时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能签订《商品房买卖合同》的，房地产开发企业应当向购买人