城市规划概论4-3-4

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1、《城市规划概论》第四章城市规划的工作内容§3控制性详细规划1§3控制性详细规划一、控制性详细规划的含义、特点二、土地使用控制三、环境容量控制四、建筑建造控制五、城市设计引导六、配套设施控制七、行为活动控制2一、控制性详细规划的含义、特点定义：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求3特点控制引导性和灵活操作性。对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导通过技术指标来规定土地的使用性质（小类用地）和使用强度，以土地

2、使用控制为主要内容，以综合环境质量控制为要点4控制内容控制性详细规划所控制的要素：土地使用控制、环境容量控制、建筑建造控制、城市设计引导、配套设施控制、行为活动控制控制方法实现规划意图选取控制的手段，对控制性详细规划功能作用发挥的深度有决定性的影响5§3控制性详细规划一、控制性详细规划的含义、特点二、土地使用控制三、环境容量控制四、建筑建造控制五、城市设计引导六、配套设施控制七、行为活动控制6二、土地使用控制1、用地面积与用地边界用地面积。精确度到小数点后两位。用地面积与征地面积有差异7用地边界是规划用地和道路或

3、其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属地块的用地边界划分原则1）严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块；2）以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；3）建议有一边和城市道路相邻；84）结合自然边界、行政界线划分地块；5）考虑地价的区位级差；6）地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发；7）对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独划块，不再给定指标；8）规划地块划分应满足“专业规划线”的要求（道路红线、水面蓝线、绿化绿线、文物古迹保护紫线、

4、燃气等橙线）尊重地块现有土地使用权和产权边界9102、土地使用性质控制划分参照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）。10大类、46类、73小类控制性详细规划要求划分到小类部分用地的归属有一定的困难，建议补充一些新的分类113、土地使用兼容指多种用地性质在地块内的混合布置问题目的：使控制性详细规划既有“弹性”，又不失去控制作用适建范围规定由用地的适建兼容表反映（用地使用性质兼容表）12土地使用兼容的原则：促进相关功能建筑的集中布置提高土地经济效益减少环境干扰确保非营利性设施、市政设施用地

5、不被占用保持土地使用的有限灵活性、允许部分建筑、设施混合布置提高应变能力的同时，又不和总体规划相违背。13§3控制性详细规划一、控制性详细规划的含义、特点二、土地使用控制三、环境容量控制四、建筑建造控制五、城市设计引导六、配套设施控制七、行为活动控制14三、环境容量控制对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定自然环境：日照、通风、绿化等主要指标：容积率、建筑密度、绿地率延伸指标：空地率、人口密度、人口容量151、容积率（FAR）概念：又称楼板面积率或建筑面积密度。是地块内所有建筑物的总建筑面积之和（Ar

6、）与地块面积（Al）的比值容积率的确定因素：地块的使用性质；地块的区位；地块的基础设施条件；人口容量；地块的空间环境条件；地块的土地出让价格条件；城市设计要求；建筑方式和形体规划设计FAR=ArAl16地块的使用性质如，商业、旅店和办公楼等的容积率一般高于住宅、学校、医院和剧院等地块的区位如，中心区、旧城区、商业区和沿街地块的地价与居住区、工业区的地价相差很大，对建设用地的使用性质、地块划分大小、容积率高低、投入产出的实际效益等产生直接影响。区位和级差地租决定着土地使用强度17人口容量人口容量高回造成交通拥挤、交

7、通混乱、容量失控等问题，需要以城市交通与基础设施容量指标来控制地块的开发建设强度，既要避免过度开发，也要防止利用不充分地块的土地出让价格条件即政府希望的价格。容积率与出让价格成正比。关键在于获得使社会-经济-生态环境协调发展的最佳容积率18容积率与城市开发的关系城市开发费用构成主要有前期投资费用、开发利用总额以及开发资金的循环速度等。前期投资费用：土地的有偿使用；场地平整；基础设施建设等。是一个相对稳定的支出增加容积率，以利于降低分摊成本。容积率与可持续发展的关系过高，造成过分拥挤和环境恶化，将引起人们心理上的紧

8、张和不安定感；同时，环境质量下降，也会引发地租及房价下跌，降低开发利润。192、建筑密度概念：指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比例使城市保持适当的密度，满足日照、空气、防火安全等需要203、居住人口密度指单位建设用地上容纳的居住人口数居住人口密度=（地块内的总人口数/地块面积）*100%4、绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该地块用地面积的比例绿地率=地块内