地产行业动态跟踪报告：开工销售回升，投资维持高位

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1、169%，较2017年全年分别收窄33个、87个和196百分点，资金端趋紧加上主流房企2017年已大幅补充地块，预计后续土地成交增速仍将维持低位。n销售回升带动房企资金端改善。2018年1-5月房企整体到位资金6.2万亿，同比增长5.1%，增速较前4月回升3个百分点。单月到位资金同比上升17.4%，较4月上升18.6个百分点。到位资金大幅回升，主要因房企加快销售回收现金流，1-5月定金及预收款增速回升4.4个百分点至12.7%。受销售回升影响，个人按揭贷款增速亦较前4月收窄3.1个百分点至负3.6%。传统的国内贷款同比下降2.8%，降幅扩大1.2个百分点。在融资端趋紧背

2、景下，预计开収商仍将加大推盘回收现金流。n投资建议：目前板块绝对估值及相对估值均处于历史低位，主流房企对应2018年PE仅7倍左右，同时销售端回升有望缓解市场对行业资金端担忧，保利招商等龙头房企2018年収债利率更是逆市下行。建议关注：1）低估值具有融资优势的龙头保利、万科、招商、金地等；2）布局核心城市的高成长新城、华夏、荣盛、阳光城等。n风险提示：1）目前按揭利率连续17个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现；2）2018年将迎来房企偿债小高峰，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险；3）2016-2017年上

3、半年高地价项目将在2018年陆续入市，考虑多地实现限价政策，若限价无法突破，由于地价成本抬升，将导致板块未来利润率下滑风险。正文目录一、投资增速维持高位，预计将逐步滑落5二、加快推盘带动单月销售增速回升5三、低库存叠加三四线发力，新开工有望维持高位8四、土地成交低位回升，三四线占比提升9五、销售回升带动房企资金改善11六、投资建议12七、风险提示13图表目录图表12018年1-5月房地产投资同比增长10.2%5图表22018年1-5月全国商品房销售面积同比增长2.9%6图表32018年1-5月全国商品房销售额同比增长11.8%6图表4全国商品房累计成交均价走势7图表5全

4、国商品房单月销售增速走势7图表6各区域销售面积累计增速走势8图表72018年1-5月新开工同比增长10.8%8图表8三四线开工积极，增速高于全国9图表9（2012年至今累计住宅开工减去累计住宅销售）/当年月均销售9图表102018年1-5月土地购置面积同比增长2.1%10图表112018年1-5月土地成交价款同比增长16%10图表12三四线城市土地成交占比提升11图表13代表性房企拿地面积与销售比11图表142018年1-5月房企累计到位资金走势图12图表151-5月定金及预收款增速回升至12.7%12一、投资增速维持高位，预计将逐步滑落2018年1-5月房地产投资同比

5、增10.2%，增速比前4月下降0.1个百分点，5月单月投资同比增长9.8%。投资增速维持高位主要受土地购置费高增长带动，前4月土地购置费同比增长66.9%，剔除土购费后前4月地产投资同比下降1.55%。考虑到年初以来，房企资金端持续偏紧，前5月土地成交价款增速较上年末已大幅下降33.4个百分点，预计后续土地购置费增速将逐步收窄，带动地产投资增速回落。图表12018年1-5月房地产投资同比增长10.2%房地产累计开发投资万亿累计同比增速1212%1010%88%66%44%22%00%资料来源:wind，平安证券研究所二、加快推盘带动单月销售增速回升1-5月商品房销售面

6、积同比增长2.9%，销售额同比增长11.8%，较前4月回升1.6个和2.8个百分点，年内首次回升；其中5月单月销售面积同比增长8.0%，销售额同比增长20.6%。我们认为5月销售大幅增长主要因：1）限价未见松动同时资金端持续偏紧，开収商逐步加大一二线城市推盘力度回升现金流；2）三四线尽管依旧维持较高景气度，但房价快速上涨、需求透支、棚改作用弱化等影响逐步显现，开収商亦加快推盘收割需求。图表22018年1-5月全国商品房销售面积同比增长2.9%亿平米累计同比增速18累计销售面积30%1625%141220%1015%8610%45%200%资料来源:wind，平安证券

7、研究所图表32018年1-5月全国商品房销售额同比增长11.8%累计销售额万亿累计同比增速1645%1440%35%1230%1025%820%615%410%25%00%资料来源:wind，平安证券研究所图表4全国商品房累计成交均价走势8800元/平米商品房成交均价8,64786008400820080007800760074007200700068002016/092016/122017/032017/062017/092017/122018/03资料来源:wind，平安证券研究所图表5全国商品房单月销售增速走势60%50%单