罗湖区插花地改造开发模式与拆赔模式研究

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1、罗湖区插花地改造开发模式与拆赔模式研究罗湖区插花地改造开发模式与拆赔模式研究谨呈：深圳市罗湖区建设局第一阶段结论回顾“掀开罗湖新篇章”“以‘以人为本、可持续发展’为目标，通过区域更新和权属归位，彻底理顺和重塑城市边缘的整体形象，使插花地与周边邻近城市功能地区的现代文明标准全面对接，区域功能复兴、活力再现。”“告别插花地，构建和谐罗湖”?　总体发展目标和思路?　整体功能定位?　形象主题?　改造模式?　开发强度?　改造方案第一阶段结论回顾打造具备联合国人居奖标准的以普通居住、廉租居住为主的大型：“健康人居

2、社区”?　总体发展目标和思路?　整体功能定位?　形象主题?　改造模式?　开发强度?　改造方案第一阶段结论回顾“填补罗湖区乃至深圳市大型廉租住区空白”“中国插花地改造示范区”具备申办“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”标准的健康人居项目?　总体发展目标和思路?　整体功能定位?　形象主题?　改造模式?　开发强度?　改造方案第一阶段结论回顾整体拆除局部拆除?　总体发展目标和思路?　整体功能定位?　形象主题?　改造模式?　开发强度?　改造方案ACB第一阶段结论回顾4-52-33-4?　总体发展目标和思路?　整体

3、功能定位?　形象主题?　改造模式?　开发强度?　改造方案改造方案政府只负责拆迁谈判，A、B、C片区全部交由开发商开发建设，整个项目在政府的监督协调下完全实行市场化运作。设想一：政府除负责拆迁谈判外，还承担C片区的开发建设，将C片区打造成为纯粹的廉租区，统一集中解决A、B、C片区低收入群体的居住问题。A、B片区通过土地出让实行市场化运作。设想二：政府除负责拆迁谈判外，承担B片区的开发建设，将B片区打造成为纯粹的廉租区，统一集中解决A、B、C片区低收入群体的居住问题。A、C片区通过土地出让实行市场化运作。

4、方案一（完全市场化方案）方案二（不完全市场化方案）?　总体发展目标和思路?　整体功能定位?　形象主题?　改造模式?　开发强度?　改造方案本阶段研究内容?开发模式研究?拆赔模式研究?改造实施纲要?开发强度研究开发模式研究选择开发模式的目标与原则一、社会稳定（政府目标）二、利润实现（开发商目标）三、利益保障（业主）目标原则一、可具体操作二、可持续发展技术路线可能的开发主体主要开发模式案例实现价值分析改造风险分析可能的开发主体本项目适用性判断一般旧城（村）改造项目主体分析开发模式的关键在于如何充分利用发展商

5、、业主及政府职能部门三者之间的优势。合理的开发模式能够使开发在满足城市规划的前提下得以顺利进行。政府村民（业主）村股份公司开发商社会效益城市经济发展发展集体经济实力保障个体经济利益获取开发利润经济利益平衡技术路线可能的开发主体主要开发模式案例实现价值分析改造风险分析本项目适用性判断旧城改造中采用的主要开发模式及其代表案例非市场化模式政府主导开发政府指导，股份公司自主开发政府指导，开发商自主开发模式政府主导拆赔、开发商独立运作政府指导，开发商、股份公司合作12345香港旧城改造深圳渔民村改造蔡屋围村－都

6、市名园改造珠海城中村改造上海新天地改造深圳田面村改造深圳渔农村改造市场化模式模式一：政府主导开发政府项目开发公司城中村改造领导小组拆迁补偿土地平整还建房建设商品房建设拆赔谈判签订协议非市场化模式模式一特点及适用条件政府资金压力过大无法挖掘土地的最大价值市场化程度低操作缺乏灵活性容易抬高建造成本缺点具有较强的公信力对政策的把握度高能够保证项目的顺利实施优点政府负责拆迁补偿、还建、商品房建设、销售全过程改造资金全部由政府筹集解决项目公司负责人由政府任命政府需投入巨大的人力、物力、精力运作实施特点公益性的旧

7、改项目项目规模较小，现状建设强度不大资金投入量小对开发能力要求不高政府财政实力雄厚适用条件模式一：香港旧城改造阶段：1、零星试点阶段（1972年以前）2、大规模改造阶段（1972-1987）3、土发公司与专门化旧城改造阶段（1988-1999）4、重建局阶段（1999年以后）开发模式：模式三：通过向私人发展商出售土地进行模式一：自行进行（即充当发展商）模式二：与联营合伙人共同进行改造香港旧城改造在第1和第2阶段主要采用模式一，即政府充当开发商的开发模式，自行改造；在第3和第4阶段主要采用模式二，即政府

8、与联营的私人开发机构共同进行改造，兼有向发展商出售土地进行改造。数据来源：世联案例香港重建局介绍机构简介：香港重建局的全称为市区重建局，它的前身是土地发展公司（简称“土发公司”）。重建局的决策及执行机构是董事会，其成员由行政长官委任，包括主席一名，行政总监一名、两名执行董事、最少七名非公职人员出任的非执行董事及四名公职人员出任的非执行董事。香港重建局组织架构：董事会行政总监地区发展·香港财务部地区发展·九龙土地安置部规划发展部规格合约统筹部对外关系处人力