债券研究：房地产开发行业评级框架

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1、若出现排版，错误，数据显示不全等情况，可加微信535600147，凭购买下载记录获取PDF版本目录一、房地产开发行业分析框架11.1房地产行业界定与细分11.2房地产开发企业上下游、产业链及地产开发销售流程21.3行业特征41.4房地产企业分析框架11二、房地产开发行业评级及夏普比率计算142.1构建房地产开发行业信用评级体系142.2样本企业主体打分结果142.3样本企业夏普比率计算15图表目录图表1：房地产行业分类2图表2：房地产企业上下游3图表3：房地产行业产业链3图表4：房地产开发销售流程4图表5：房地产开

2、发资金来源结构5图表6：房企主要融资渠道6图表7：房地产开发主要资金来源占比6图表8：国内贷款构成占比6图表9：房地产债各类发行占比7图表10：房地产ABS发行量7图表11：房地产周期性因素8图表12：房地产行业历次重大政策拐点8图表13：房企数量趋于稳定9图表14：房地产行业并购整合加速9图表15：TOP50房企市占率（销售金额）错误!未定义书签。图表16：销售额区段对应的房企数量分布（TOP100房企）错误!未定义书签。图表17：城镇人口和北上广深常住人口占比变化10图表18：70个大中城市新建商品住宅价格指数

3、：当月同比10图表19：房地产行业信用评级体系14图表20：样本房企信评打分结果15图表21：样本房企风险收益比率排序16若出现排版，错误，数据显示不全等情况，可加微信535600147，凭购买下载记录获取PDF版本一、房地产开发行业分析框架1.1房地产行业界定与细分根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），房地产行业可以分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营、其他房地产活动五个大类，其中房地产开发经营类企业数量居多。房地产开发经营是指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发

4、，以及转让房地产开发项目或者销售房屋等活动。物业管理是指物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。房地产租赁经营是指各类单位和居民住户的营利性房地产租赁活动，以及房地产管理部门和企事业单位、机关提供的非营利性租赁服务。另结合沪深交易所发布的《关于试行房地产行业划分标准的通知》，我们认为，房地产开发经营又可以分为商业地产、工业地产、住宅地产三个类别，其中住宅地产开发企业的数量占比最大，而

5、且住宅地产可以进一步划分为普通住宅地产和保障性住宅地产。根据《关于试行房地产行业划分标准的通知》，商业地产是指房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公等经营用途，区别于以居住功能为主的普通住宅地产和以工业生产功能为主的工业地产。工业地产是指房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者用于生产、仓储和研发等工业用途，通常包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。普通住宅地产是指房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将

6、房屋提供予使用者仅用于居住。保障性住宅地产是指房地产企业按照政府要求为中低收入住房困难家庭开发的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房、棚户区改造、旧住宅区改造等构成，区别于由市场形成价格的普通住宅地产。保障性住宅地产和普通住宅地产在拿地、建设和销售环节都有很大区别。保障性住宅主要是由政府以划拨的方式提供土地，普通住宅用地要通过“招拍挂”等方式公开竞拍取得；保障性住宅建设项目大多由地方国企承接，而普通住宅开发既有国企也有民企参与；保障性住宅建设免收城市基础设施配套费

7、等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，而普通住宅开发一般不享受税费减免；保障性住宅销售价格有政府指导价等限价规定，普通住宅价格由市场供需自发形成；保障性住宅销售只针对符合条件的中低收入住房困难家庭；普通住宅则不限定销售对象。若出现排版，错误，数据显示不全等情况，可加微信535600147，凭购买下载记录获取PDF版本图表1：房地产行业分类数据来源：《国民经济行业分类》，《关于试行房地产行业划分标准的通知》，中信建投证券研究发展部由于房地产行业中房地产开发企业居多，房地产开发企业中又以普通住宅地产开发为

8、主，所以本文后续分析和评级主要针对以普通住宅地产开发为主营业务的房地产企业，后文所提及的房地产开发企业也专指普通住宅地产开发企业。1.1房地产开发企业上下游、产业链及地产开发销售流程1.1.1房地产开发企业上下游、产业链房地产开发企业的上游包括土地一级开发和建筑公司。土地一级开发是指政府对国有建设用地进行征地、拆迁和市政配套设施建设，使该土地达到“三通一平”