地汇投资-soho东海广场价值投资计划书

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1、SOHO东海广场价值投资计划书上海地汇投资管理有限公司http://www.dchui.com2009年12月MELIVETM商业地产价值投资计划（ValueInvestmentPlanningforCommercialRealEstate）MELIVEM市场（Marketing）E企业（Enterprise）L位置（Location）I投资回报（InvestmentReturn）V内在价值（Value）E执行建议（Excute）MELIVE为上海地汇投资管理有限公司之专用商业地产价值投资分析方法，未经上

2、海地汇投资管理有限公司许可，任何机构或个人不得擅自作为商业用途使用。TMTM为上海地汇投资有限公司之注册商标，受国家知识产权之保护。本报告观点独立，不受任何人为因素影响，严格按照公司规范进行客观分析，代表本公司对投资标的之理解，并作为本公司之投资决策依据及公司客户投资建议。本建议不对任何投资结果负责。投资标的物l名称：上海SOHO东海广场l投资类型：■物业□股票/股权□债券□实物□租赁权/使用权l项目概况：SOHO东海广场地处上海南京西路中央商务区中心位置，项目高217米，是上海摩天大厦之一，更是上海南京

3、西路的地标性建筑。总建筑面积为80510平米，其中写字楼面积为67829平米，目前入驻的企业95%以上均为国外知名公司；1-2层为商业，建筑面积为3842平米。SOHO东海广场坐落在上海南京西路中央商务区的中心地带。南京西路商圈是具有商业传统，商业规划一流的独特区位。多家五星级酒店和高端购物中心聚集于此，两条地铁线及延安高架桥近在咫尺，与上海商城、恒隆广场、上海嘉里中心步行之遥。l位置：上海市南京西路1486号l当前价格：均价6万元/平方米l购置条件：整层购买，标准层面积：高区（38-57层）建筑面积：1

4、237.74平方米/层；中区（23-37层）建筑面积：1451.7平方米/层；低区楼层：3-22层。标准层平面图l历史状况：公开资料显示，东海广场在其“烂尾”的10年间已经被数次转手，其最早的东家为长江计算机集团，之后被上海安联投资发展公司接手，2003年10月，开开集团以7.38亿元的巨资接下东海广场，此后，该项目又由静安土地开发控股总公司接手，2005年，东海广场被上海市静安区土地开发控股总公司对外公开转让，浙江绿城集团以13亿元的价格夺标；一年后，摩根士丹利以19.6亿元的价格接手东海广场，其时，该

5、项目的成交单价（即使不算待建部分的成本）也已升至1.5万元。2009年8月，SOHO中国以24.5亿从大摩手中整体收购东海广场，经改装后于11月散售。l预备作为投资目标之理由：1、本区域属于上海市繁华商业地段，作为投资性产品，未来具有较高之升值潜力；2、发展商SOHO中国对其商业模式成功复制到上海充满信心,即吸引全国高端客户投资城市中心的商业物业，并进行统一推广，统一招租，统一管理使这些商业物业的价值最大化。东海广场外观图效果图【执行概要】1、地汇投资经过测算，估计此物业（标准层）的内在价值为9180万元

6、，目前购买折价率为95%。2、按目前之租金水平，若长期持有，该项目投资回报较低，总投资回报率为7.2%，IRR=4%，低于期望值，因此建议作短线投资。3、通过市场分析，我们认为该物业未来具有较大的升值潜力，因而考虑在适当的时机转让。1市场分析（Marketing）2企业分析（Enterprise）3位置分析（Location）4标的物内在价值评估（InternalityValueEvaluating）5投资回报分析（InvestmentReturn）6执行建议（Excute）1、市场分析（Marketin

7、g）　　受上半年整体市场回暖的刺激，从今年第三季度起，上海甲级写字楼市场出现回暖迹象，租赁需求有所回升，租金下跌速度开始放缓。　　据相关机构第三季度房地产市场报告，第三季度上海甲级办公楼平均租金为6.1元/平方米/天，环比下降了3.6%，但降速已经放缓。与此同时，租赁需求有明显的增长，净吸纳量接近14万平方米，与今年前两季度净吸纳量几乎为零形成鲜明对比。从空置率来看，由于陆家嘴三季度空置率都有明显下降，带动该区域整体空置率较二季度下降2个百分点。　　对比住宅市场价格的节节攀升，目前上海部分区域的写字楼与住

8、宅售价倒挂明显，个别写字楼项目甚至传出打折消息。价格的"洼地"，重启办公物业投资潮。　尽管住宅市场已出现强劲反弹，但写字楼复苏为时尚早。上海市由于众多利好因素的影响，如两个中心——国际金融中心和国际航运中心的建设、大浦东、大虹桥建设及迪斯尼落户等因素的刺激，整体经济形势的好转将带动企业对写字楼需求的增长，而目前上海写字楼开发并不多，因而写字楼供不应求的局面即将形成。基本判断：由于商住价格倒挂以及未来上海对写字楼的需求，写字楼市