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大型商业地产项目规划设计流程解析 随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流，近年来，商业地产行业迅速崛起，SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。虽然开发形势火热，但此类项目在实际操作中也存在着大量问题，项目搁浅或开业后运营困难的现象屡有发生。 商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。 在进行大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括7个环节：商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。 一、商业方案设计商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下： （一）立地选项 在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。 大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。 定位是项目入市的第一步，是商业地产项目设计的第二个环节。项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位： 1、项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。 2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。 3、项目主题定位——明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。 4、项目形象定位——明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。 5、项目目标客户定位——明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。 6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务，回答项目生存、发展的问题。 7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 在项目七个方面的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。商业项目的发展，归根结底需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位，才能设置项目的功能组合。 （二）商业规划 商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划，大型商业项目由于体量大，其功能不仅仅只是满足购物，同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等多种功能，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求，这就需要专业人士进行科学设计，不能按照住宅项目的设计或想当然的进行空间的限定和功能划分。 在这个设计环节中，功能组合及分区设计是最重要的设计内容。首先，从开始规划设计时就要充分考虑其商业属性，确定经营模式、服务对象，再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计，否则项目建成入市以后改建的费用会大大增加。在建筑设计上要充分注意动线设计的科学性，避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损；其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，把握差异化竞争策略，合理控制和规划项目各零售业态营业面积的比例。 商业规划主要包括：业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通组织、主力店组合及面积规划、店铺/专柜分割规划、楼层品类/功能规划。 二、建设方案规划设计 建设规划设计是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节，是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。在进行建设方案设计时，需要把握好四个方面： 1、城市基础设施发展状况。 2、城市未来规划发展趋势。 3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。 4、商业功能的通用性设计，不可按照某一个商业机构的个性需求设计。 项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计：建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计。相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成，在项目建设和招商、营销的过程中，方案需要局部调整和完善，需要专业的设计机构配合以提供保障。 三、商业空间装饰方案设计 在完成了项目商业方案设计和建设方案设计后，项目的商业规划设计进入第二个设计阶段，第二个设计阶段包括三个方面的规划设计：商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计。在第二个阶段的整个设计规划中，以上三个环节可同步进行。 商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求，结合物业的建筑艺术，对物业空间环境进行艺术处理，营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间环境。主要设计的内容包括：商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶梯及电梯效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。 四、商业外环境设计ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括： 外立面形象设计：商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。 外部环境设计：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。 五、二次商业装饰设计 二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计。主要设计内容有三个方面：服务设施规划设计、导购系统设计、店铺及专柜/专卖店形象设计。每个方面主要的设计内容如下： 服务设施规划设计：总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。 导购系统设计：标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。 店铺及专柜/专卖店形象设计：专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。 六、商业管理模式设计 完成了第一、第二阶段的设计工作，并不能代表商业规划设计工作的结束，这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作，项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计。 商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：组织体系设计、制度体系设计、流程体系设计。每个体系设计的具体内容如下： 组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。 制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。http://blog.dichan.com/zhongshang/articlesshow-5096.htmlofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 从上海商业街剖析看中国商业街发展趋势 在商业房地产开发热中，人们在热衷建造体量越来越大的MALL的同时，应关注具有文化底蕴和内涵的休闲商业街的发展，尤其要关注另一种商业模式——体量不大却可成为为休闲产业载体的休闲商业街的打造。作为古老而时尚的街市、作为即将兴起的新兴产业——休闲产业的载体，社区型、区域型以及具有文化内涵和鲜明主题的各类休闲型商业街，应是商业房地产开发不可忽视的选择。№１上海商业街两大类型据调查，上海共有特色商业街４０余条，大多是在上个世纪８０年代末９０年代初区县商业发展中形成的。经过近２０年发展，特色商业街已经成为上海城市商业的独特风景。上海的特色商业街可分为功能型和休闲型两类。功能型商业街——主要指同类商品和专门服务，高度聚集并能形成一定区域影响力的街市空间。如柳营路灯饰、襄阳路服饰、人民路婚庆、吴忠路汽配一条街等。其功能性主要表现在能够高度集聚同类商品或服务，满足消费者特定的购物需求。目前，上海共有２３条功能性商业街，在所有特色商业街中约占５６％。休闲型商业街——是指不以购物为主的餐饮、酒吧及其他文化娱乐服务高度聚集并形成区域影响力的街市空间。这类休闲商业街在上海特色商业街中约占４４％。休闲型商业街主要可分为三类：（１）餐饮为主的休闲商业街据统计，此类商街所占比重最大，约占６１％。如上世纪９０年代初形成的乍浦路、黄河路、云南路美食街以及９０年代末与近年兴建的虹梅路、新都汇等餐饮街都是以食为主的休闲型商业街。（２）酒吧为主的休闲商业街酒吧类商街约占２２％，如新天地、衡山路酒吧一条街，这是时尚、现代休闲方式的代表。（３）以文化等为主题的休闲商业街上海的文化主题类休闲商街为数甚少，约占１６％，多伦路文化名人街堪为其中的典型。№２两类商业街比较调查表明，两类商业街呈现出如下特点：（１）功能型商业街形成历史相对较长，经营稳定；休闲型商业街总体兴建时间较晚，差异较大。功能型商业街商业物业租售价在经过最初发展的一个周期后较为稳定。如人民路婚庆一条街形成至今已１８年之久，是上海唯一经营婚庆一条龙服务的专业街，其经营内容专一，租金始终稳定在６～８元／平方米。上海建材经营占龙头地位的宜山路建材一条街１９８７年始建，至今逐步扩展且经营稳定。功能型专业街这种专营同类产品和服务，符合特定消费者需求，是能够长期稳定经营的主要原因。休闲型商业街由于兴建时间较晚，因此具有差异较大的特点：——传统餐饮街如乍浦路、云南路、黄河路一条街，曾一度兴旺，但因硬件先天不足和经营缺乏创新终至由盛而衰。近２０年盛衰之间租金落差达到了１０元～１５元／平方米，售价达到了６０００元～１２０００元／平方米。新建餐饮街（如虹梅路美食街、吴江路小吃街等）则因设施完备、定位准确、经营灵活而人丁兴旺、发展稳健。——代表着现代时尚的各类酒吧大都兴起于上世纪９０年代后期，因其成为白领阶层、外国友人集聚地而形成了一股休闲潮流，酒吧类商街由此迅速崛起、方兴未艾。——文化等主题类商业街经营业态具有综合性特点。其成功与否与科学、整体的规划关系极大。如梅川路ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 欧陆风情街其规划合理，休闲功能十分突出因而人气甚旺；多伦路名人文化街虽主题鲜明、内涵充足而经营稳定，但因缺乏升级改造的资金，其特定文化、概念潜力尚待挖掘。（２）功能型商业街经营商品的专一性强，同类产品齐全簇群效应明显；休闲型商业街往往是围绕果腹、品茶、饮酒而展开经营，包括娱乐、健身、美容等，具有多元化特点。（３）功能型商业街所针对的消费需求明确，即以购物或服务为目的消费群；休闲型商业街消费群则不以购物为目的，而以交友、商务、娱乐为目的，因而消费群具有广泛性特点。总之，功能型商业街以专业、簇群为特色，但这种优势在发展过程中，特别是在外资商业零售业大举进入中国市场过程中正在受到挑战。以建材市场为例，宜山路建材装潢市场无疑有着领先位置，然而各类建材市场的兴建特别是百安居、欧倍德等外资建材超市的扩张，近年来已明显分流了该市场的消费群体。由此可见，功能型商业街进一步发展的空间已很小。而休闲型商业街则不同，现在人们生活的三分之一时间都在闲暇中度过，由于休闲产业相对滞后，休闲商街发展将具有较大的潜力和想像空间。№３休闲商街：文化主题魂之所在从发展趋势看，目前在特色商业街中占４４％的休闲型商业街将伴随着房地产业的迅速发展、新建大中型住宅小区的落成而逐步扩建和发展。（１）休闲产业前景决定商业街格局的发展趋势国际经济学家普遍认为，１５年内发达国家将进入休闲时代。在上海，其发展前景也是完全可以预期的。而休闲型商业街正是城市休闲产业的重要载体。据此，在目前商业街格局中，休闲型商业街的比重将会逐步增加，并成为城市休闲产业的重要部分。（２）观念变化将影响休闲方式的变化随着上海经济起飞，人均ＧＤＰ向８０００美元冲刺，居民恩格尔系数下降，由此引起的消费观念将会发生明显转变。人们对休闲与健康之间的关系将日益倍加关注。因此，“吃”将逐渐让位于“品”，餐饮为主有可能逐步演变为其他休闲形式三分或四分天下的格局。依托商业、商务、历史文化而发展，体现人与社会和谐、现代时尚与民俗风化和谐，形成休闲、修炼、娱乐、学习一体化的休闲空间，将成为一种更为人们所接受的时尚和趋势。（３）文化主题是休闲商业街长盛不衰的魂之所在上海是一个具有丰富文化底蕴的现代化城市，近现代历史的演绎、名人传奇和海派文化是这座城市的宝贵财富。然而，像多伦路文化名人街这样的文化休闲街，在上海几乎“只此一家，别无分店”，且还有诸多不足。国外经验表明，具有深厚文化底蕴的的商业街将会有长久的生命力，因为文化不仅是一个城市、一个民族的，文化是全人类的，休闲是世界性的。把文化酿造成城市的休闲产品——文化的或具有鲜明主题的休闲街，这是最有可能长盛不衰的优质产品。 参考： 上海特色商业街，你逛了吗 人在上海，逛街购物是平常生活中不可缺少的一部分。事实上，除了南京路、淮海路、四川路、徐家汇等著名商街，我们可以有更多的选择，以下几条颇具代表性的商业街。 [华盛街]与轨道交通为邻 提起华盛街，很多人可能会一脸茫然，虽然它就坐落在上海人流量最大的地点之一―――人民广场。直通地铁二号线的华盛街全长近400米，一排排店面虽然看起来没什么差别，其实每个商铺都已经各居其位：女士系列、文化系列、美发美容、运动休闲……分门别类很是清楚。而且，从时尚服饰、箱包、皮革到精美工艺品、饰品、礼品，这里的商品特色就是四个字―――年轻时尚，非常适合20岁上下的年轻人。同时，相邻的休闲食品街、面包文化长廊、油画走廊也能让你在逛街的同时享受味觉和视觉的盛宴。 [茂名路]与繁华商街叫板 整条商街以服装类商品为主，但也讲究配套，在几爿服装店的中间，间或跃入眼帘的还有首饰店、美容ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 美发店、鞋饰店以及一家画廊中充满写意色彩的田园画。 石门路、长乐路、陕西路、华山路……这些与上海滩上最繁华的商业街或平行、或交叉的小路，都渐渐发展成了独具特色的商业街。比如陕西路一带，已小有规模地集合了一批鞋店，花两三百元，就可以拿下一等一的国外名牌鞋，而且式样极新，品种丰富。 [梅川路]与社区居民同在 走进普陀区以欧陆风情“准步行街”新貌亮相的梅川路商业街，感觉像是来到了云南西双版纳。 提到梅川路商业街，是因为这是一条比较成熟的社区型商业街。普陀区长征地区以梅川路为中心，新建了十几个大中型住宅小区，因此也带动了以休闲餐饮为特色的梅川路商业街的红火。到现在为止，600米长的商街上已经聚集了40多家世界各地风味的休闲餐厅． 梅川路祥和休闲商业街梅川路祥和休闲商业街申豪地产专门成立了一家公司，为其开发的商业街开展招商和管理工作。在业内人士的眼中，这个商业街项目在商业规划上已经做得比较到位。尽管商业规划比较充分，但是在实际运作中，设计和配置不符合商业要求的情况多多少少还是出现过。该公司副总经理尹鹏坦言，他们已为此交了不少学费。如今，该商业街已经成为上海梅川路区域的一大亮点。在这里汇集了十多家在上海地区的知名餐饮企业，不少人称之为“美食一条街”，到这里吃饭的人越来越多。据尹鹏介绍，该商业街经营面积共有５万平方米，经过两年的准备，招商工作已经基本完成，目前共有５０家商业企业进驻，承租面积从１５０平方米到上万米的都有，餐饮特色突出，服务类别比较齐全。商业街形成餐饮特色主要与周边业态有关。在其周边一公里内共有迈德龙、欧倍德、红星玫凯龙等多个大型超市，隔街正在建设的兴力达广场也将对周边形成极大的影响，因此开发商从商业街的长期发展出发，将餐饮企业作为重点招商对象。这与看到这一区域充满商机的餐饮企业一拍即合，于是在远离城市中心的这条商街上形成了一道餐饮名店汇集的风景线。与这道风景线对应的是商业街的建筑风格和营商氛围。不少光顾此街的人都对其建筑风格、商家品质和景观环境留下深刻印象。商铺沿街展开，一条市政道穿过申豪地产开发的两个楼盘——祥和家园和祥和名邸，两个楼盘的主入口对应着一个圆形大广场，喷泉、瀑流、棕榈、雕塑营造出南国景象。沿街走过来，建筑错落有致，空间变化丰富，沿街商铺和广场形成景观上的呼应。无论建筑风格还是商家档次，梅川路的商业街都堪称成功范例。尹鹏介绍说，开发初期，他们面临很多问题。但始终没有因招商难度大而选择出售经营的策略，如今，租金见涨商家却来得更多。中山北路柏丽商业街沙田地产开发的商业街经营面积仅３０００平方米。面积不大，但地处城市干道一侧，服务半径大辐射较广。起初，商业规划之初本是采用出售方式进行设计的，但在实际运作和招商过程中，开发商意识到出售虽在短期利益上可以获得收益，但其商业品质和服务上则会大打折扣。随着开发过程的推进，开发商越来越意识到，其商业街开发和经营的好坏，将在很大程度上影响到社区的品质和形象。因此，他们一改初衷，专门成立商贸公司，全面负责招商和管理。商贸公司副总经理吕福泽告诉记者，他们在招商过程中遇到的最突出的问题就是建筑设计与功能配置达不到商业使用要求。比如快餐、洗衣店对水、电的要求很高，为此开发商只好投入资金进行改造。经过不断改进和探索，他们成功地将一些高品质的商家引入商业街，并通过整体包装和统一管理，使这条商街成为这一区域最具活力的休闲购物场所之一。转自《中国楼市》编辑：晓蕾责任编辑：斐洁 上海商业街独辟蹊径走绿地休闲商业 与南京路、淮海路齐名的上海第三商业街———四川北路新一轮改造拉开序幕。据透露，未来的四川北路商业街将被划分成三个区段，而融合繁华与自然之魅的绿地休闲商业，更成为其21世纪商业街的重要特征之一。 国际性、品牌性、人文性是此轮四川北路改造的基本方向。按照这一方向，市民们将见到一个焕发第二个青春的百年老街。 南自苏州河北岸，北至海宁路，东自吴淞路，西至海南北路是第一个区段，这里将建起3万平方米的大型shoppingmall，国际名品走廊、新产品概念展示店等；东自明珠线二期溧阳路站，西至明珠线一期东宝兴路就是四川北路的第二个区段，这段700米长的道路中，俞泾浦景观河道贯穿其中间，在俞泾浦的两岸，ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 将建一个个临水世界商品“村”，如美国式礼品村、泰国式食品村；鲁迅公园段是第三个区段，改造后将新建大型喷水雕塑群，并完美演绎四川北路的百年人文历史底蕴。 四川北路商业改造中平添了一处投资5亿多元的绿色休闲港———大型绿地商业，周边是繁华的写字楼、宾馆、大型商场等，工作累了，逛街想休息了，即可进入处于黄金位置的这片5万多平方米绿肺，湖光水色、绿树浓荫中，5千平方米的下沉式休闲商铺，显得别有洞天，独具情调。作为本轮四川路改造的点睛之笔，也是申城第一个绿色商业回廊，明佳·塞纳左岸绿色休闲港，使绿地、休闲、文化有机相联。绿地、小品、雕塑、广场等组成的街道空间，木质回廊穿插其中，显得时尚中透着古典之气，自然与繁华和谐相邻。 中華商業第一街南京路百餘年來,十里南京路一直是國人心目中購物的天堂。這裡有聞名遐邇的上海第一百貨商店、新世界商城、華聯商廈、第一食品商店、上海時裝公司等知名商店和國際飯店、和平飯店、金門大酒店等知名飯店,有老鳳祥金店、老介福呢絨綢緞店、亨達利鐘表店、邵萬生南貨店、吳良材眼鏡店、茂昌眼鏡店、王開攝影樓、冠龍照相材料商店、朵雲軒、鴻翔時裝公司、培羅蒙西服公司、朋街女子服裝商店、國華瓷器商店、雷允上國藥公司、開開公司、藍棠皮鞋店、博步皮鞋店等數百家享譽海內外的老字號商店,還有著名的新亞粵菜館、燕雲樓、揚州飯店、洪長興清真館。南京路以其商品之豐、物品之美,飲食風味之全,堪稱全國之最,從而被公認為「中華商業第一街」。 近年來新崛起的梅龍鎮、伊都錦、中信泰富、恆隆廣場等現代化的大型商廈和上海商城、錦滄文華、明天廣場等高層建築,使南京路的景觀變得更漂亮、更宏偉。入夜,霓虹燈流光溢彩,十里南京路儼然成了「火樹銀花不夜天」的歡樂海洋。http://blog.dichan.com/faye5109/articleslist-我的文章.htmlofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 中国商业地产发展趋势大猜想城市综合体将成开发主流一、产品模式:城市综合体已成为商业地产投资商解决单项目资金平衡的成熟模式。正是在总结其第1代产品：主力店+散售商铺模式的基础上，万达成功实践了城市综合体模式，也基于此万达广场才实现了在全国各地的超常规发展。如今，城市综合体模式已成为一种大型商用物业开发的标准模式与财务模型。发展商、政府、投资客、物业使用人均因其高度集约化与各类产品良好互动共荣性而皆大欢喜。当然最核心的还是城市综合体模式很好的解决了发展商单项目资金与现金流的平衡，释放了持有大型商用物业所背负的巨大财务压力。 二、资本来源：投资商业地产的资本日趋多元化。 1、越来越多的老牌住宅开发商开始将投资向商业地产倾斜，由原来快速周转、赚快钱的思路，向增持具备持续造血机能及良好增值空间的商用物业转移。一来缓解单一住宅开发所面临的巨大政策风险，二来通过持有型物业良好收益预期为“过冬”准备粮食。三来分享中国高速城市化进程中的人口红利所致的大好的消费钱景。 2、社保基金、保险基金等(风险规避，追求稳健)有望进入商业地产投资领域，这将是中国商业地产发展进程中极好的可持续的长期资本支持平台，有助于大中型商业地产的投资建设与持续经营。 3、不甘心作房客的零售大佬们开始买地自建自用型商用物业，也客串一下房东的角色。日本永旺购物中心、中国华润万家(欢乐颂)、欧尚、宜家……纷纷开始了投资自建商用物业，自持经营之路的探索。 4、国内外房产投资基金频频出手，着眼于收购优质潜力商用物业或投资自建购物中心以分享中国高速城市发展成果及人民币对美元持续升值的预期。 资本的多元化为中国商业地产的可持续发展提供了资金保障，同时大量资本的集中涌入，将进一步助推中国近5年的商业地产投资、开发浪潮，中国商业地产局部失衡与阶段性泡沫的出现在所难免。 三、产品类别面：城市中心型购物中心高速发展，社区邻里商业中心方兴未艾。 1、一线城市(北、上、广、深)的城市中心型SHOPPINGMALL已发展得相对成熟，依托轨道交通网络的成熟，交通枢纽、地铁上盖型购物中心生意兴隆，持续向好。二三线城市(成都、重庆、无锡、苏州、昆明、贵阳、武汉等)由于正处于旧城改造、新区及CBD建设阶段，城市中心型SHOPPINGMALL(8-15万平米是该类购物中心的理想规模)还有较大的发展空间。 2、依托于规模化，成片社区开发，中小规模(3-6万平方米)的邻里型商业中心将得到较好发展;相对城市中心的大型商业体来讲，邻里商业中心更符合构建“和谐、低炭、节约型”社会的要求将会得到政策面的支持而较具投资发展潜力。 3、超过20万平方米规模的巨型购物中心(北京金源与华南MALL便是例证)的非理型发展将明显减速(当然，重庆龙湖也许是个例外，正在用超常规的单体规模来挑战自用对于商业地产的操控潜力)。 四、营运管理面：购物中心与百货商场之间相互渗透，两者界限日益模糊。 1、百货商场正在不遗余力的增加餐饮、休闲等非零售业态，为顾客提供更好的消费体验，增强对顾客的吸纳力。零售是百货商场的重心，但已不是全部，其核心最终指向的消费者更棒的体验。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 2、百货商场规模日益扩大的趋势明显(如10万平方米的久光百货、18万平方米的北京新光三越等)，百货商场向购物中心转型趋势明显，传统仅零售业态的百货商场的市场份额将呈递减趋势。 3、购物中心在精细化营运管理方面正在向百货商场学习，如百货商场经典的人流动线规划与中岛柜规划在购物中心商业规划上的借用;百货商场联营抽成模式在购物中心营运上的应用;百货商场VIP卡在购物中心营运上的应用;百货商场中央收银系统在购物中心中的运用……购物中心已由单纯的经营租户向经营终端消费者转变。 4、购物中心去“传货百货主力店”正在成为一种趋势(如大悦城、大融城、正大广场、IFCMALL等)，取而代之为多家次主力店的引入，一方面以减少百货商场主力店与购物中心零售招商之间的冲突，一方面亦可实现更高的租金坪效，另一方面亦可丰富购物中心的商家组合。 五、内地商业地产发展，万达当前领先，未来则央企领衔机率更大(华润、中粮南北对话)。 预计到2012年万达或累计开出70个万达广场(目前已开业33家)，并在院线、电玩、百货、酒店领域自持经营，现在的万达广场在数量方面以绝对地压倒性优势遥遥领先与所有的内地商业地产投资企业。但如下问题却无疑困挠着万达商业地产航母： 1、无品牌定位：万达集团所有城市的购物中心只有唯一的名字：万达广场，导致了万达广场从低档到高档，从几万方到几十万方，从社区MALL到城市中心MALL都有……万达广场其实是无定位一个购物中心品牌，全国人民对万达广场的认知必然是模糊的。虽然万达广场是不动产，不是“快消品品牌”，但其全国连锁开发战略与“快消品”通过渠道覆盖全国市场的效果却是一样的，这样的品牌策略会导致全国万达广场之间品牌内耗与制肘。 2、过快的发展速度，导致万达体系疲于应付开店，而无暇顾及营运品质的精细化，当前的万达广场普遍存在定位偏低，过于大众化，管理不精细，主力店切块模式，唯租金模式等。3、万达广场早期的战略联盟主力店：超市大卖场与大型家电卖场已不再是现代都市型购物中心的标配，简单的主力店+步行街模式已无法满足当前成长、成熟的80-90后消费需求，业态混搭，注重体验才是购物中心的王道。 清晰的商业地产战略布局，华润或将领衔未来内地商业地产发展(在品质与坪效方面完胜万达应当不是难题)。 华润在商业地产领域的多品牌策略，基本涵盖了购物中心的各种类型，加上其强大的资本力、经营力、资源整合力与国内领先的零售市场经验(华润万家超市/GMS、ole/blt精品超市、太平洋咖啡、药妆店……)，华润商业地产战略厚积薄发自然是指日可待了。 成功实现华润整合，奠定华润商业地产基石的宁高宁转战中粮，其麾下的中粮集团除了关注“粮袋子、菜篮子、奶瓶子”之外，其年青潮流定位的“大悦城”购物中心已实现了多地快速复制并初步取得了市场的认同。同为央企的中粮，如果集中发力商业地产其攻城略地之势自然不会输与万达。 六、商业地产投资回收的高级形式应为资产证券化，持有型商业地产在规划设计之初就须考虑资本市场的需求，以简明清析的方式向可能的投资人理清未来的财务报表。 1、大型项目简单分零散售注定失败，这已在若干年前的多个案例中证明了。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 2、持有型商业项目的投资回收，如仅依赖租金收取或抵押融资也是非常漫长而低效的。将商业地产项目整体打包上市，是实现资产证券化方式之一;引进战略投资人，出让部份股权同样也是一种方式…… 3、将商业地产项目金融产品化，自然要以项目本身良好预期、稳健经营、专业团队为基础;当然产权清晰是最基本的前提。http://news.rexian.net.cn/info/2011/0822/105715.htmofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 中国商业发展趋势预测分析一、连锁企业进入整合期，重组和兼并加剧进入世贸后的中国商业，面临着国际性的竞争环境，自我调整将成为一种自觉行为，整合节奏普遍加快，所谓“输血不如换血快”，中国的连锁企业为了应对生存压力，会摈弃以往缓慢资本扩张的方式，优先选择企业重组、收购兼并等形式，以期达到快速整合的目的，这对较大规模的连锁企业来说是有效的手段。作为活跃的资本市场，也会更加关注并加大资本投入，国内的、地区性的连锁企业将首先遭遇重组和兼并，有的甚至不是以其自身意志为转移的，这在客观上是资本的作用促进了连锁企业的整合进程。因此，各大连锁企业的市场地位会迅速变化。二、价格大战全面渗透，个性化和特色经营成为制胜法宝进入2002年以来，中国的商业竞争已经从传统的百货竞争转变为连锁超市间的竞争，而超级市场的实质就是廉价量贩，它的竞争点主要围绕价格竞争展开。2002年前后全国此起彼伏地爆发了无数的价格大战，制造商、供应商、代理商都为此付出了惨痛的代价，虽然最终使消费者受益，但作为商业企业来说，在商品日益同质化的今天，价格战是短期行为，也是商业竞争最后一个可供监守的防线，一味地杀价竞争只会使市场秩序混乱、价值规律失衡、利润率降低，因此，商业企业必须寻找到更具竞争性又非“自杀式”的途径，而个性化和特色化的经营会避免商家的自相残杀，通过信息、技术等方面和渠道，另辟蹊径一条竞争性小、风险性小、发展空间大、有可持续性的竞争手段，这将成为企业长远发展的制胜之术。但短期内的价格火拼在所难免，竞争手段的进化需要一个适应过程。三、Hypermarket、GMS将代替百货业，占据零售业的新主力地位中国加入WTO后，商业零售业是一个最先开放的领域，包括外资零售企业控股比例、开店数量、店面规模等准入限制，都将在未来2年内全部取消。今后更多的外资零售巨头夺门而入，规模庞大的开店计划不放过中国任何一个具有相当消费能力的城市，而其进入的形式均避开了国内传统而成熟的百货业态，而几乎一致选择了大卖场（Hypermarket）和大型综合超市（GMS）的形式，它几乎包容了零售业的全部内容，更具有全球采购的平价性（这对传统百货业的杀伤力最大），而其规模和发展量的激增足以颠覆并取代传统百货业的市场主力地位，致使国内原有的百货企业一方面会向大型综合超市业态转型以应对竞争挑战，一方面也会根据自身实力、优势和目标市场细分来调整商品种类，走专业化的发展之路。四、国际连锁性专业专卖店和便利店全面进驻大陆市场，抢占市场份额这两种形态的国际性连锁店主要针对消费者的食品和日常生活用品，它们在大卖场、大型综合超市满足消费者“价格型”消费的基础上，培养出满足消费者便利性、个性化发展需求的专卖店和便利店形式，这是对大卖场、大型综合超市形式的有益补充，它们对中国传统的中小型商店、杂货店、零售摊点有一定的冲击，对大卖场、大型综合超市也会形成一定的竞争，零售市场份额进一步瓜分。五、生鲜食品连锁超市发动替代农贸市场的新商业运动中央政府现在的政策是鼓励大城市逐步用超级市场功能替代农贸市场功能，其着眼点主要是为了保障食品消费的安全性。随着地域和饮食习惯的差异，生鲜食品超市的个性表现异常明显，较普通的连锁性专业专卖店和便利店的生命周期要长，更具有竞争力。生鲜食品超市的发展是传统食品超市向大超市发展过程中不可跨越的阶段，这就必然在短期内掀起一个生鲜食品连锁超市发动替代农贸市场的新商业运动热潮。六、Shopping-Mall（大型综合购物中心）快速涌现，加速零售业的转型变革中国对民族汽车工业实施国家保护政策，汽贷政策的出台更使小汽车越来越多地进入到寻常百姓家，这使消费者的活动空间扩大了数十倍，娱乐性购物的成分大大增加，能够满足“一站式”购物消费需求的ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember Shopping-Mall出现了，其经营内容有四大核心——百货店、超市、专卖店和餐饮娱乐业，这比传统的商业街购物模式更经济、便利、综合，更易实现多种业态的良性共生，因此具有很好的发展前景，加速零售业的转型变革，但在其功能配置上尚需要因地制宜和合理规划，否则恶性循环无异于“集体自杀”。七、电子信息技术逐步在零售业领域大展拳脚，发展迅速网络是21世纪改变人类生活方式的资讯工具，随着科技的进步，数字科技大量参与人们的日常社会生活和消费领域，现代化的资讯技术应用在零售业领域，掀起了零售业的一场深刻的历史变革。各大商场会普遍采用一种现代化的管理运营手段，即通过电子信息技术服务于自身的商业运作领域，计算机技术、网络通讯技术、条码技术、金融电子技术等，会把传统的人力从繁杂的日常工作中解脱出来，充分运用电子和网络技术低成本性、迅速反应能力、竞争公平性、变本土性为全球性、可参照性等优势，搭建互动平台，产品资讯的不对称性转变为资讯的民主化，消费者和销售者都能获得足够的商业资讯，从而使消费资源达到合理配置和优化，由此改变人们的行为模式，引导商业社会的发展方向，具有长远的发展意义，其发展速度将以几何倍数增长。http://bbs.dichan.com/tie-23715.htmlofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 中国商业地产发展趋势大猜想一、产品模式:城市综合体已成为商业地产投资商解决单项目资金平衡的成熟模式。 正是在总结其第1代产品：主力店+散售商铺模式的基础上，万达成功实践了城市综合体模式，也基于此万达广场才实现了在全国各地的超常规发展。如今，城市综合体模式已成为一种大型商用物业开发的标准模式与财务模型。发展商、政府、投资客、物业使用人均因其高度集约化与各类产品良好互动共荣性而皆大欢喜。当然最核心的还是城市综合体模式很好的解决了发展商单项目资金与现金流的平衡，释放了持有大型商用物业所背负的巨大财务压力。 二、资本来源：投资商业地产的资本日趋多元化。 1、越来越多的老牌住宅开发商开始将投资向商业地产倾斜，由原来快速周转、赚快钱的思路，向增持具备持续造血机能及良好增值空间的商用物业转移。一来缓解单一住宅开发所面临的巨大政策风险，二来通过持有型物业良好收益预期为“过冬”准备粮食。三来分享中国高速城市化进程中的人口红利所致的大好的消费钱景。 2、社保基金、保险基金等(风险规避，追求稳健)有望进入商业地产投资领域，这将是中国商业地产发展进程中极好的可持续的长期资本支持平台，有助于大中型商业地产的投资建设与持续经营。 3、不甘心作房客的零售大佬们开始买地自建自用型商用物业，也客串一下房东的角色。日本永旺购物中心、中国华润万家(欢乐颂)、欧尚、宜家……纷纷开始了投资自建商用物业，自持经营之路的探索。 4、国内外房产投资基金频频出手，着眼于收购优质潜力商用物业或投资自建购物中心以分享中国高速城市发展成果及人民币对美元持续升值的预期。 资本的多元化为中国商业地产的可持续发展提供了资金保障，同时大量资本的集中涌入，将进一步助推中国近5年的商业地产投资、开发浪潮，中国商业地产局部失衡与阶段性泡沫的出现在所难免。 三、产品类别面：城市中心型购物中心高速发展，社区邻里商业中心方兴未艾。 1、一线城市(北、上、广、深)的城市中心型SHOPPINGMALL已发展得相对成熟，依托轨道交通网络的成熟，交通枢纽、地铁上盖型购物中心生意兴隆，持续向好。二三线城市(成都、重庆、无锡、苏州、昆明、贵阳、武汉等)由于正处于旧城改造、新区及CBD建设阶段，城市中心型SHOPPINGMALL(8-15万平米是该类购物中心的理想规模)还有较大的发展空间。 2、依托于规模化，成片社区开发，中小规模(3-6万平方米)的邻里型商业中心将得到较好发展;相对城市中心的大型商业体来讲，邻里商业中心更符合构建“和谐、低炭、节约型”社会的要求将会得到政策面的支持而较具投资发展潜力。 3、超过20万平方米规模的巨型购物中心(北京金源与华南MALL便是例证)的非理型发展将明显减速(当然，重庆龙湖也许是个例外，正在用超常规的单体规模来挑战自用对于商业地产的操控潜力)。 四、营运管理面：购物中心与百货商场之间相互渗透，两者界限日益模糊。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 1、百货商场正在不遗余力的增加餐饮、休闲等非零售业态，为顾客提供更好的消费体验，增强对顾客的吸纳力。零售是百货商场的重心，但已不是全部，其核心最终指向的消费者更棒的体验。 2、百货商场规模日益扩大的趋势明显(如10万平方米的久光百货、18万平方米的北京新光三越等)，百货商场向购物中心转型趋势明显，传统仅零售业态的百货商场的市场份额将呈递减趋势。 3、购物中心在精细化营运管理方面正在向百货商场学习，如百货商场经典的人流动线规划与中岛柜规划在购物中心商业规划上的借用;百货商场联营抽成模式在购物中心营运上的应用;百货商场VIP卡在购物中心营运上的应用;百货商场中央收银系统在购物中心中的运用……购物中心已由单纯的经营租户向经营终端消费者转变。 4、购物中心去“传货百货主力店”正在成为一种趋势(如大悦城、大融城、正大广场、IFCMALL等)，取而代之为多家次主力店的引入，一方面以减少百货商场主力店与购物中心零售招商之间的冲突，一方面亦可实现更高的租金坪效，另一方面亦可丰富购物中心的商家组合。 五、内地商业地产发展，万达当前领先，未来则央企领衔机率更大(华润、中粮南北对话)。 预计到2012年万达或累计开出70个万达广场(目前已开业33家)，并在院线、电玩、百货、酒店领域自持经营，现在的万达广场在数量方面以绝对地压倒性优势遥遥领先与所有的内地商业地产投资企业。但如下问题却无疑困挠着万达商业地产航母：1、无品牌定位：万达集团所有城市的购物中心只有唯一的名字：万达广场，导致了万达广场从低档到高档，从几万方到几十万方，从社区MALL到城市中心MALL都有……万达广场其实是无定位一个购物中心品牌，全国人民对万达广场的认知必然是模糊的。虽然万达广场是不动产，不是“快消品品牌”，但其全国连锁开发战略与“快消品”通过渠道覆盖全国市场的效果却是一样的，这样的品牌策略会导致全国万达广场之间品牌内耗与制肘。2、过快的发展速度，导致万达体系疲于应付开店，而无暇顾及营运品质的精细化，当前的万达广场普遍存在定位偏低，过于大众化，管理不精细，主力店切块模式，唯租金模式等。3、万达广场早期的战略联盟主力店：超市大卖场与大型家电卖场已不再是现代都市型购物中心的标配，简单的主力店+步行街模式已无法满足当前成长、成熟的80-90后消费需求，业态混搭，注重体验才是购物中心的王道。 清晰的商业地产战略布局，华润或将领衔未来内地商业地产发展(在品质与坪效方面完胜万达应当不是难题)。 万象城：定位高端的15万以上超级购物中心; 欢乐颂：5-8万平米的社区型购物中心; 印象城：原属深国投旗下社区型购物中心品牌，据传已收归华润旗下，其产品与定位和其早期合作伙伴凯德商用的嘉茂广场一致，也同欢乐颂的重合度较大; 五彩城：据传10万方以上，类似大悦城的“年轻潮流”主题的购物中心。目前万象城已实现成功跨区域发展，欢乐颂也陆续有土地斩获，且已开出两三家示范店了;印象城则已实现成熟自主的跨区域发展。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 华润在商业地产领域的多品牌策略，基本涵盖了购物中心的各种类型，加上其强大的资本力、经营力、资源整合力与国内领先的零售市场经验(华润万家超市/GMS、ole/blt精品超市、太平洋咖啡、药妆店……)，华润商业地产战略厚积薄发自然是指日可待了。 快速复制，火速推进中的大悦城——中粮集团的商业地产亮剑。 成功实现华润整合，奠定华润商业地产基石的宁高宁转战中粮，其麾下的中粮集团除了关注“粮袋子、菜篮子、奶瓶子”之外，其年青潮流定位的“大悦城”购物中心已实现了多地快速复制并初步取得了市场的认同。同为央企的中粮，如果集中发力商业地产其攻城略地之势自然不会输与万达。 六、商业地产投资回收的高级形式应为资产证券化，持有型商业地产在规划设计之初就须考虑资本市场的需求，以简明清析的方式向可能的投资人理清未来的财务报表。 1、大型项目简单分零散售注定失败，这已在若干年前的多个案例中证明了。 2、持有型商业项目的投资回收，如仅依赖租金收取或抵押融资也是非常漫长而低效的。将商业地产项目整体打包上市，是实现资产证券化方式之一;引进战略投资人，出让部份股权同样也是一种方式…… 3、将商业地产项目金融产品化，自然要以项目本身良好预期、稳健经营、专业团队为基础;当然产权清晰是最基本的前提。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 未来中国商业地产发展趋势 中国投资咨询网讯 近6年来，中国商业地产开发总量一直保持着年26%的增速，然而另一方面商业地产问题积聚，困局重重。未来我国商业地产的发展趋势主要分为以下几个方面。 1、几种有开发潜质的商业地产 总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。 根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。 （1）中等规模的购物中心 虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥无几，就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。 由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。 （2）社区商业 社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。 社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。 （3）旅游地产 目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。 以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。 （4）具休闲功能的商业地产ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有65％以上是为了娱乐旅游和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费，仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。因此，在客流量充足的一级城市开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。 体验式消费的特点重在体验，重在情感消费，所带来的人气是购物消费的重要支撑。商业地产要想赢得市场与客户，需要在商业购物环境的设计中增加体验式消费的深度，也更需要根据项目所处的地段环境、自身特点，以客户的偏好等做个性化的设计。目前已有商业项目在此方面进行了结台。比如大型的挑空中庭结合促销及展示活动成为空间组织的新亮点，甚至有些商业广场把城市的文化活动与集会功能纳入进来，此外娱乐与运动设施也开始以最刺激的方式吸引新新人类的另类消费需求。因此，特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性为体验式消费购物环境的特点，具备集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体的业态组合科学、特色鲜明的购物场所将会有更大的吸引力。 2、高端商业地产开发的主流模式——商业综合体 随着城市的发展，城市人口日益膨胀，土地资源日益稀缺，个人生活成本加大、经济运行效率降低，在这种情况下，城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。万达集团、中粮集团等行业领袖提出了“只做城市综合体”的发展战略，引领行业的发展。而杭州、沈阳等代表性二线城市提出未来的城市建设，招商和开发主要以城市综合体为主的战略目标，这被认为是拉开了中国城市化进程的序幕，开启了中国城市综合体的发展。 城市综合体(英文为HOPSCA)是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shoppingmall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)首个英文字母的缩写。也就是说，每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分间建立了一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率综合体。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城”。 “城市综合体”的基本特点是：（1）规模大。一般的“城市综合体”的建筑面积都是30万至80万平方米，在城市规划建设中扮演着重要的角色。（2）功能强。通常“城市综合体”都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，各类功能之间互相叠加和补充。（3）整体统一性。建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系，与外部空间整体环境统一、协调。（4）大空间尺度。室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。（5）通道树型交通体系。将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。（6）现代城市景观设计。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。 （7）高科技集成设施。具备高科技和高智能的先进设施。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 城市综合体引领了集约型城市开发的浪潮。各种经济活动在城市综合体内互动，各种资源有效整合，物业资源获得优化配置，从而发挥更大的空间效益，既省地又节能。权威机构调查显示，城市综合体内的各种业态和物业的运转效率，往往能提高36%，而节能收益则可以提升42%。此外，还可以带动大量就业和巨额税收，带动一个城市地区的经济发展，在城市规划建设方面起到巨大作用。纽约的洛克菲勒中心、巴黎的拉德方斯、东京的六木本，每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的开放式街区。据中国社会科学院2009年《城市蓝皮书》统计，截至2008年末，我国城镇化人口为6.07亿。麦肯锡2008年3月预测称，按照目前中国城市化的发展趋势，中国城市人口将于2025年达到9.26亿，到2030年将突破10亿。未来20年，我国城市新增人口将在4亿左右，解决如此大规模人口的居住和生活需求，必须走集约型城市开发之路，城市综合体是一个现实的选项。 做城市综合体，开发商需具备相当强的资金实力，如果酒店、商场是开发商自己持有的，在银行只能提供短期贷款的前提下，综合体就是一个很好的商业模型:公寓、写字楼可以销售，开发商通过这些可以消费的产品迅速完成资金的回转，以此支持酒店和购物中心的运营，这是其获得大量不动产的新方式。对于市民而言，综合体是一个全天候的生活消费娱乐中心，可以满足人们的多种需求。 “城市综合体”虽然具有很多优势，但并不是所有开发商都能开发此种产品，也不是所有城市都适合开发“城市综合体”，它对开发商和城市有着极高的要求。对城市来说，必须具备足够的终端消费能力；“城市综合体”要求有优越的地段、交通、商圈配套，因为几乎所有的“城市综合体”建筑都是建在一个城市的中心区域、核心位置，交通便利、商圈繁荣。对开发商来说，须具有雄厚的实力和高素质。“城市综合体”作为高投入、多功能、大体量建筑群，投资至少需要20-30亿，因此对开发商的资金实力要求较高，这也就需要开发商有能力控制开发节奏。此外，“城市综合体”的开发建设从定位、前期规划设计、中期开发建设、后期运营管理每个环节都涵盖了大量的技术专业知识，要求开发商有一定的资源配套能力。 城市综合体应当是各种物业类型的有机搭配，而不是随机组合，否则可能导致整体项目后期无法实现可持续性运营，放弃了长期现金流的收入。城市综合体的不同业态属于不同的专业领域，在管理上，购物广场、写字楼、公寓等都属于不同的领域，需要培养不同的团队去管理、运营。如果开发商能够在每个领域培养一支独立的团队，在总体上又能使这些独立的团队有共同的调控目标，就能比较好地控制投资风险。但这个过程本身就是一种风险链，如果城市综合体中一个业态失败了，就可能影响其他的业态，进而影响城市综合体的整体成功。 3、主题和特色商业地产 从世界其他国家的成功项目来看，建筑形式及风格特色在很大程度上决定了商业地产对消费者吸引力的大小。但在目前的中国，发展商对商业地产项目的开发仅仅局限在招商上面，殊不知“主题特色”才是商业地产项目成功运营的基础。 近几年来，由于中国商业地产的蓬勃发展，越来越多的国外商业咨询机构、设计公司纷纷造访中国，针对中国目前中国商业地产开发的种种问题，对比国外先进开发经验，他们提出，未来中国商业地产要朝两个方向发展。 （1）挖掘地方文脉 目前中国大多数商业地产项目还是现代国际式或欧美风格，明显可以看到对本土特色的挖掘还远远不够。从发展的眼光来看，越是民族的才越是国际的。本土风俗文化传统的发扬光大是世界各国建筑文化的共同发展目标。历史文脉在商业地产项目中的传承也当仁不让，况且这也是其长久生命力的保证。上海新天地的成功，实际上就是对本土文化特色充分挖掘的成功。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 中国有很多历史文化名城、古城、古镇，但由于历史的原因，大多遭到严重的破坏。旧城老商业衔区随着时代的发展而逐渐没落，但它们作为宝贵的历史建筑和民俗文化遗产，亟需复兴其原有活力，这是打造独特城市名片的重要举措，这也给商业地产开发提供了可利用的基本素材。 从世界范围来看，任何商业地产都不能忽略当地的经济发展水平和地域特色。在这方面，欧洲的旧城保护及改造经验和做法值得我们学习，其核心指导思想就是保护性开发。而这种有限度的开发不仅不会降低开发带来的商业价值，而且可以带动旅游资源的挖掘。老商业街区的复兴，不仅仅是旧有建筑功能及设备的更新，更是综合环境的整治，包括建筑外观、街道空间、广场空间、环境绿化的整体性规划。 （2）重视商业地产的城市景观职能 商业地产产品的外在表现形式是各种建筑物、构筑物及广场和街道空间，其外观形式色彩的丰富性和多样性远胜其它单一的建筑类型，如写字楼、酒店、住宅等。因此，商业地产开发除了满足商业利用价值外，其对城市景观的影响是至关重要的，体现了经济价值和社会价值的统一。 特别是中国目前处于城市建设的高峰期，尤其需要注意重视商业地产项目的城市景观功能。如有可能，与政府合力打造城市标志性建筑，这有助于获得更多的政府支持，有利于项目的融资和运营管理。 http://www.360doc.com/content/11/0516/14/1260016_117184078.shtmlofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 市场转向下的城市综合体建筑设计论坛在京举行 随着交通方式、社会经济、人口结构和生活方式的发展，城市、建筑、交通一体化成为当代中心城市设计和建设的新趋势，大量开发商对商业地产的巨额投入，使得城市综合体的建筑设计市场异常火热。城市综合体设计在项目的定位、开发、设计、运营等多各方面，较之普通的建筑单体具有特殊的专业性，它的优劣也甚至直接影响到城市的发展。较之国外成功的城市综合体范例，中国的城市综合体该向何处发展？在城市综合体设计的全流程中，建筑师该扮演怎样的角色？怎样的中国建筑师团队可以引导城市综合体设计的发展方向？ 2011年6月18日下午，“市场转向下的城市综合体建筑设计论坛”在北京佟麟阁路85号中华圣公会教堂成功举行。本次论坛由《城市•环境•设计》(UED)杂志社、青岛腾远设计事务所有限公司联合主办，北京墨臣建筑设计事务所协办，由《城市•环境•设计》杂志社主编、天津大学建筑学院特聘教授彭礼孝主持。清华大学建筑设计研究院副总建筑师祁斌，RTKL国际有限公司副总裁刘晓光先生、设计总监郝滨，青岛腾远设计事务所有限公司董事长赵广俊、总建筑师王震铭，北京墨臣建筑设计事务所总裁、总建筑师赖军，华远地产股份有限公司总建筑师于华，万达商业规划院副院长黄大卫，中国商业设计协会副理事长、海创机构执行总裁胡冰，北京三磊建筑设计有限公司董事长、设计总监张华，维思平建筑事务所主持建筑师谭善隆，喜邦国际建筑设计公司总经理兰剑，北京博地澜屋建筑设计咨询有限公司总经理、总建筑师曹一勇，美国库根建筑设计事务所总经理金丽昌，加拿大蔡德勒建筑师事务所高级经理、北美国际建筑咨询公司总经理荣斌，KPF设计副总监王哲，Benoy区域营运总监黄俊，Callison（中国）设计总监胡哲，杨威+合伙人有限公司总经理杨威等多位知名建筑师、开发商高管及媒体记者出席了论坛开幕并就相关话题进行现场讨论。 抛砖引玉聚多方观点把脉城市综合体发展 “腾远设计具有15年发展历史，近年来已发展成为在山东最具影响力设计机构之一，在商业综合体设计中也积累一些经验。本次作为主办方之一，联合《城市•环境•设计》(UED)杂志社在北京举办关于‘市场转向下的城市综合体建筑设计’论坛，更多的是希望通过与各位业界同行的交流与探讨，剖析问题分享经验，以期对中国城市综合体建筑设计的良性发展有所裨益。我相信随着城市化的进程，城市综合体会有越来越大的发展空间，那么这次论坛必定在这样的发展过程中起到抛砖引玉、探索进步的作用。”青岛腾远设计事务所有限公司董事长赵广俊在论坛开幕式上致辞道。 《城市•环境•设计》(UED)杂志社主编、天津大学建筑学院特聘教授彭礼孝在开幕式上表示，“城市综合体是城市发展到一定阶段的高级产物，其规模之大、影响力之广被称为‘城中之城'，近年来随着国家对房地产宏观调控的加大，商业地产投资逐渐向城市综合体转向，这也是城市综合体设计市场前所未有的机遇；然而高品质的城市综合体设计是非常复杂的事情，在项目定位、开发、设计、运营等各个方面，较之普通的单体设计难度大很多，有很强的专业性，甚至直接影响一个城市的发展。” 那么比较国外成功的城市综合体范例，在城市综合体的发展过程中建筑师扮演什么样角色？怎样的综合体建筑设计团队可以领导设计发展方向？彭礼孝主编在致辞结束时，将问题抛给到场嘉宾，以期激发出现场建筑师独到的见解与想法。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 个案剖析解方案思路共享项目设计新经验 城市综合体建筑设计水准在国内目前的实际状况怎样？如何进行城市综合体设计才能符合中国城市发展的需要？中国城市综合体发展有哪些误区、该如何改进？为了能够让建筑师对本次论坛主题有深入并实用的解读，故邀请青岛腾远设计事务所有限公司总建筑师王震铭、RTKL国际有限公司设计总监郝滨、清华大学建筑设计研究院副总建筑师祁斌、维思平建筑事务所主持建筑师谭善隆及KPF建筑师事务所设计副总监王哲共五位一线建筑师进行主题演讲，以期从实际案例中剖析中国城市综合体的设计现状，以直观的感受与观点阐述对论坛主题加以解读。 “城市综合体本身就是一个复杂的系统工程，关系到社会发展的多个层面，因此其建筑设计不可避免会受到各种外在因素的制约，如宏观经济发展、开发商的需求等，但城市综合体设计并非无章可循，”在演讲中，青岛腾远设计事务所有限公司总建筑师王震铭表示，从实际的项目实践过程来看，城市综合体设计需重点考虑到合理的商业路线、商业路线节点、商业体系的有序性以及在设计过程中如何巧妙合理应用规范共四个方面的问题，并结合其在青岛实施的具体案例，对国内二级城市的综合体设计进行分析与讲解。 “商业”在城市综合体设计中的重要性也得到RTKL国际有限公司设计总监郝滨的认可，“商业交流本身作为人们生活起居必不可少的一种行为，可以是城市的黏合剂、也是催化剂，如果没有商业我们认为城市综合体不能成为综合体，综合体变成地标、变成目的地、变成提升城市形象项目，商业是其中必不可少的组成部分甚至是关键部分。” 郝滨认为，商业是打造城市社区必不可少的部分，商业把居民、访客所有人群联合在一起，同时商业使世界范围内的交流与沟通变得更为美好，好的城市综合体必然是能够把商业因素完美的融合在其中。 城市综合体的成功不仅是业主认为的成功，在给业主带来经济收益的同时，也能够整合城市资源、作为城市的名片，使得市民能够在里边享受购物乐趣、享受不同公共空间、体会城市发展的变化和变局，城市综合体最终通过不同功能组成给项目带来更多活力，才能认为其是良性发展的城市综合体。 “这两年有一个感受，城市综合体的发展已经到了让大家不可不接受的态势，我们在不知不觉当中突然发现自己待在城市综合体设计里边已经做了很多工作。”清华大学建筑设计研究院副总建筑师祁斌介绍到由于目前商业综合体设计类型的项目非常多，因此清华大学已成立了专门的研究中心，也希望借助自身设计和探讨，与同行分享清华研究中心对城市综合体中设计、运营、风格及使用问题的思考。 对于城市综合体设计的发展趋势判断，祁斌认为，应在此类项目中注入比较深刻的文化内涵，除了大量商业设施，建筑体系本身应注入大量诸如美术馆、音乐厅、展览中心等一些非纯商业的项目，希望能够借助这样功能设计给城市综合体的发展提供更高的文化理念。 “国内许多城市中的城市综合体，其更准确的应该被称为‘城中城’，从其尺度规模上可以看出来是超大的单体。整个‘城’跟周边割裂，没有跟城市脉络、跟城市其他空间接轨，形成孤岛的形态，再加上高级的定位(心理上或空间因素影响)，一般的老百姓、行人是没法靠近它的。”维思平建筑事务所主持建筑师谭善隆从香港城市综合体的案例出发，分析目前城市综合体普遍存在的弊病。谭善隆分析说“城中城”的环境若要得到改善，实际上应特别强调交通，交通不单单是汽车、地铁的概念，实际上还代表了人群流量，不管综合体的功能是办公、酒店还是其他形式的购物空间，其最核心还是应该透过设计，让城市综合体的功能最终ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 跟城市其他功能空间接轨，对城市综合体解读不应等同于商业综合体，而应从城市角度了解怎么有效推进城市化，或者跟城市其他部分有机结合。 从“澳门湖畔一号”、“王府井步行街某酒店”及“上海环球金融中心”三个项目出发，KPF设计副总监王哲通过具体分析项目所在位置、周边环境及业主要求等因素，对三个案例进行了详细解读，其中“上海环球金融中心”作为上海浦东的标志性建筑，实际上其从设计到建成达十年之久，因此城市综合体或者是商业综合体设计本身的确是一个复杂的系统工程，会受到社会各个层面因素的影响与牵制，国内的城市综合体发展仍面临诸多问题，从实践中去总结与改进或许是现阶段最佳的发展态势。 学术研讨议现存问题探讨良性业态新思路 “何为综合体”、“为什么是综合体”、“什么是有中国特色的综合体”、“中国综合体未来是什么”，在学术研讨环节，《城市环境设计》(UED)杂志社主编代表媒体及建筑师向现场研讨嘉宾提出四个概括性问题，并针对每个问题进行细分，以期通过深入细致的分析，切实为国内城市综合体建筑设计的发展有所建议。 “何为综合体”：针对“何为城市综合体”的问题，C&P(喜邦)国际建筑设计公司总经理兰剑认为，如何能够正确的解读城市综合体进而正确的实施，其实并不是建筑师所能解决的，更需要规划部门切实参与，从规划入手，尽可能向远处看一些，才能把城市综合体设计的更宜居、更舒适，用密集的建筑群形成生活空间绝不是“城市综合体”的应有之义。作为补充，“杨威+合伙人有限公司总经理”杨威表示“城市综合体设计应该有换位思考，应该进行城市设计，从城市角度考虑定位、功能，人从哪里来，到哪里去，有些城市综合体不太成功，是甲方臆断设计，不考虑消费能力，人性化设计和城市大的脉络联系。城市综合体设计绝不是某一方独立主导就可成功的事情。” “为什么是综合体”：作为在商业综合体开发中较为成功的“万达地产”，万达商业规划研究院副院长黄大卫对于如何定位商业综合体、开发商在商业综合体设计中应如何控制项目作出解释，“万达做城市综合体还算成功，受益于两点，第一个找到比较好的发展模式，第二就是整个集团思路统一，创造出完整的产业链，即在做设计之初，就知道日后商家经营以及管理会遇到什么问题。在建筑设计时，使其与规划、商业策划以及商业业态运营规律有机结合，好的产业链配合经营管理团队，这样设计中遇到的问题即可直接有市场反应出来并第一时间反馈给建筑师，能够及时对接市场需求，从而为商业综合体乃至城市综合体的成功打下坚实基础。” “为什么城市里发展综合体遇到瓶颈”、“国内二三线城市综合体建设不成功的案例较多、问题出在哪里”，针对以上话题，青岛腾远设计事务所有限公司赵广俊表示，在做综合体的时候，设计师要达到政府的要求的利益，开发商效益、公司的升值期望三者统一，城市综合体从宏观概念上论证城市形象的影响，而商业综合体则是微观层面的综合体，主要关乎于商业业态及对招商的要求。腾远这些年的设计实践能成功主要得益于对项目的总体把握，还有跟业主全方面的沟通，这块是非常重要的。 “什么是有中国特色的综合体”：国内不同地方城市综合体的发展模式实际上呈现出“千篇一律”的现象，“城市综合体设计”的地域性是否存在？对此Benoy区域营运总监黄俊给出了解释，成功的商业综合体不仅仅吸引人，而应该鼓舞人，所以一个区域要有自己的特点。也许建筑理念在不同人看来会意见不同，但城市综合体意义不仅仅是本身的建筑形态，而是要通过梳理让城市有历史价值的建筑重新焕发光彩，因此对城市综合体的地域性考量是不同城市要取得成功的基础。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember “中国综合体未来是什么”：谈到中国综合体将朝着何种方向发展时，海创机构执行总裁、中国商业设计协会副理事长胡冰认为，综合体设计未来在中国市场应该是很大的，这也是历史发展的过程，中国初期做综合体只大概讲一下功能和定位的问题，但是到了近期，新的城市运营商就应在原来定位和功能基础上开始更加关注其他因素的影响，例如历史的传承及现代商业元素的有机融合。 针对“未来城市综合体发展将会有哪些趋势”的问题，Callison（中国）设计总监胡哲表示，要符合未来城市综合体发展的需求前瞻性是非常重要的问题，现阶段综合体的发展非常快，其复杂性限于技术层面东西太多，因此回到建筑本身面来讲，可能未来五到十年的时间内，技术层面的解决是影响城市综合体发展的重要因素。 在学术研讨最后，北京墨臣建筑设计事务所总裁讲到，“今天交流我觉得非常充分，彭礼孝主编提的问题也非常到位非常精彩，听到大家很好的观点，包括青岛腾远赵广俊董事长提到对人的关注、对人的关怀，KPF王哲总监提到综合体设计应考虑城市人脉，要激活其所在城市的观点分析都很到位。在解决技术层面的问题时，建筑师要做的可能就是更贴近日常生活，要明确城市新生的热点区域实际上都是城市综合体项目变成城市活力的根源。”http://house.sina.com.cn/scan/2011-06-20/1240366413.shtmlofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 上海三益建筑设计院院长：《策划和设计对商业的影响》http://www.buildhr.com 2008年09月01日16:55 来源： 高栋：很高兴有这个机会跟大家做一个关于商业地产的交流，尤其像现在住宅火热的时候商业地产引起高度关注，现在上海人均面积2.3平方米，反应到上海本地区商业状况，叫冰火两从天，不管什么样的状况，总有冰火的出现，在各个地区，我今天在相对微观的层面来探讨，同样在比较不成熟的区域通过商业的运作做火的例子也经常出现，所以说我们希望在这样一个相对比较微观的情况下来探讨一下，同样在商业地产过程中什么样的因素影响它的火和不火？我把个人的状况说一下，我有很多身份，我的主业是建筑师，现在是上海三益建筑设计院院长，同时也是三益公司的董事，也是旗下的特别顾问，我是设计届地产商，今天有机会来参与商业地产，从前期策划也好，运用也好，包括后期招商等等过程，有利于更宽、更全面的视角看商业地产，因为商业地产不仅仅是设计问题，我曾经在山东作过演讲，其中讲到商业为什么不火？我说托尔斯泰曾经说过，幸福的家庭是相似的，不幸的家庭各有各的不幸。先来看一下有哪些不火，第一个是出售的问题，前两年在上海非常盛行的，现在很多把商业作为出售的产品做，但是出售以后的招商是非常困难的，第二个招商开业以后，即便招商成功了，事实上还不是很保险，我们宏基集团在上海作了很多商业，差不多在开业半年内达到50%，做商业非常注重开业率，一般开业率招商做到80%才敢开业，为什么我们有时候招商很好，但是运营起来会遇到很多问题？这是一个难题。第三个很多地产商做商业地产的时候，在后期找主力商家的时候，经常会碰到商业集团开整改单，包括货运通道，用电、用煤等等，在相互关系当中没有处理好，有一种现象出售率很高，但是我发现，发展商不赚钱，或者没有利率怎么办？最后一个，商业设置不是一般的建筑设计，跟许多跟商业有关的原则，我们往往注重商业设计，而无视原则，我今天不完全讲设计本身，这些问题都有背后的成因，包括有经营权的问题，包括跟强势的商业集团博弈的问题，最后商业有很多误区，用几个话题来说明一下这些问题。首先今天这样的会议是非常好的会议，它的意义在于让所有人不管在商业地产的哪个环节，建立一种对商业地产共同认知的平台，商业地产为商业流通搭建一个实际的平台，有时候跟产业链不是很明确，有一个例子，我之前在济南给开发商作过一个商业项目，这个项目的地段很好，它在山东省政府对面，是15万综合商业广场，当时开发商把前面4万方的主力面出租给一个集团，报价是7.8亿，谈了很久没有谈成，后来大家僵持了很久，最后在一起吃饭，说商业集团为什么这样报价？商业集团老总说，我们商业集团看价值不像你们看，我们预计在济南销售额是7亿，平均利润是10.26%，不管是什么行业的人能够建立起共识，对产业上其他内容有了解，可能对运营促进作用比较大。我们看看第一个话题，叫“我们造点什么好”。有一个开发商有10万平方米的商业找我们的时候说的第一句话，我觉得很奇怪，很多开发商做住宅起来以后，有时候未必做商业，有的时候做大型百万社区，这个是被拖下水，对商业运作不是很了解，在所有商业策划里面，做排序的话，我觉得最重要的是商业的定位。在商业定位里面会碰到很多方面，这个在做住宅的时候可能会弱一点，在商业里面的定位以前经常会关注第一个是目标，目标市场，第二客户，客户有很多层面的讲法，另外还有运营的方式和模式，第四个是它的规模，第五个是它的形象。我们以前经常会讲到客户定位的时候，经常会想到消费者，事实上消费者的重要性是非常大的，但是不仅仅是，我以前讲过，商业难在什么地方？对住宅是两难的过程，对开ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 发商是四元的过程，开发商、投资人、经营者和消费者，任何一个环节碰到问题都会产生问题。在定位里面很关键的是运营模式的问题。第四个是规模，很多人会忽视规模，我曾经看到过一个项目，是做社区的中心，差不多50万平方米，希望做10万平方米的商业，我当时说50万平方米撑死了也就是10万平方米，不管怎么协调这件事情肯定有问题，在宁波很明显，当时做得非常火，最后又增加了10万方左右，因为人气被散了，所以受到了很大影响，规划局都确定了到底是多少面积？什么样的消费率支撑商业，如果做商业需要打造什么中心，不管是区域中心，市中心也好，在这个定位上需要明确，才可能对商业发展才有利，所以规模经常让人不太关注的重要问题，规模还有另外一个问题，就是开发结构的问题，最后一个形象的问题，还讲到了商业主题问题，南京水流城也是非常好的主题，我特别欣赏日本福冈的博多水城，当时做的时候有一个非常不利的条件，当时在两大商圈插700米，当时做了一个非常鲜明的主题，以至于后来它的商业中心进行了漂移，所以是一个非常棒的案例。形象跟定位也是有关，包括上海的新天地也好，这是在城隍庙做成一个现代建筑。第二个问题我们要探讨卖还是不卖？这是非常有影响，之前在福州有过一个项目，差不多也是做7、8万方商业，老总请了香港的商业基金公司，香港人说商业这种东西不卖，所以开发商也非常头疼，我跟开发商说，商业能不能卖？我说商业压根儿不是卖的品种，所以说商业从价值本身是运营成功以后的价值，第二个到目前为止碰到很多商业问题，在前一轮商业出售以后碰到的问题，没有办法来集中经营，但是回过头来说，如果问我这个项目能不能卖？我说当然可以卖，人们说商业地产叫金融地产，它的资金量需求非常大，我相信将来不管上海也好，其他地方也好，商业一定成为主流，我们都看到后天肯定美好，但是也不希望死在明天。不管卖还是不卖，牵扯到背后的话题是经营权在谁的手上，这是经营商业的火还是不火的一个重要地方，如果不卖持有相对经营权，如买了以后同时把经营权散布在各个小人家里面，我估计麻烦大了。所以经营权是一个重要的话题，运营钳制对设计的影响非常大，把现在目前市场上出售的商业和不售的商业进行一个比较，有一个非常大的差别，因为只要这个商业卖的，一般都是分割出售比较多，必然会进行分割，而只要分割一定会跟后期的运营带来很大的矛盾，可能是招商上的矛盾或者是运营上的矛盾，以出售为主要前提，所以平面组织会不一样。我们之前也作过很多比较，从比较当中可以看出非常大的变化。我们讲的第二个关于买和不卖的问题，跟设计的影响太大了，而且这些问题在前期得不到解决，给后期带来很大麻烦，商业地产设计和修改量最大的，在问题上考虑的时间比较晚或者比较弱一点。第三个我们的话题开发商是弱势群体。因为以中国目前的现在的阶段看，好的商业资源是非常少的，在这样的资源的条件下，在开发商和商业集团的游戏当中经常会让开发商处于一个非常弱势的地位，当然那些大的开发商不在此列，可能他们有强势的地位，但是面对绝大部分相对初进入这个行业来说确实如此，因为我们做大的商业广场肯定要有主力店，我曾经跟开发商聊天主力店多少租金，开发商差3、4倍，我说不要说3、4倍，30、40倍都有可能，为什么那么低的租金还要租给商业集团？大的连锁超市来租场所不花钱，一个大的连锁超市在上海通常18000左右，7000方是出租钱，开发商不知道吗？所以他必须要租给他们，说到底叫人流，我以前跟员工说商业地产开发，开发的是商业，不是地产，做商业设计做的是人流，不是建筑，这样说主力店之所以非常强势进入商业的项目里面，也是因为带来非常大的人流，像一个人流发动机一样，尤其在前期有一个非常稳定的状况，ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 所谓主力店有相当品牌的号召力，有稳定经营团队，有经营的规模，不会轻易撤场，但是跟主力店谈判很不容易，主力店经常会开出整改清单，再招租的话一定会碰到这样的问题，我们通常在设计的时候一定要做得跟以前不一样，不会在后期引起非常大的修改。我们刚才说到商业要火，不仅仅是设计，这个火牵涉到其他层面，第一个定位问题，运营模式问题，招商的问题，做项目的时候前期里面有一个非常相互关联的过程，所以说商业问题在前期做的时候不是粘合的状况，是编织的状况，所以我们一直推介说需要一种鱼骨模式做商业，是经常用的方式，以前开发流程，拿到一个项目，做定位，定位完了以后做设计，然后再招商等等，这个程序本身隐含着很多陷阱，在我们看来事实上如果想做好的流程，适宜的模式很重要，在前期的时候有很多环节，一个是调整定位，商业规划，商业规划把很多主题问题，定位问题，通过商业规划的模型能够在前期做一个很好的判断和设想，然后再进行调整，包括资金、融资等等问题，完了以后还要往下进行商业设计，我们在做具体设计的同时已经在招商，因为招商比较难，延迟的时间比较长，但是主力店不能谈下来，便利店或者乐购不一样，这个之前都要有很好的关注，在商业地产设计过程当中，有两点很重要，第一全程一体，产业链很多关系很复杂，能够作用整体来考虑，第二个我们需要一个专业协同，在前期在定位的时候已经考虑到后期的问题，设计个的时候已经考虑到前期和后期的问题，需要一个很好的协同，在商业地产开发的过程中相互关系到底是怎样？（PPT）刚才也讲了成熟的地区也有把商业作死的案例，如果更多了解商业的特性，商业的自己成因，在前期的时候能够关注到很多商业编制起来的问题，可能对商业的开发更有利一些，最后谈谈关于设计的误区。我们我想成功的商业不需要多了解，但是在商业地产里面设计的误区很多。我曾经见过一个项目，他们找我做咨询，也是一个不大的项目，大概5万方，设计的理念要做花园式的商业，所以1.2的容积率，覆盖率大概做30%，把更多的面积留出来做花园，当时看了以后我要规划设计书，覆盖是50%，我当时和他们说，我先不看商业本身设计好坏，至少损失2000万，商业本身是乘积系数很大，两层差不多0.55-0.6，到了四层在二三线城市忽略不计了，我说你这么好的位置，说明你的平均层数三层，但是作了设计以后平均层数是五层，差得很远，这是个概念的问题，这是前期和后期的设计有关系。还有一个例子，他们把商业的外立面做了玻璃幕墙，画了很多效果图，我说宏基做的时候，知不知道收入怎么来？我说广告是占了很大一部分，有时候占了20%左右，不管是外立面也好，街道也好等等，作为广告系统考虑，失去很多价值，这不是建筑设计，这是商业设计，还有很多问题，希望将来有机会就商业设计本身再做探讨，所以商业性有意思的问题希望大家今后有更多的机会一起交流和探讨。谢谢大家！郭增利：高院长讲了很多商业发展的现象，希望能够引起开发商的高度关注，在他的演讲中也提到了博多水城。下面演讲的题目是：提升社区购物中心综合优势的有效途径。有请百联西郊购物中心董事长叶凯演讲。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 2008年中国商业地产发展趋势透视及解析来源联商网2008-3-314:26:13评论第一，促进商业地产又好又快发展的利好因素。1、商业的市场形势很好，应该说这是一个基础。刚刚结束的中央经济工作会议指出，国民经济依然保持较快增长，居民收入不断提高，在利好因素的作用下，社会消费品零售总额今年的一月到十月份累计是72092亿元，同比增长16.1%。据商务部统计，九月份和谐民生企业零售指数同比增长是18.4%，比八月份上升0.2%，一到九月份同比增长17%。刚才国务院的李局长也已经讲到了，消费这块是不能抑制的，因为扩大内需是经济工作的重点。所以从扩大内需的角度，今年是充分指出来的。大家知道在前三个季度的铺垫，今年大丰收已经定下来。零售业将有望保持长期的景气，去年预计今年的零售总额增长3%，这个指标达到了。2、北京奥运、上海世博促进场馆的国际化进程，国际社会都为承办城市这是国家一个重要的发展机遇。08年北京奥运会和2010年上海世博会接踵而至，明年以前北京将打造十个四级特色商业区和15个区域性的商业特色街，有了新北京、新奥运、新上海、新世博的机遇，加上广州亚运会的承办，在这三大领域的引领下，我国必将为商业地产的发展打下好的铺垫。我们商店的店面发生了根本性的变化，上海改造基本上普及到全市。北京雍和宫附近也改造了，大家可以看看这是非常明显的变化。3、城市发展特别是城市交通发展推动了商业地产快速的发展，这也是我们利好的机遇。北京有中轴线的影响，现在和地铁枢纽结合起来了，正在建设和将要形成新的商圈，这是我们的判断。上海自己运营的带动布局向全国发展，比如说徐家汇商业终端商圈起来了，重庆市由于特殊的山城地理环境，相继形成了相应的五朵金花的商业特色。我讲这几个例子大致是这样一种类型，一种是经过规划的、历史的城市，比如说北京、西安、开封是第一种。还有一种是跑马圈地的，比如说像上海、天津等等。同时带有一些殖民地性布局的和城市发展有关系的就是重庆，趋势已经非常的明显。今后我们商业网点的布局，一定要在城市交锋的接点当中进行。4、政府的推动，我国城市建设处于高速发展期，商业地产与住宅地产不一样，住宅是重大的民生问题不能完全市场化。商业地产是市场化的投资产品，在已形成的框架中为了提升城市面貌、提升档次，各地在城市商业网点的建设中，是为了提高城市形象和品味，促进税收，促进地方政府在经营城市中，城市使生活更美好，商业使城市更精彩的理念之下，各地制订了政策形成了独特的招商引资的现象。政府对住宅地产是调控的，对商业地产，我认为找不到调控的例子，但是环境是利好的。我讲这四个利好都和政府有关系，政府也都是支持的，这是我们对形势的总体判断。第二，城市商业网点布局和发展的趋势看，明年的情况怎么样呢？大家知道明年经济工作的主旋律是防止过热、防止通胀、注重民生，商业地产有没有过热？又有没有涉及到民生，这是我当会长始终关心的，我认为这是值得考虑的问题。因此我从城市网点布局和发展来看，我和大家一样比较关心市级商业中心、区域商业中心和社区商业的配套、专业市场和特色商业街的配套，因此也十分关注各地的商业网点规划和实施的情况。1、根据我们的了解，根据政府在城市建设中都把市级商业中心和专业市场、商业街作为商业规划的重点，其余两个板块相对弱一些总体上是两块比较热，两块应该是相对比较弱一些。首先我从市级商业中心，很多工作应该说是毋庸置疑的的。我国高档消费量大幅度的增加，达到20%到30%，因此造成了市级商业中心，比如说上海的外滩、南宁路、北京的王府井等等，这就是最好的例证。市级商业中心的高档商品结构升级是非常明显的，国外品牌进驻主要商业街是他们的首选。因此造成国内老字号无奈的退出，引起国内各方面的注意。这块比较热，但是现在已经热不起来了。2、在专业市场和特色商业街建设中依托和产业集群的比较好。比如说义乌的小商品城、杭州和上海、北京的马连道茶叶一条街等等。专业市场和特色商业街对许多方面有很多好处，特别是创意地产是异军突起，这是我需要强调的。最近我到上海搞调查，比如说上海的老厂房改造，开业的时候我也去了刚好赶上一个活动，这块是非常热的。老厂房十一月开业以后，上海规划2010年创意产业规划要达到GDP的10%以上，这个数字非常大。还有北京的798艺术园区，前几年我到国外去也注意到这几个方面。为什么今天找几个图片呢？一个是英国伦敦的汤姆顿城的市场，他原来是老工业区颓废以后搞了一个市场非常好，在欧洲是非常有名的，这是整个市场的情况，日本的老厂房经过改造也非常好。这个我把它称之为上海的老厂房参观过以后我觉得它是化腐朽为神奇，如果把存量的工作做好需要一个大智慧。最近北京有一个热点的话题是画家村打官司和农民的维权拿回房子，法院也判了，我认为这是对的。今天我们的媒体很多，我也希望大家关注这点，他们退出以后对地方经济有什么好处呢？我希望引起市场的注意。我记得我到法国去的时候，到过一个富人区，原来是地，农民中的是土豆，后面改了富人区以后，原来是农民现在变了园艺工人，这个给他带来的收益是很大的，这对地方经济的促进是非常好的，我非常关注这个。应该说把这些画家赶走，把画家村变了以后我觉得是非常可喜的一件事情。3、各地商务主管部门抓的也很紧，作为政府为民办实事的工程也做得很好。但是由于前几年的特殊情况和加上早期的开发住宅式造成的欠帐很多，现在还帐的速度虽然很快，欠帐短期内还未还清楚，所以老百姓还是感觉生活不方便。4、区级商业中心，在这四块当中，区级商业中心建设的比较差被边缘化了。实际上区级商业中心建设的好坏直接关系到老百姓的生活的质量，我把它称为宜居程度。现在我们认为市级商业中心它ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember 是包子皮，其他三个板块是包子馅。我认为包括我，北京不能没有王府井，但是我可以几年不到王府井，所以我把它称为是宜居。前面几位专家都讲了中国是大工地，北京我们考察了北京地铁四惠东以北的青年路商业沿线的设施配套情况，因为时间关系我具体调查的情况不说了，这个区域应该说是大盘踊跃。今天贾总也来了，我们做了调查以后我们认为美国第一街等商业地产的开发、商业网点建设开发，努力从数据商业配套起步，努力打造有区域功能的社区服务中心、家具生活城、超市生活城、国美餐饮街等等，如果这样发展下去我觉得很有希望形成区域的商业中心。因此，在北京搞调查几个大盘社区到了长三角几个大社区搞调查，到了珠三角也看了几个大盘地区。因此我们判断区级商业中心发展的时机已经来临，区域性购物中心的是区级商业中心和社区商业比较理想的商业配套，是比较好的购物场所。因此，区域型购物中心发展时期同时来临。这也是我们从国外考察得到的启示，今年我到香港和澳大利亚、新西兰看了看，也是这样子的。区域商业中心和社区商业目标是当地人，对象主要是当地人，它的收益是稳定的，用社会商品零售总额来看的话，应该说这块市场是很大的，而且要大大发展。特别是区域商业街和区级商业中心的发展来看，历史的落到了区域的购物中心和区域级商业中心上，这是我们对形势的判断。如果区域商业中心和社区商业在我国有长足的发展，实现真正意义上的差别化、特色化和市场化细分，我想我国的商业网点布局就更加和谐了。从我们整个商业网点布局四块来说，应该说有的地方热。但是热的规划已经没有用地了，也热不起来，这是一块。实际上其他三块确实要大发展，我从这个角度说明年的市场和今后的市场是看好的，而且过去有政府背景指导和推动它的发展。商业还有一个民生问题，当时涉及到商业的民生问题物价上涨是一个，实际上提高了商业的利润。刚才我们注意一下李局长讲的非常有道理，居民消费这块是不能抑制的，而是要鼓励的，这是我们经济工作的重点。消费上不去，消费信心指数下降，这是非常麻烦的。所以这几年就是改革开放以后，我们一直是推动消费信心指数上升、推动内需。所以从这几块来说，我认为这也是我们的一个机遇。所以我们对商业地产形势的判断好就在这里。第三，明年的并购和整合将会深层次的影响到商业地产的开发。由于上述利好的原因和市场的空间，商务投资除了个人投资者以外，境内外有实力的战略投资者，他们的视野从增量到存量，一线城市到二线城市和三线城市，关注的商业项目是整体的增值、长远的增值、渠道的增值和真正的收入，尤其非常注重渠道的增值。现在有一句话叫“渠道为王”，当然我不同意这个话，但是我也找不到确切得用语来代替这个话，渠道确实是非常厉害的，所以并购和整合将成为一个热门的话题。市场份额的扩大，牢牢控制着有限的商业资源，渠道优势掌握着资金的话语权，掌握着商业网点布局的话语权，这就是渠道的优势。造成这样的现象，他们将成为供应商和租赁商要价的筹码，现在整体卖也是卖。商业品牌企业在行业内国美和大中的合并，促使了中国十大经济型酒店经营客房数从05年平均增长了74%，增长速度是非常快的。沃尔玛与美国、英国的、江苏的、北京王府井、西单、华联知名企业并购，为了满足消费需求个性化、市场细分也非常明显。专营、专面形态发展迅速，特别是品牌连锁发展和分店的开设规模效应大大降低了购物成本。有一个数据统计，我国排名一百家零售企业它的综合发展速度不快于整个发展速度，05年全国百强连锁零售企业零售额占消费品零售品的比重首次超过了10%，06年首次提高到了11.2%，一个行业增加30%是非常了不得的。商业的发展将会越来越专、越来越精，从而加快了商业地产的速度。由此可见商业地产发展的加快，带动了更多的品牌和专业商家的加盟，造成了市场的发展、组织化程度提升。不少的商家，比如说像国贸、世贸还选择了商家加地产的商业模式。应该说今年我参加很多活动，并不是搞住宅地产搞商业地产，并不是原来搞商业搞商业地产。而是其他行业的搞商业地产，比如说搞医药的、钢铁等等，这些项目比较多。所以这块实际上是最大的，所以整个地产加商业的模式发生了最根本的变化，资金也就流进来了。它们有的不管这三大块意识，有的通过地产开发为自己提供网点布局，借助商业压力的同时提高了企业盈利。有的通过地产开发分散主营的风险，我通过参加活动分散主营的风险现在商业地产这块干的好确实是挣钱的。所以明年的并购和整合将深层次的影响到商业地产的开发。所以我认为不管大家是搞金融、地产开发、金融服务的应该注意这条。刚才我已经讲了，就总体形势来判断，对商业地产这块的利好因素来看。而且到目前为止，我没有看到政府出台一些需要调控这个行业的政策。而且刚才我也说了，政府部门、地方政府都要抓社区、抓宜居这块是重要的。而且从发展的状况来说，从商业网点布局的四大块来说，应该说热的热不起来了，很难热。当然其他三块还是发展的，包括政府各方面都来刺激，都来开会推动。我认为有这个市场空间，所以各行各业也进到商业地产来，这是我对整个形势的判断，不一定对。所以根据我们所了解的情况，我认为明年的市场一句话：“还是看好的”。所以我们的开发商、我们的咨询公司、我们的经营机构，祝大家明年发财。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember
