广州市既有住宅增设电梯试行办法

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1、l政策解读:广州住宅加建电梯暂行办法l加装电梯立法当迎难而进l旧楼加装电梯加or不加l各城市的进展情况:广州、北京、温州、佛山、上海、厦门、深圳、无锡l赞成vs反对l前景分析、破解、注意事项l政策解读:广州住宅加建电梯暂行办法广州篇：广州市既有住宅增设电梯试行办法立法背景一、制定《办法》的指导思想　　为了方便群众办事，“明确条件，理顺程序”是制定《办法》的指导思想。因而，《办法》在内容设置上重点解决四方面问题：一是规定既有住宅增设电梯的应当符合哪些条件;二是明确了既有住宅增设电梯的资金来源;三是理清增设电梯需要到各部门办理审批的程序，使各部门内部的审批

2、程序以及各部门间的工作程序都更加清晰;四是明确增设电梯后相关产权登记问题。　　通过上述规定，使群众按照《办法》的指引，能够清楚知道如何办理增设电梯的条件、手续和程序，方便群众办事。　　二、《办法》的主要内容的说明　　(一)既有住宅增设电梯的条件　　本《办法》第三、第四、第五条规定了既有住宅增设电梯应满足以下两方面的条件，一是既有住宅增设电梯的建筑设计方案应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，且建筑设计方案应当征询全体业主的意见;二是既有住宅增设电梯应当满足有关城市规划、建筑设计、结构安全和消防安全等规范、标准的要

3、求。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve　　高层业主支持加电梯，而低层业主反对，是当前既有住宅增设电梯的主要困难。高低层业主争议的焦点是多少业主同意增

4、设电梯才有效的问题，表现在法律上就是《物权法》第76条和第97条的适用问题。按照《物权法》第76条规定，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经该建筑物专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意(即高层业主坚持的“两个三分之二”)。按照《物权法》第97条规定，处分共有的不动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外(即低层业主坚持的“100%”)。　　为此，我办专门召集理论界、实务界法律专家召开论证会。根据

5、与会专家达成的一致意见，《办法》兼顾高层和低层业主的合理利益诉求，依法作了如下规定：　　一是明确增设电梯的业主同意人数比例应适用《物权法》第76条规定，即满足“两个三分之二”的条件。因为，既有住宅所有权是建筑物区分所有权的典型情形，《物权法》第76条是专门针对建筑物区分所有权作出的规定，而其第97条是关于共有的一般规定。《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》(粤建设函[2008]481号)第二条也规定了“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。　　二是规定既有住宅增设电梯应当经过全体业主充分协商，增设电梯的建筑设

6、计方案应当征询全体业主的意见(第4条)。虽然满足“两个三分之二”的条件，但是既有住宅增设电梯也不能侵犯低层业主或者反对增设电梯的少数人的利益，因此，业主应当进行充分协商，增设电梯的建筑设计方案应当征询全体业主的意见。　　三是从维护社区稳定和谐出发，规定居委会、原房改售房单位或者业主委员会等应予以指导和帮助，基层人民调解组织可依法进行调解。　　四是明确规划部门的行政许可自由裁量权(第9条)。通风、采光和通行问题是实践中低层业主不同意增设电梯的重要理由，它既是一个业主民事权益问题，也是规划审批把关的内容之一。规划部门进行建筑设计方案审查时应当按照建筑技术规

7、范和标准把关，对现行技术规范和标准没有规定的，规划部门可根据现场实际情况作出判断。　　五是依法指明业主的权利救济途径(第18条)。业主对规划部门审批结果不服的，可依照行政复议法、行政诉讼法，提起复议或起诉;业主认为自己民事权益受到损害的，可以其他受益业主为被告，提起民事诉讼，申请补偿或赔偿。　　(二)既有住宅增设电梯的资金来源5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheur

8、banrailtransitmulti-level,multi-functionalpubli