物业管理基本制度与政策

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1、第一章物业管理概述  本章要求:  掌握:《条例》对物业管理的定位,《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。  熟悉:物业管理的基本特征,物业管理在社会经济中的地位和作用,《条例》确立的基本制度,《条例》涉及的主要问题。  了解:物业管理的产生和发展,我国物业管理制度建设的历史沿革。  本章考试知识要点:  1.《条例》对物业管理的定位  2.物业管理的特征  3.物业管理的市场化特征  4.市场原则作为物业管理活动的前提条件  5.我国物业管理的产生和发展  6.我国改革开放前城镇住房制度的主要特征  7.物业管理在社会经济中的地位和作用  8.我国物业管理制度建设的历史沿革  

2、9.政府在我国物业管理发展中的特殊地位  10.《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点  11.《城市新建住宅小区管理办法》  12.《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点  13.《条例》的指导思想  14.《条例》创设的法律制度及其内容  15.《条例》的主要内容  16.《条例》法律责任的特点  17.《条例》确立的基本法律关系  本章复习纲要:  一、物业管理的概念(掌握)  1.物业管理定义  《物业管理条例》第二条明确规定:物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区

3、域内的环境卫生和秩序的活动。  2.物业管理定义的含义  ①物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动  ②物业管理活动的基础是物业服务合同  ③物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护  3.《物业管理条例》调整的范围  ①既调整住宅物业的物业管理活动,也调整非住宅物业的物业管理活动  ②既包括城市,也涵盖乡村  4.物业管理的特征  社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征  ①社会化  社会化有两个基本含义:一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业;二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。  物业的所有权、

4、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。  ②专业化  专业化是指专业物业管理企业通过合同或契约的签订,按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。  ③市场化  市场化是物业管理的最主要特点。在市场经济条件下,物业管理的属性是经营,所提供的商品是劳务。  物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务,业主和使用人购买并消费这种服务。  二、我国物业管理的产生与发展(了解)  1.伴随着建筑技术的不断进步,高层建筑附属设备增多,结构的复杂,日常维修养护和管理事务的繁琐复杂,孳生了物业管理行业  2.我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下,通过实行住房商品化

5、制度而逐渐发展起来的  3.1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司———深圳市物业管理公司挂牌成立。  4.1993年,深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规———《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》  5.建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上,于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》,确立了物业管理新体制  6.四次全国物业管理工作会议  ①1995年,建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议,推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。  ②1997年,建设部在大连召开全国事二次物业管理工作会议,推广大连整治改造旧住宅小区,推进物业管理的经验  ③

6、1999年,建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议,推广深圳物业管理项目招投标制度和经验  ④2003年,建设部在北京召开了全国第四次物业管理工作会议,贯彻落实宣传《物业管理条例》  7.2000年,中国物业管理协会成立,对加强行业指导和行业自律起到了重要作用  8.2003年6月8日,国务院颁布了《物业管理条例》,标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期  三、我国物业管理制度的历史沿革(了解)  从我国物业管理制度建设的历史沿革来看,可以《物业管理条例》为分水岭,划分成《物业管理条例》颁布前后两个阶段,两个阶段既存在着承继的关系,也各自具有鲜明的特点  1.从20

7、世纪90年代初到《条例》颁布前,对于物业管理这一新生事物,无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。  这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点:  一是借鉴性,主要借鉴新加桂、香港特区等国家和地区的先进经验;  二是过渡性,主要考虑传统房管模式的根深蒂固,采取渐进式的方法进行改革;  三是针对性,主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题,选择应对性的政策和方法  这一阶段颁布的物业管理法规政策有:  《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系

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