物业管理基本制度与政策

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1、第一章物业管理概述1、物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2、在共有产权状态下、任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则，就构成对其他业主权利的侵害。3、业主管理房产的方式，由自管自修转向委托物业管理企业进行管理，其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主任然享有物业管理的决策权，但管理职能交由物业管理企业实施。4、非市场性的

2、房屋管理不属于物业管理。5、社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。6、物业管理起源于19世纪60年代的英国；20世纪初，美国成立了第一个行业协会，芝加哥建筑管理人协会。7、改革前住房制度特征：一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。8、1978年后房地产领域三项改革：城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革；三是房地产生产方式改革。9、1979年，国家开始逐步推行城镇住房制度改革。10、1981年3月10日深圳第一家涉外商品方管理的专业公司。

3、11、1994年3月28日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”12、1993年，深圳开始推行物业管理招投标制度。13、2000年，物业管理协会成立。14、物业管理作用：有利于促进经济增长、有利于提高人民生活水平、有利于增加就业、有利于维护社会稳定、有利于推动房地产业的良性发展。15、《条例》颁布前特点：借鉴性、过度性、针对性。16、《条例》颁布后特点：配套性、经验性、操作性。17、2003年6月8日国务院颁布《物业管理条例》。

4、18、《条例》在坚持民法基本原则和发法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。19、《条例》第二条对物业管理的概念做了界定，明确了条例的调整范围20、《条例》第三条明确规定提倡业主通过年市场竞争机制选聘物业挂你企业。21、政府与物业管理各方主体之间，是一种行政法律关系。政府的主要职责就是依法制定规则来规范有关主体的行为。第二章物业管理服务1、物业管理服务的特点：公共性和综合性；广泛性和差异性；及时性和无形性；持续性和长期性。2、物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报

5、酬由双方约定。3、一级服务标准：每年至少1次征训业主对物业服务的意见，满意率80%以上。载人电梯24小时正常运行。路灯、楼道灯完好率不低于95%；对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，配有安全监控设施的实施24小时监控。共用雨、污水管道每年疏通1次；4、二级服务标准：每年至少1次征训业主对物业服务的意见，满意率75%上.载人电梯早6点至晚12点正常运行。路灯、楼道灯完好率不低于90%。对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次.生活垃圾每天清运一次。5、三级服务标准：每年至少1次征训业主对物业服务的意见，满意率7

6、0%以上.载人电梯早6点至晚12点正常运行。路灯、楼道灯完好率不低于80%.对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次6、物业服务收费原则：合理原则、公开原则、收费与服务水平相适应的原则。7、物业服务合同：物业管理事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任8、前期物业服务合同特征：过渡性、同建设单位签订、要是合同。9、维护物业管理区域秩序方式：履行告知义务、履行制止义务、履行报告义务。10、《条例》第四十七条第一款：物业管理企业应当协助做好物业管理区域

7、内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。11、《条例》第四十七条第二款：物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。第三章物业管理的基本制度1、物业管理基本制度：业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。2、业主大会和业主委员会并存、业主大会决策、业主委

8、员会执行的制度。3、业主的权利：第一、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；第二，提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；第三、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议，第四参加业主大会会议，行使投票权，第五选举业主委员会委员，并享有被选举权，第六监督业主委员会的工作，第七监督物业管理企业履行物业服务合同，第八对物业公共部位