北京亦庄商业项目调研报告

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1、北京亦庄房地产项目可行性研究报告（商业部分）编制单位：二○○八年八月序言北京亦庄”博大兴”河西区房地产开发项目（以下简称“本项目”-50-）在编制商业地产部分的可行性研究报告过程中，我们以市场调研数据为论据，遵守“三个最佳”原则，充分考虑到项目所在地区域特点、消费群体、结合项目的发展趋势，各职能小组勤奋工作，经我公司领导、专家多次讨论，缜密分析，会审、复审定稿。可行性研究报告主要分为三大部分：第一部分（第一、二章）包括“项目综合分析“、”市场调研分析”，通过对该项目综合分析，进行市场调研，确定本项目的商业功能定位。第二部分（第三、

2、四章）包括“项目控规分析”、“项目功能定位”，按照本项目所有规划设计要点对项目产品、功能、经营模式等方面进行了详细分析。第三部分（第五章、第六章）包括“产品设计指标”、“平面功能示意图”，更直观的对本项目商业设计方案、功能布局进行诠释。该可行性研究报告虽经我们全面考虑、缜密分析、反复论证，但从项目的功能定位等方面上，可能存在一些漏洞和不足，在这恳请北京博大兴房地产公司诸位领导对我们提出宝贵建议。目录-50-第一部分-项目综合分析………………………………………………………3第二部分-市场调研分析…………………………………………………

3、…….11第三部分-项目控规分析……………………………………………………….32第四部分-项目功能定位……………………………………………………….36第五部分-产品设计指标……………………………………………………….44第六部分-平面示意图…………………………………………………………..46第一部分　　　-50-　项目综合分析“亦庄博大兴”河西区项目概况“亦庄博大兴”-50-河西区项目是贵公司于2008年计划重点投资建设并在后期参与运营、管理的高档房地产住宅、商业配套综合项目。项目位于北京亦庄经济技术开发区西南核心区X10、X11

4、、X16三个独立的地块，预计总建筑面积设计约为11.1万平方米,其中住宅部分94000平方米，商业部分11000平方米，配套幼儿园3000平方米。“亦庄博大兴”河西区项目位于亦庄西南新区最核心黄金地段，地处博兴七路与泰河路交汇处，项目距南四环4.5公里，距南三环7公里，距市中心天安门广场18．5公里。三条道路通往市区；连接市区的轻轨交通线已列为首都2000年发展规划并已经开始全线施工。20分钟车程抵达首都国际机场；15分钟车程抵达铁路货运站；90分钟车程抵达天津新港。该商业部分作为整体高品质量住宅项目的配套部分，选取的地块都比较分

5、散,但项目整个区块南侧靠近泰河路，东侧的博兴路均为市政交通主干道，来往北京东南四、五环路、通往亦庄的核心商业主干道-荣华路，交通极为便利。-50-项目地块西侧500米即为北京亦庄多条公交专线进入北京城区的交通总站，周边项目已经建成有“瀛海名居”等高档居住区、“鹿海苑”、“中芯电子生活区”、“青年公寓”已经成熟的住宅和商业配套项目，未来整个大区域内还有“博大兴元”（X31地块）、中信城、珠江地产等多个项目即将入市。（博大兴项目具体位置示意图）-50-北京亦庄经济技术开发区经过十多年的飞速发展，不仅已经成为国内外名符其实的高新技术产业

6、制造基地，像诺基亚、GE、奔驰、康明斯、京东方、Bayer、富士康等国内外80多家著名企业在区内建厂落户；而且正在逐步成为国内外众多知名企业的总部基地。开发区良好的公用基础设施、便利的交通条件、高效完备的政府服务已经赢得了广泛的赞誉，2004年北京市确定亦庄开发区为东部发展带的重点新城之一，这必将进一步促进开发区住宅与商业地产市场更快的发展。北京经济技术开发区交通便利，到北京市区开车只不过十几分钟，外部交通有南四环、南五环、京津塘高速公路与城市和区域的各个部分联系。地铁5号线延长线在开发区的部分大约为10.5公里；已经通车地铁11

7、号线，北起宋家庄，未来会在开发区内延长线路总长约10.5公里，终点到达影视主题公园。公交方面，有十几条线路经过或到达BDA，另有若干公交专线为BDA服务。项目区域内交通、区域及物流状况-50-经过十年的建设，亦庄的配套及居住环境正在全面完善。道路：开发区位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。距东南四环3.1公里的博达路已通车，三条大道西线向北抵成寿寺；中线向北通南四环路；东部由京津塘高速路向北直通市区，南部的六环路大兴至通州段已通车，地铁五号线作为北京市重点工程，开发区内线路总长约10.5公里，由北向南贯通北京

8、经济技术开发区，终点到达影视城主题公园。距天安门16公里距首都机场25公里距北京火车站12公里距天津新港140公里距国际物流中心1公里亦庄轻轨线将直达开发区北京开发区公交线路　927路：开发区——莲花池-50-　927专：开发区——西客站　927支