亦庄国际购物中心商业策划报告

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1、国融国际购物中心定位策划报告北京国融置业有限公司北京国融置业有限公司国融国际购物中心定位策划报告第70页www.gvacurzon.com报告目录Memo国融国际购物中心定位策划报告1第一章项目背景及研究目标4一、项目背景4二、研究目标6第二章市场环境研究8一、亦庄市场环境研究8二、商业整体市场及区域市场研究17三、商业需求分析研究32第三章项目定位策略40一、项目SWOT分析及定位原则40二.项目的市场定位45第四章招商与运营初步建议56一、招商思路初步建议56二、经营管理初步建议60北京国融置业有限公司国融国际购物中心定位策划报告第70页www.gvacurzo

2、n.com前言Before让任何行为都不要无目的地做出，也不要不根据完善的艺术原则做出。——《沉思录》MarcusAurelius市场定位是一个商业项目成功运作的关键，通过独特的构思与精心的策划定位，充分体现本项目的独特魅力，展现项目内涵，为项目的成功奠定坚实的基础。本报告在前期调研的基础上，结合我司多年的商业策划经验，针对目前本项目的可操作性，对本项目所处环境进行综合的分析，提炼了项目的优劣势，分析了项目未来的机会和威胁点，在明确了项目总体定位的基础上，对项目商业分别进行了不同的定位内容阐述，并结合项目的特性对项目后期管理进行了分析。我们可以相信，通过科学的论证和

3、不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本案制定出准确合理的定位。最大限度强化项目的特有优势，转化、消除项目的现存劣势，有效利用市场中的机会，规避项目的客观威胁，站在未来市场的角度提高本案的市场竞争力，寻求找到适合的、可执行的商业地产运营方案，从而盘活整体商业的招商、运营，甚至带动整个亦庄区域的商业发展。并为产权商铺的业主有效提升项目综合素质提供参考。商业定位研究的工作思路Structure北京国融置业有限公司国融国际购物中心定位策划报告第70页www.gvacurzon.com第一章项目背景及研究目标一、项目背景1、国融国际购物中心项目背景国融国际位于北京亦庄经济开

4、发区，核心区12＃街区C15地块。东临荣华路，北临天华北街，西侧隔12号支路与鹿鸣苑小区相临，南侧与C16地块相接。本案北京国融置业有限公司国融国际购物中心定位策划报告第70页www.gvacurzon.com基地呈东南西北走向，总平面布置将三幢塔楼按安排在用地范围的三个角上，建筑平面布局简洁明了，各部分功能分区明确，塔楼产品满足了的小户型需求。立面的整体风格特征为紫白色相间的［马赛克］。A、B、C塔为酒店式公寓，A塔地上23层共379户；B塔地上22层，共359户；C塔地上17层，共259户。裙房部分是为其配套的商业、餐饮、娱乐设施。地下一层为设备用房及部分商业，

5、地下二、三层为车库。地下总建筑面积：25820.21平方米，地上总建筑面积：72911.54平方米。国融国际购物中心（以下内容简称：项目）位于此项目裙楼部分，总建筑面积：31915.9㎡。商铺数量：484间，项目已完成产权转移，以均价约11200元/㎡元完成了商铺销售，价格区间为9400-13700元/㎡，内铺面积区间以20-90㎡为主，少量100-400㎡的临街商铺。序号楼层已售套数（套）已售面积（㎡）销售总额（元）销售均价（元/㎡）招商中心报价元/㎡·天）1负一层673563.8835013747982512一层1037193.91979833481362043

6、二层996742.24840887361247224三层1076831.464447885943425四层967072.796983439798742合计47231404.22351368113111892.2项目交通状况良好，距离即将通车的地铁亦庄线的站点一街之隔，与五环、京津塘高速链接紧密，使得项目能够快速进入北京市区，周边有927、324、运通204、723等多条公交线路通过，除地面部分车位之外还配备400余个地下车位。北京国融置业有限公司国融国际购物中心定位策划报告第70页www.gvacurzon.com2、现阶段项目的经营背景项目旨在打造亦庄首座即餐饮、

7、娱乐、休闲、购物、健身于一体的一站式购物中心，扼守亦庄BDA中央大道的绝对核心位置，产权商铺的核心价值所在就是商铺的黄金地段。业主委托运营团队：“北京华清科源投资管理有限公司”进行长期的运营管理，但开业之际却遇上国际金融危机，大量大型商家缩减投资计划，加之亦庄生活氛围及配套并形成良好的市场氛围，项目几经开业尝试仍无法聚拢人气。感受到市场威胁的中小投资者认为产权商铺投资给其带来了风险，并演发成为投资者与发展商之间的矛盾。现阶段，部分业主将自身名下的商铺进行着单独租赁，项目现已入住的部分商家包括：苏宁、Mrpizza餐厅、好利来蛋糕房、专业美发、药店、茶叶、烟酒、咖