2015常州紫云地块市场及产品定位策略

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1、2010常州紫云地块市场及产品定位策略.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，：108><#004699'>53<#004699'>527879本案所在的戚墅堰区是常州五大区中的价格洼地，区域竞争激烈，售价相对偏低。如何超越目前区域的行情，是本次报告主要解决的问题，均价6<#004699'>500元/㎡完全可行！隶属戚墅堰区，与天宁区仅一路之隔地块虽然隶属于戚墅堰区，但距离天宁区也只是一路之隔，有利于弱化地块的区域属性这一硬伤。规划利好，提升区域整体形象地块所处的戚墅堰区正处在高速发展阶

2、段，重点沿东方路和五一路规划建设集行政办公、商务金融、文化教育、体育卫生于一体的公共服务发展轴；沿京杭运河、丁塘河规划建设集游憩、休闲、健身于一体的滨水景观轴，形成“双T结构、三区联动”。区域规划有助于提升区域整体形象和价值，对于本案来说也属于利好因素。内外交通便捷，BRT直达市中心地块内外向交通相对便捷。BRT、青洋路高架、8车道的东方路以及城际铁路戚墅堰站构成了区域内外向交通网络，十多分钟就可以直达市中心，去周边城市也较为方便。配套设施有所欠缺地块周边目前基本没有配套设施，无论是生活、教育还是商业等都要到市区或者戚墅堰老城区

3、，区域配套设施尚待完善。东方西路目前的青洋路高架小商品城本案优势&机会地块规模较大，有一定的规模优势。内外向交通相对便捷。项目南面为一条小河，有一定的水景资源。规划利好，属于戚墅堰重点发展区域。戚墅堰新城区仍处在高速发展之中，区域内的配套设施和交通资源会更趋于完善。劣势&威胁非主城区，区位属性相对较差。周边配套设施匮乏。东方路和青洋路都为主干线，会有较大的噪音污染。国家对于房价的调控态度依然强硬，未来宏观市场不容乐观。周边仍有较大体量的后续供应，未来区域市场竞争激烈。对于项目自身的思考：发扬优势，克服劣势淡化项目

4、区域属性增强自身配套设施绿化景观弱化噪音抓住机会，迎接挑战优化项目产品组合强化项目自身品质提高产品的附加值有效支撑项目售价投资止跌回升，信心有所恢复2010年1-<#004699'>5月份常州市共完成房地产开发投资133.9亿元，同比增长18.9%，止住了2009年开发投资下滑的态势，而且1-<#004699'>5月份增速仅较1-3月份还有所上扬，新政对于投资市场影响并不明显。施工面积涨幅回升，潜在供应庞大2010年1-<#004699'>5月常州商品房屋施工面积达到2340.7万平方米，同比增长9.3%，增速较1-4月份提高2

5、.4个百分点。施工面积的增幅增加一方面说明开发商的信心有所恢复，但另一方面也预示着后市的供应量会有较大幅度的增加。供求大幅下滑，后市不容乐观常州的楼市也明显受到新政影响，<#004699'>5-6月份供应量和成交量的下降了<#004699'>50%左右，量能在3<#004699'>5-4<#004699'>5万之间徘徊，未来的供求情况不容乐观。供应缺口依旧，价格相对坚挺自09年10月份开始至今，常州一直处于供不应求的卖方市场，虽然新政后供应和需求量都有了很大幅度的下滑，但供求关系并没有得到根本改变，只是更趋于平衡。供求关系决定价

6、格，供不应求的市场使得常州房价依然坚挺，目前房价甚至略高于去年的水平。宏观市场的认识：新政影响，供求低位运行卖方市场，房价仍处高位房价难降，调控决心仍在后续市场不容乐观，存在较大变数东城明居水晶城名桂坊公园壹号东方福郡凯旋城蔷薇花园竞争楼盘相对分散项目周边竞争项目相对分散，除了水晶城和名桂坊之外，其余项目距离本案都有一定的距离。小高层和高层产品为主，低密度产品稀缺存量房源多为小高层和高层产品低密度产品（别墅）仅剩1600㎡1<#004699'>542<#004699'>560合计高层2.<#004699'>5102<#00469

7、9'>560东城明居小高层、高层2.2280000凯旋城高层2.41<#004699'>50000蔷薇花园天宁区小高层、高层2.<#004699'>5118000东方福郡小高层、高层、别墅1.3<#004699'>530000公园一号小高层、高层2120000名桂坊小高层、高层、别墅2242000水晶城戚墅堰区产品容积率总建项目名称区域周边项目产品雷同度高，多为小高层和高层产品，多层、洋房和别墅等低密度产品稀缺，区域目前存量仅1600㎡。放眼全市来看，本案所在区域及竞争区域新北区低密度产品的存量也只有10万平方米左右，市场存在较

8、大空白。　10<#004699'>5-120　90　82<#004699'>5<#004699'>5东城明居140-164　111-136　84-90　34-6<#004699'>5凯旋城　128110-139　88-9080<#004699'>51蔷薇花园　1