房地产税务稽查培训讲义

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1、房地产税务稽查培训讲义房地产税务稽查培训结构开场白一、房地产税收政策――结合稽查要点六个文件：内资三个、外资三个第一部分：收入部分政策及稽查要点（一）预售收入（二）销售收入（三）租赁收入1.先租后售2.预租收入（四）视同销售收入第二部分：成本及费用政策及稽查要点（一）扣除原则（二）十四个扣除项目稽查要点二、省局对若干争议问题的明确（一）补偿费（二）拆迁补偿费抵顶房款（三）减免的土地出让金（四）跨期成本和费用（暂估成本的处理）（五）三年以上应付款项的处理――国税发〔2004〕82号文件中已经指出来了。三、实战指南（一）收入项目（二）

2、成本项目四、税务处理（一）以前年度亏损的弥补（二）当年亏损的弥补（三）虚报亏损的处理开场白：各位税务同仁，大家上午好，我叫。根据省局领导的安排，今天由我同大家一起来学习房地产税收政策与稽查方法。希望我们能一起度过充实的一天。昨天晚上，我同一些同志聊了聊天，大家普遍感觉对房地产行业税收检查比较陌生，甚至有一些畏难情绪，的确房地产企业的税收政策，尤其是所得税政策在所有行业税收政策中应该是最复杂的，但是通过前期省局督办，委托石家庄市局直接查办的石家庄市房地产税务专项检查，我们已经积累了一些经验，首先我们要坚定信心，一定能够取得本次房地产

3、税收专项检查的圆满成功。根据我的稽查实践，将企业偷漏税手法分为三类。（一）明目张胆型：比如该企业预售收入就放在账上，就是不按照税收政策规定进行纳税。自恃自己有关系，明目张胆的少缴税款。应该说，对于此类企业我们的对策就是重拳出击，体现我们检查的力度。这种类型的偷税手段，我认为叫抢税可能更合适一些。（二）疏忽大意型：由于房地产企业所得税政策非常复杂，一些房地产企业确实对政策搞不清楚，致使少缴税款。我们的对策是首先我们将房地产税收政策弄懂搞透，将疏忽大意型少缴税款全部查清。一般来说，以上两种手法多体现在房地产企业的收入上。（三）精心策划

4、型：比较难办的是这种类型，我们将通过一定的稽查技巧，也一定能够查清楚。为了偷税，不惜采取两套账，构建关联交易，接受虚开发票，甚至进行资金回流的方法。应该说随着我们稽查手段的进步，以及对房地产税收管理的逐步加强，部分房地产企业的作案手法已经越来越隐蔽。精心策划性是典型的偷税手法，体现了偷的特点。为了将以上三种类型的偷漏税行为全部查清，圆满完成本次税收检查任务。今天的培训，我们要学习三个内容：一是弄清政策。二是检查基本方法。三是，结合前期检查的经验案例，我们提示大约20个检查要点。一、????房地产税收政策房地产业面临的现状1.世人都

5、认为是暴利行业。---从成都房地产老板的故事讲起。2.中央不断加大调控力度，出台多项措施，抓出多名贪官，仍然抑制不住飞扬的价格。3.国家税务总局配合国务院宏观调控，在税收上不断加大控管力度。（一）????房地产税收政策―6个主要文件（内资三个、外资三个）房地产企业所得税政策的变迁1???94年税改—2003年度，在这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税

6、收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”形象。某市的实际情况：管理243户房地产企业，有收入的只有19户，亏损面达到91％，共申报1239万收入，其中居然有1050万申报的是减免税收入。2????国家税务总局认识到以上几点后，于2003年制定了国税发[2003]83号文件，专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。3????83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006年制定了31号文件，剑指房地产偷税黑洞，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌。我们本次检查的年度为2

7、005年至2006年，适用的政策为国税发〔2003〕83号文件，从2006年开始执行31号文件。但是31号文件有一个特点是对以往的经济业务具有部分追溯权，大部分的规定是同83号文件是一致的，但是规定的更为详细，因此讲解政策，我们以31号文件为基础来讲解，其中同83号文件、外资142号文件的区别，将在讲解中为大家指出。（二）????文件讲解―――31号文件为基础对于任何企业来说，所得税主要是有收入和成本、费用两大部分来构成。房地产企业的收入项目：预售收入和销售收入、租赁收入、视同销售收入。收入分为三大块：1.完工前的预售收入??2.

8、完工后的销售收入3.租赁收入4.视同销售收入在开发产品完工前，是对预售收入进行征税，开发产品完工后则是对销售收入征税。这是同一般企业不同的最大特色，因此我们要详细讲解，这两种收入的含义及征收原则。一、关于未完工开发产品的税务处理问题????开发企业