广州城中村改造实例分析

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1、广州城中村改造实例分析广州城市建设咨询服务公司5100601、引言城中村是政府在快速城市化进程中先易后难的发展思路下的产物。广州的城中村是一个矛盾的综合体。对于村民来说，城中村是他们世代留存下来赖以生存的最后资产；对于外来人U来说，城中村是他们进入广州门槛最低的跳板；对于开发商来说，城中村是城市地价的洼地，是一块“诱人的奶酪”，但复杂的利益纠纷也使它成为一块“难啃的骨头”。对于政府来说，城中村可能是城市的“毒瘤”，“脏乱差”的代言，但同时也是廉租房市场的摇篮，廉价人力资源“蓄水池”。木文从城中村的改造类型及实例分析，透视当前广州城中村的发展状态，再结合政府政策思路解读及改造

2、效果的反思，思考广州城中村发展的未来。2、广州城中村改造类型及案例分析受诸多现状条件的制约，不同的城中村有不同的改造方式。按改造手段分析，目前广州城中村改造大致可以分三种类型：2.1推倒重建式的改造这类型多为政府主导一一开发商跟进一一村民合作的模式。这种相对彻底的改造被外界认为是“重建”模式，但并不是简单的全拆+新建，还必须考虑对历史建筑的处理。从IX位价值分析，许多城中村的存在是违反地理经济学规律的，面对那些建设强度不高且无太多历史建筑的城中村，推倒重建似乎是最好的选择。然而，受到庞大的改造资金、复杂的利益分配及对历史人文的关注等因素的影响，这种经济利益最大化的改造模式在

3、广州并没有得到广泛推广。实例：广州猎德村改造猎德村改造是率先实现这种改造模式的一个典型例子，也是广州第一个正式启动的城中村改造项0。猎德紧邻广州新的城市CBD珠江新城的核心位置，以开通猎德大桥为契机，并且得益于自身区位价值所带来的巨大商机以及妥善的安置补偿策略，猎德村的改造得以高效地推进。关于资金，市、区两级政府不花一分钱，实际上是“以地换钱”，全部由村集体融资完成。根据估算，整个猎德村改造需要30多亿，改造资金来自靠近珠江新城商用地块的拍卖款项，为拍得更多资金，容积率相应提高。在开发顺序上，先进行拆迁复建，村民安置房建好后，再进行商用地块开发。改造前与改造后的猎德村评价:

4、从经济效益分析，猎德村改造无疑是一个极为成功的案例。然而，之前的猎德，一片还保留着大量古民居、古祠堂、古石板街、古河涌，保留着大量岭南水乡特色的地方，现在已演变成现代高楼包围传统祠堂古建的形式，这种延续传统文脉的改造方式是否值得推广有待商榷。此外，实施改造后很多村民都一夜间成为了千万富翁，这种非常规的财富增长所带来的社会问题正在逐步发酵。2.2保护控制式的改造这类改造主要为政府主导模式，针对有大量历史遗存的城中村，改造的基本思路是划定保护控制区域，制定发展控制措施。改造的思路也非常明确，就是在延续旧村文脉的同吋提升旧村活力，发展旅游经济；因属于注重社会文化效应的改造，所以在

5、实施上要求政府对村发展的严格把控，并且需要政府持续的资金投入来支撑。拥冇黄埔古港的黄埔村、冇艺术家之村称号的小洲村等都是典型的例子,从目前的发展态势看，黄埔村的保护发展模式较为成功，整村正按政府的蓝图逐步重现岭南古村特色，各种设施也趋完善，节假日游人络绎不绝，古村文化经济蓬勃发展，经济收益反向支撑古村文化风貌的建设及配套设施的完善。而古村风貌更为完整的小洲村，则因旅游商业化的过渡冲击及村民无序短视的抢扩建而导致传统风貌的破坏、租金的上升及艺术家的撤离，村的传统风貌特色正被现实的经济发展所吞噬。2.3环境整治式的微改造这种改造既包括政府引导一一村集体跟进的自上而下的模式，也包

6、括了村主导一一市场跟进的自下而上的模式。该模式更适合那些“不能不改，不能人改”的城中村。微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。艿优点是实施门槛低，改造周期短，收效快。不足之处在于只改善了外部环境，旧村存在的经济、社会、文化等本质问题并没有得到根本解决，未能发挥地块应有的区位价值。自上而下的实例：三元里村三元里村原为广州市北郊一个古村落，村域之内冇很多具冇历史文

7、化价值的文物建筑遗存，包括：三元古庙、三元里抗英纪念碑、家族公祠、古村落门楼、牛栏岗古战场、四方炮台等。是全国爱国主义教育基地，可惜现在的三元里却是一个物质生活富裕的“城中村”，精神风貌上缺乏文明特色的“移民区”。在各种现代建筑物的围攻之下，三元里的村界像流沙一样消失在都市的汪洋大海之中，只剩下几座牌坊作为象征性的标志。违章建筑与古老的祠堂比邻而居，后者是岭南乡村风俗和宗法传统的遗留，前者则是新经济吋代村民为增加收入而自行建造的出租屋。尽管城中村中、?金尺土，营利原则无限膨胀，但人们还是给祖宗牌位留有一席之地。在政