广州城中村改造新思路2

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1、新政策下广州城中村改造策略探讨以海珠区土华村更新改造规划为例摘要：快速城市化过后，城屮村问题变得越来越突出，尤其是随着三旧改造政策出台，城中村改造已经走向了改造的成熟时期。在规划实践中，如何应对新政策要求，本文试在土地优化、拆迁补偿安置、自然环境保护、历史文化延续等方面上进行改造策略探讨。关键词：城屮村三旧政策改造策略困12005ZO堆广州地E生产总®及其«长:tUR楚E生产色桕一♦—it上年墩广州市，国家中心城市之一，多年来经济持续增长，GDP增速在11%以上，2009年，广州市实现地区生产总值（GDP）9112.76亿元，比上年增长1

2、1.5%。'《2009年广州市国民经济和社会发展统计公报》相对经济增长，广州市的土地资源消耗非常惊人，到2009年全市（老八区）城乡建设用地约1250平方公里根据广州最新二调土地数据推算，不含水库和水工类建设用地、平整地、闲罟地等，市区建设用地面积约1250平方公里。,占合理开发规模的75%，未来可发展的用地相对较少，必然要求广州走内涵挖潜的模式，节约集约用地道路《广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案》。1广州的城中村政策新机遇近年来，城中村的改造，成为了广州市政府工作的重点之一。自2001年开始，着手对城中村进行改制和改造，遵循“先

3、行试点，积极稳妥，逐步升温，不出乱子”的原则，进行改造。2002年出台《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》,明确了城中村改制过程中：身份转变、产权处理、市民待遇（社保）、公共事务管理等实施办法。但从“身份改变”到“待遇改变”，还需要一段时间，市政府组织编制了《广州市城中村改制过渡期规划指引》，通过研究城中村改造制度和技术标准，提供技术指导。2007年启动康乐村、杨箕村，猎德村、2008年启动潭村、冼村的城中村改造。在具体实施层面上采取了“分批分期，因地制宜；一村一策，逐步改造；因时制宜，滚动改造”的工

4、作思路和方法。2008年3月7日，温总理参与第十一届全国人大第一次会议广东代表团审议政府工作报告时提出，“希望广东在这一方面做出新的成绩，积累新的经验，真正使广东不仅经济发达，而且生态优美，成为节约集约利用土地的示范省。”随即，广东省启动建设节约集约用地示范省，省部合作共同推进。并提出“制定扶持政策，积极推进旧城镇、旧厂房、旧村庄改造2009年8月25日，广东省政府提出《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》明确了三旧改造的总体要求和基本原则，确定三旧改造范围，和对三旧改造方式和用地处理提出了指导意见。在补办征地手续、补办农用地

5、转用手续、补办供地手续、土地出让收益、农村集体建设用地改变为国有土地，以及边角地、插花地、夹心地的处理等六个方面实现了“突破”。广州市人民政府为落实推进“三旧”改造工作，提出市推进的具体实施意见，明确村改造模式的分类及相应政策，在土地、财政、拆迁补偿安置办法、保障措施等提出了具体的实施意见。广州市的三旧改造工作开始迎来了新的政策契机，在这个背景下，开展基于新的三旧政策研究和规划实践，能够为下步的三旧改造工作提供新的规划思路。2新政策下的新策略广州市城中村新政策是在《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》（

6、穗办〔2002〕17号）和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善‘‘农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》（穗办〔2008〕10号）的意见上进一步深化。其总体目标是遵循“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，积极稳妥推进“三旧’，改造工作。将“三旧”改造与农村土地整治有机的结合，统筹规划、全面推进土地综合整治。以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，努力建设生产发展、生活富

7、裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的新广东。2.1基于土地优化的改造前提土地的整治和利用是城中村改造的落脚点李俊夫城中村的改造北京：科学出版社，2004。城中村改造的难点就在于改造资金的缺乏和改造实施村民的反对。实现城中村改造的最重要突破点就在于土地的整治优化。挖掘出土地价值,通过项目运作和开发，能够通过资金的运作实现财务平衡。同时村民反对的根源就在于对土地的剥夺，如果能找寻到未来的发展收益，虽然土地的利用方式发生转变了。但其收益仍然能够得到保障。实际上，在分析新政策对于如何促使实现经济效益与环境形象的统一，就在于促使土

8、地价值和土地使用方式从分离走向融合。主要通过适当放宽土地政策，真正做到土地的二元归一。原2002年“城中村”改制中提出户口的“农转非”，也提出剩余集体土地按照《中华人民共和国土地管理法实施条例