业主大会中业主投票权代理制度研究.doc

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1、业主大会中业主投票权代理制度研究业主大会中业主投票权代理制度研究作者：佚名时间：2008-5-24浏览量：　　业主大会中业主投票权代理制度研究业主大会中业主投票权代理制度研究作者：佚名时间：2008-5-24浏览量：　　业主大会中业主投票权代理制度研究业主大会中业主投票权代理制度研究作者：佚名时间：2008-5-24浏览量：　　业主大会中业主投票权代理制度研究业主大会中业主投票权代理制度研究作者：佚名时间：2008-5-24浏览量：　　业主大会中业主投票权代理制度研究唐先锋，钱嫒嫒　　业主大会是国内商品房住宅小区类典型区分所有建筑物的区分所有权人行使其区分所有权的机构，而业主投票

2、权是业主经由业主大会维护其业主利益的重要权利，是房屋所有权人依据所拥有物业的所有权而依法享有的参与管理物业、表达其意愿以实现自治的一种权利，非依法律规定或经业主同意不得以任何理由加以限制与剥夺。由于国内物业管理法律知识尚须进一步普及，多数业主欠缺物业管理方面的专业知识，以及部分业主没有参加业主大会的时间与精力，在业主大会中规定业主投票权代理制度实属必要。下文将针对业主投票权代理制度中的相关问题展开研究。　　一、业主投票权代理制度的必要性　　在民事领域，代理制度是代理人依据代理权，以被代理人名义与第三人实施民事法律行为，而后果由被代理人承担的民事法律制度。业主投票权的代理制度则是代

3、理人依其享有的代理权,以被代理业主之名义，在业主大会中就待表决事项行使该被代理业主之投票权，而代理人行使该投票权的后果由被代理之业主承担的法律制度。现实生活中，业主在住宅小区业主大会中行使其投票权，往往主观上受知识和认识能力的限制客观上受时间和空间的限制，因此不可能事必躬亲,业主投票权代理制度则能克服此类业主在知识、认识水平、时间、空间等方面的局限性，而无民事行为能力和限制民事行为能力的业主则不能通过其独立行为、以其独立意思为自己设定权利、履行义务，因而不能独立参加业主大会并独立行使投票权，业主投票权代理制度能使这类业主的行为能力得以补充，使其业主投票权得以实现。　　二、业主投票

4、权代理人的资格问题　　在代理关系中，以他人名义为他人实施民事法律行为的人为代理人。按代理权产生根据不同，代理划分为委托代理、法定代理与指定代理，业主投票权亦不例外。国务院《物业管理条例》规定业主可委托代理人参加业主大会会议，而一些地方物业管理法规进一步规定了不满18周岁的业主由其法定代理人出席业主大会会议这分别涉及业主投票权的委托代理与法定代理。依民事代理制度对代理人资格的要求，业主投票权的委托代理人须是完全民事行为能力人，其与被代理业主间存在合法有效的委托合同关系，并且被代理业主己就其在业主大会中投票权行使事项的处理对该代理人已有明确的授权，业主投票权的法定代理人应是无民事行为

5、能力或限制民事行为能力业主的监护人业主投票权的指定代理人则是在无民事行为能力或限制民事行为能力业主既无法定代理人又无委托代理人的情形下由人民法院、未成年人父母或精神病人所在单位或他们住所地的居民委员会或村民委员会在他们的一些亲属或朋友中所指定的人。在物业管理实践中，就业主投票权代理人资格确认问题将可能面临如下问题：　　1.物业管理企业能否以代理人身份出席业主大会？　　理论上，除法定代理、指定代理，法律对代理人身份并无特殊规定，只要其具备完全民事行为能力即可。实际生活中某物业管理区域内的业主主要是从开发商或其他物业所有人处获取物业所有权的普通业主和仍拥有部分未转让物业所有权的开发商

6、。作为具有相应民事行为能力的法人，物业管理企业接受业主委托成为代理人既可行又可能。普通业主基于对物业管理企业的信任，有可能委托物业管理企业代理其出席业主大会!而很多物业管理企业与开发商间有千丝万缕的关系，开发商更有可能将其在业主大会中的投票权委托给物业管理企业，但易出现开发商与物业管理企业串通损害普通业主利益的情况。国内一些地方法规对业主投票权实行最高额限制,正是基于对此潜在问题的顾虑。但实践中，业主大会的一个重要职能是监督物业管理企业的物业管理活动，而业主大会的很多表决事项往往也与物业管理企业有特殊利害关系，因此，认为，尽管物业管理企业代理普通业主或开发商行使投票权既可行又可能

7、，但基于上述考虑，物业管理企业仍不宣以代理人身份出席业主大会而代理业主行使投票权，此种考虑与民事代理制度中禁止自己代理的拳本原则是一致的。　　2.一代理人能否接受同一物业管理区域内两个及以上业主的委托？　　北京市贯彻《物业管理条例》的若干意见中规定一个代理人不能接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。目前虽难以推断该意见制订之本意，但此规定存有违背意思自治这一民法基本原则之嫌。民法规范应体现当事人意思自治，对平等主体间的财产、人身关系，国家不应过多干　　业主大会中业主投票