从典型案例谈我国养老地产可持续发展问题

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从典型案例谈我国养老地产可持续发展问题摘要：自2013年以来，受房地产市场前景不明朗等因素影响，我国兴起了一股养老地产投资热，著名地产商和投资机构纷纷投身其中。由于养老地产在我国尚处于探索阶段，在开发模式、融资模式、风险规避措施、服务大众等方面遇到了诸多难题。分析评价现有典型案例，有利于探索我国养老地产可持续发展模式。关键词：养老地产；开发模式；运营模式中图分类号：F722文献标志码：A文章编号：1002-2589(2015)04-0106-02据联合国标准，一个国家60岁以上人口迗10%就属老龄化国家。据2014年1月国家统计局数据，我国60周岁以上人口已迗2.02亿，占总人口的14.9%。可见，老龄化已成为我国不得不面对的严重的社会问题。2013年8月召开的国务院常务会议强调，到2020年我国要全面建成覆盖城乡的多样化养老服务体系，把“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。许多有远见的企业看到了养老地产的发展前景。仅2013年一年就新增100多个养老地产项目［1］。 一、我国养老地产市场现状（一）市场需求量大养老地产是根据老年群体特点和需求开发设计的为老年人提供经济供养、生活照料、精神慰藉等基本养老服务的养老设施或居住场所。随着老龄人口的快速增长，我国对养老居住区的需求集中爆发。据同策咨询数据，2015年全国城市自理老人需要床位数174万〜185万张，需要护理老人需床位数30万〜32万张。按一个项目最优化床位数400张计算，未来两三年将需要至少45⑻个养老地产项目［2］。（二）已有多家知名企业涉足养老地产既是我国房地产市场转型的产物，也是对我国养老服务市场的一种探索。据中国指数研究院统计，目前万科、保利地产等知名地产企业约有21%已经涉足养老地产。平安保险、太平人寿、中国人寿、泰康人寿等多家保险企业也高调涉足，甚至中石油和中水电等不相关企业都开始染指。（三）开发模式相对单一目前主要有三种模式：一是地产企业主导型。万科、远洋、绿城等知名企业的养老地产项目就属此类；二是政府主导的公办民营型。即由政府提供土地，后期建设和运营由开发企业介入。这种模式可以兼顾解决前期资金投入风险及中低收入老年人的居住需求；三是保险机构主导型。多以养老社区为载体，整合上游保险产品和下游服务产品，打造从 “摇篮”到“天堂”的保障模式。（四）盈利状况普遍不佳我国养老地产大规模开发也就三五年。由于开发成本高、运营周期长，许多项目处于亏损或者微利状态。业内人士认为，养老产业进入成熟期大约需要20年。万科总裁郁亮认为中国现在还没有养老地产，还停留在养老产业阶段，距离专门地产行业的形成还有很长的距离；业界人士陈俊认为，眼下养老地产的概念并不清晰，绝大多数养老地产项目不温不火，不死不活[2]。二、我国养老地产现有主要盈利模式及缺陷从现有的案例和资料来看，目前我国养老地产的盈利模式主要有以下四种：（一）会员卡模式即一次性收取几十万元会费，以换取公寓长期居住权，每年还需再缴纳一定数额的服务费。以上海亲和源为例，其会员卡分A卡和B卡。2007年推出时，A卡须一次性缴费50万元，允许继承或转让。2014年3月时A卡已卖到118万元[3];B卡是只限个人终身使用的记名卡，对应大、中、小三种户型，以30万〜70万元不等的三种价格出售。这种模式能够让投资者在项目运行前期就收回大部分资金，从而有效缓解资金压力，维持资金的周转。但是，会员卡模式因为一次性收费高，其目标对象一般 是企业老板、退休干部或大学教授等高收入人群，难以满足普通大众需求。（二）售房与老年公寓租住结合模式即把商品住房及商业配套与养老住宅结合在一起。该模式以面向市场出售老年住宅为主，注重社区环境打造和养老配套设施。其中可售地产既可保证项目盈利，还可解决养老社区后续资金需求问题。东方太阳城项目是这一模式的典型代表。它通过普通多层住宅、联排、独栋别墅等多种物业销售搭配少量护理型公寓出租的方式，快速回笼资金，实现滚动开发。太阳城项目中的70%作为住宅出售，30%为开发商自持［3］，以养老公寓的形式租给老年人居住，并由太阳城自有物业提供养老服务。这种模式的目标市场主要是生活可以自理的老人，社区仅提供基础的养老服务及设施。这就意味着，随着老年人生理机能的下降，这种模式养老的意义也在下降。（三）纯租赁模式哈尔滨市什河丽景敬老社区是这一模式的典型代表。该项目是市政府惠民行动项目，主管单位是哈尔滨市老龄工作委员会。社区环境优美，设施完善，收费合理。主要是针对空巢、独居、半失能、失能老人及需要照顾的老人，提供子女陪住型、家政服务型、医疗护理型、失能特护型、生活自 理型等居家式养老住宅公寓。这种模式收费标准符合大众市场的需求，需求量大，但供给量少，满足不了庞大的养老市场的需求。（四）服务费+保证金模式位于萧山南部卧城的紫荆园养老社区就属此类模式。它的做法是：只卖服务不卖房子。入住条件是男性60周岁、女性55周岁以上。入住者只拥有居住权，但需缴纳一笔根据入住面积和商品房市场价格计算得出的保证金。比如一套90平方米的房子按市价1.3万元/平方米计算，则保证金为117万元。另外，还需根据享受的服务支付养育费400—600元/月［4］。等入住满五年或过世、撤离紫荆园，保证金可退给合法继承人或本人。这期间，保证金参与金融市场上的投资理财，收益用于支撑养老服务。这种模式主要的问题仍然是一次性需要支付的费用太高，普通收入阶层难以承受，而且保证金的市场化运作也存在一定的风险。持续发展应注意的问题三、从典型案例谈我国养老地产可由于我国绝大多数养老地产都是在“摸着石头过河”。因此，在发展过程中也暴露出了许多问题。从现有较典型的几家养老地产的运营情况来看，需要注意以下问题：（一）重视前期市场分析和整体营销策划以君孝天下赤马湖养老山庄为例。这是一家由具有政 府、财政、医疗、金融、民政、机场物流、大学及当地人脉和当地资源背景的十位自然人以发起方式设立的注册资金3000万元人民币的股份有限公司，是湖南省第一家专业养老服务机构。山庄位于浏阳市沙市镇赤马湖眸，距长沙市中心约100分钟车程，有“中国最好的养老山庄”之称。山庄占地210亩，由15栋独栋临湖别墅及配套设施组成，总建筑面积20000平方米，设有养老床位300张。山庄环境清幽，公寓、活动室、医疗康复中心、游泳池、会议室等配套设施齐全，每月食宿费15⑻元。公司希望“通过五年的管理实践，把赤马湖养老山庄打造成养老服务行业的标杆，公司走品牌管理和品牌输出的企业发展扩张之路，实现在证券交易所上市”。而事实是，山庄正陷入亏损的困境。开业一年多来入住率不足10%，目前仅有20多名老人在此短期度假疗养[4]养老住宅是一个涵盖物质保障、照料保障、医护保障、营销策划等许多方面的完整的产业链。而山庄未能在目标客户、选址、服务半径和规模、产品定位、营销模式、管理维护等方面做好充分准备，显得过于一厢情愿。可见，前期的市场分析和完整的营销策划显得尤为重要。（二）完善配套服务，规避不可持续风险老年人居住的场所最重要的是养老配套和养老服务。安全、舒适的环境只是养老住宅的基础。设计合理的养老住宅 应该可以帮助老年人更好地独立生活，实现生活自理，保持尊严，增加生活信心。因此，除了营养膳食、医疗护理、安防系统之外，一些特殊的护理，如记忆护理、康复护理、临终关怀等服务也应当是养老地产的核心内容。此外，老人养生、保健、娱乐活动等精神生活及幸福感的需要也不容忽视。以北京某老年养生城为例，建筑面积17万平方米，设施奢华，游泳池、棋牌室、健身房等应有尽有，却因服务不到位而导致入住率低。活动室里空空荡荡。一位业内知情人士说：“服务人员、管理人员都是从售楼部转过来的。服务跟不上，再高档豪华的配套设施也无法满足老人精神层面的需求。”（三）避免扎堆高端市场，关注大众市场目前，被炒得火热的几家养老地产多瞄准的是企业老板、退休干部或大学教授。绿城集团副总经理冯雨峰称“他们具备购买的资金，而且思想观念相对开放，对养老公寓的接受度较高”。因此，他们是养老地产开发商的首选目标群体。但是，动辄几十万上百万的会员卡或保证金及天价VIP床位，也只能解决少数收入较高的老年群体，而“未富先老”是我国老龄人群的一大特点。因此，一味地专注于高端养老市场的角逐，忽视中间或平民群体的养老需求，未免是经营理念和思路的错位。专家认为，“设施经济、价位适中、薄利多销，培育大众养老这一庞大市场，才是明智选择。” (四)借鉴发迗国家成功经验，探索可持续运营模式养老地产的重点是医疗和服务，在其经营过程中需要承担较大的风险。但是，开发商、投资商和运营商各方都难以独自承担其中存在的风险。因此，构建一种开发商、投资商、运营商各方既能共享收益、又能分担风险的运营模式是我国养老地产可持续发展的关键。在发达国家有多种可借鉴的运营模式。美国有这样一种模式：开发商根据投资商要求定制养老社区，然后按约定的价格卖给投资商。投资商在持有物业期间以净出租的方式将物业交由专业运营商管理。这期间，投资商获得稳定的租金回报，由运营商支付所有运营费，运营商获取剩余收益的同时承担经营风险。我国养老地产应当因地制宜，构建适合我国国情及行业发展阶段的健康的运营模式。参考文献：[1]于瑶.中国掀起养老地产投资热[EB/OL](2014-06-03)[2014-09-30].新华网银川，http://news,xinhuanet.com/fort-une/2014-06/03/cj110968648.htm.[2]张宏伟.2014—2016年或成中国养老地产爆发期[EB/0L].(2014-01-07)[2014-09-26].和讯网，http：//mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MTczNzkzMQ==&；mid=200024360& ；id-x=2&；sn=ffaflbb71791a64044c8835ee8fabd3f&；seene=3.[3]王烨捷.养老地产为何屡遭质疑[N].中国青年报，2014-05-15.[4]张家振.中国最好养老山庄陷“空城”亏损困境[N].中国经营报，2014-07-05.[5]王振坡，程浩岩.我国养老地产发展时序及策略探讨[J].现代城市研究，2013(10).[6]宁创.养老产业曙光耀眼[J].宁波经济，2013(8).[7]谈义良.养老地产可持续发展探索[N].中商情报，2013-10-29.[8]朱中一.房地产市场的走势与养老地产的前景[N].中商情报，2013-10-29.收稿日期：2014-11-27作者简介：哈金芳(1968-)，女(藏族)，甘肃天祝人，副教授，从事市场营销学、管理学研究。