林峰：分权度假与度假地产众筹

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1、林峰：分权度假与度假地产众筹旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.官方网站：旅游运营网http://www.lwcj.com版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。林峰：分权度假与度假地产众筹北京绿维创景规划设计院2015年3月28日下午，2015中国地产金融创新论坛暨中国地产金融拓展联盟年会在北京玛雅岛酒店盛大召开。北京绿景创维规划设计院院长林峰在大会上作了关于分权度假与度假地

2、产众筹的演讲。非常高兴今天有这个机会跟大家一起沟通。绿维创景本来是以旅游产业为主导的规划设计院，去年年底的时候我们开发了一个新的运作平台——分权宝。我今天跟大家分享的题目是“分权度假和度假地产众筹”，等一下还有一个沙龙要一起讨论互联网思维下的地产开发。实际上这又是一个宝宝产品，涉及分权度假、分时度假、地产众筹等等。他们这之间到底是什么关系？和地产的发展有什么关联？我想从几个方面跟大家来分享。一、大众度假时代到来2014年中国的人均GDP是7485美元，而超过5000美元以后，实际上整个社会进入到一个休闲时代。前年国民休闲纲要正式由国务院颁发出台，换句话说休闲生活和度假生活已经

3、成为民生非常重要的组成部分。我们预计到2020年我国人均GDP可以达到一万美金左右，到时整个中国人对于度假生活的要求和享受会完全不一样。从观光旅游到休闲旅游到度假旅游是我们称之为旅游产业内的产业结构或者产业差异。2014年休闲与度假旅游在整个产业中的占比还不到28%，到2020年的时候预计将会达到38.9%，接近40%，而到2030年这一比例将会达到三分之二，即67%左右。换句话说旅游每年增长速度差不多在12-15%之间，而休闲度假在这个基础上还要叠加一个加速度，市场增长速度大概超过20%。我国已经形成五大度假市场：第一个是黄金周市场，已经运行多年；第二个是学生假期市场，寒假

4、暑假两个假期三个月；第三个是银发市场。55-70岁之间的老人已经形成了一个非常大的度假市场，这个市场不仅是人数的规模化增长，更重要的是消费能力变化非常大。五年以前，他们的消费能力是很弱的，主要是因为他们自身的支付能力有限。而如今，他们已经拥有了比较强的消费能力和支付能力。因为，他们的子女大体上是30、40、50之间这一批人，能够供养父母，让他们更多的去度假。因此现在50-75岁之间阶层的消费能力已经与五年之前完全不一样了，而未来的五年，这个消费能力还将大幅度增长。因此人数+消费能力，实际上形成了巨大的银发市场。另外，这批老人并不想要住再一个地方，特别是在75岁之前，他希望去各

5、处走走看看，所以能飞的房子是代表着这一批老人的心声。因此，这一银发市场是一个交叉的市场，既可以看作养老市场，同时也是一个度假市场，也是养生市场。第四个是带薪度假市场，这在整个结构里面特别重要。全国八个亿左右的就业人口，现在大概已经达到了30%左右的带薪度假水平。现在中央几乎每一次谈旅游问题，一定要谈到带薪休假，只要人大开会一定是呼吁落实带薪休假，而《国民休闲纲要》非常明确，2020年全面落实带薪休假。工作满一年的员工有五天的带薪休假，工作五年以后有十天，绝大多数就业人口的带薪度假在十到十五天左右，平均下来应该超过十天。我们的节假日是121天，加上这10-15天会变成135-1

6、40天，超过全年天数的三分之一。新常态下，需要新的经济增长点，度假市场就是一个非常好的引擎。但时间的缺乏，已经成为了这一市场发展最大的障碍之一。通过带薪度假的时间提供，可以大幅度的释放度假人群。若一年增加10%，就意味着8000万人拥有十天到十五天的带薪度假时间，这个由此释放出来的带薪度假市场是非常大的。为此我们相信未来三到五年，中央的政策会越来越强化，强制执行带薪休假，必将成为中国的必然之路。因为这一条政策是一个社会政策，并不需要资金，只需要政府拿出一套办法来实施，就能够释放巨大的市场需求，来作为引擎带动越来越困难的经济获得发展。因此，我们认为度假市场正在大幅度形成，而这个

7、度假市场我称之为大众度假市场。二、度假地产未来发展空间巨大度假意味着旅游的时间不是一天两天，而是五天、七天、半个月、一个月、两个月甚至三个月，这样的一个相对长时的度假，第一需求是什么呢?我们称之为旅居，住下来再玩，这样居住和地产之间就有了更深度的关系，地产的价值和整个度假市场之间的关系也完全不一样了。对于短期度假市场更多的是吃住行这几个主要要素，对于超过七天甚至达到十天以上的中长线度假市场，还涉及社交、便捷的配套、养生运动，以及医疗和社区服务。因此，度假市场和由此形成的度假地产、度假社区和度假综合体，与