地产股估值合理难再上下突破

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1、地产股估值合理难再上下突破　　目前基本上大部分的利好消息都出来了，但是在企业方面、在宏观经济方面的负面消息还没有完全出尽，所以未来3个月的走势只是横走，不会有大的向上或向下的趋势。下载论文网　　　　“如果政策扶持力度进一步加大的话，房地产价格将在今年二、三季度反弹。”瑞银亚洲房地产研究部的联席主席王震宇近日在上海对记者作上述表示。　　　　复苏在三季度　　　　王震宇认为，对房地产行业最有拉动力度的政策是，在中央政府层面上可以再减息、再减税，现在地方政府已经出现了先头部队，有的开始买房退税，有的是二套房可以优惠贷款。如果地方政府能自我行动，而中央政府又不干预的话，那可能很多地方就会竞相

2、模仿，形成全国性的刺激房地产的政策，可能导致房地产业出现比较快地复苏，房地产成交量会有较好的反弹，今年第二季度到第三季度之间，可能会出现价格的反弹。　　“如果政策力度还是像现在这样子的话，第三季度反弹的可能性较大，如果再加大的话，我们觉得第二季度反弹也是有可能出现的。”王震宇说。　　他向记者解释道：“我们为什么预测会是在第三季度?其实我们去年这个时候已经在讲，房地产下调应该是两年的现象，从中央政策给房地产降温开始，是大约在2007年10月份，如果调整两年的话，基本上是今年的10月份差不多结束。至于说是两年的时间，基本上是基于过去高速发展的房地产市场的经验来看的。”　　如果说上世纪七

3、八十年代，新加坡、中国台湾等房地产市场，他们在高速增长的情况下，如果出现调整，不会是20年的长久调整，因为居民收入在上升，市场需求还是很旺盛，所以一般是两三年之内完成调整。所以从这个角度来看，当时判断中国也会出现类似情况，调整两年后会反弹。　　“到现在为止，我们觉得这个判断还是不会大错。”王震宇说，“但不同城市有不同的反弹速度，如果要具体分析的话，北京今年还是会继续下跌，但是上海的机会最大，可能会是比较早地反弹，深圳因为跌得很深很快，而且供应也比较少，所以可能是快过北京而慢于上海反弹。”　　　　地产股区间波动　　　　地产股是否已经见底，是否存在较好的投资机会?王震宇认为，有几个重要

4、趋势值得关注。　　一是在未来两三个月之内，如果没有大的机构破产的话，全球股市的波幅应该继续走低。在这样的情况下，股市应该会有一个比较好的反弹。　　二是经过这么大幅度的调整之后，大部分地产股已经跌到了低位，所以就算继续有坏消息出现，比如说。可能有土地拨备，或者楼价大减价的情况出现。但大部分坏消息已反映在股价上，所以目前估值还是比较合理的。　　三是就具体的走势看，最可能出现的情况是，未来3到6个月，股价大部分时间是在一个区间波动，不会有太大的上升或者下降的趋势。　　现在的股市走势，很大程度上跟1998年金融危机之后的反弹有不少相似之处。那个时候股市经过四五成幅度的下跌之后，是很强的反弹

5、，随后基本上是横走。现在情况也可能很相似。　　目前可以看到，基本上大部分的利好消息都出来了。但是在企业方面、在宏观经济方面的负面消息还没有完全出尽，所以未来3个月的走势只是横走，不会有大的向上或向下的趋势。　　　　商业地产供过于求　　　　至于商业房地产，问题基本出在供应方面，北京、上海、广州等城市，不单只是写字楼，商场方面供应量都是很大放出来，酒店方面也是有点过剩的情况出现。所以未来两年，更多会出现空置率上升或者回报率降低的情况，这可能需要较长时间才能消化，所以不是特别看好这几个市场。　　王震宇还认为，由于大部分小盘股的股价相对大盘股已经跌了更多，所以今年小盘股表现应该比大盘股好。

6、内地地产股相对于香港地产股，股价跌了很多，而由于有政策的支持，因此也会比香港地产股反弹更好一点。　　需要投资者留意的是，未来地产股业绩到底会有什么重要的变化。2009年分析师对盈利预测大幅调低，甚至是高于三成的下调，因为大部分发展商现在销售时比较面对现实，不可能再坚持加价。另外，少数的发展商。会把过去买的高价土地拨备，这对发展商未来的盈利是非常有利的，但是未必所有的公司都有能力拨备的，因为这会影响其借贷能力。　　　　香港楼价半年见底　　　　从亚洲房地产市场来看，瑞银特别看好中国内地和香港两个房地产市场，因为两地市场调整得比较快，特别是香港市场调整得特别快。而中国内地主要是政策方面的

7、支持力度很强，所以这两个市场复苏应该比较快一些。　　王震宇对于香港楼市的预测是，今年上半年楼价应该见底。但是由于香港借贷市场受外部银行冲击影响特别大，所以未来的走势还在很大程度上受制于外部因素，特别是美国银行系统，如果再有破产危机的话，香港市场可能会受影响。所以在楼市上半年见底的前提下，还有一个不稳定因素，就是外部的信贷危机会不会有下一波冲击。　　　　可否买入地产股　　　　王震宇表示，现在从股票的价值上来说，可以说在长线经济增长的趋势下，现在股价是有很强劲的支持力度。