新调控政策下房地产企业的危机应对

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1、新调控政策下房地产企业的危机应对【摘要】随着房地产“新国八条”与限购城市的进一步扩大，房地产企业风声鹤唳，资本市场显得有些风雨交加，房地产企业如何保存自己的现金流，让自己顺利度过这个“寒冬”成了当务之急。本文就房地产企业目前面临的危机，结合一些房产企业的运作成功的案例，分析房地产企业应该如何进行危机应对。　　【关键词】房地产；调控；危机应对　　　　随着国家对房地产调控的“新国八条”的出台，表明对此行业的调控是一浪高过一浪，房地产行业的向下拐点应已形成。从“新国八条”的具体内容来看，主要是从房地产行

2、业的需求量与持有成本两方面进行控制，而这两方面也恰是此行业的“七寸”之处，所以此行业目前要想强行突破几无可能。　　1商品房需求量的减少已成必然，主要因素如下：　　1.1“新国八条”的直接控制政策：第一条，扩大住房保障制度覆盖面，增加公共租赁住房供应。第五条，扩大限购范围，本地二套房家庭和外地一套房家庭将停购。第一条内容的有力支撑是温总理宣布的到2015年止全国要建设3600万套保障房供应，2010年已完成了580万套，2011年至2012年要完成1300万套，而2010年全国商品房销售面积为10.

3、43亿平方米（若按每套70平方米计算则是1490万套，保障房每年的供应量可占商品房的一半左右），所以可有力延迟或减少相当一部分急需购房的人员需求；第五条内容则可减少投资和投机家庭的住房购买量。　　1.2商品房持有成本的增加，如房贷利率的提高、房产税的征收，这些措施会降低或延迟居民的商品房需求量。　　1.3国民买涨不买跌的心理因素影响。目前房价虽没有明显大幅度下降的新闻报道，但是随着商品房需求量的减少，房地产企业现金流的紧缩，价格松动是必然现象，而价格一松动，一旦形成缺口，则价格如黄河决堤之水滚滚而

4、下就极有可能。　　1.4随着中西部开发步伐的加快及农村基础设施的改造，社会公共资源（如文教卫生资源、公共配套设施）的平均化，居民在本地固定化会进一步加强，使城市人口过度集中化现象会减弱，城市商品房需求会慢慢减少，涨价效应会减弱，房价会下降。　　1.5从长期看，随着国家的富裕，政府越来越来有能力关注民生，一方面可使人民的日常生活水平明显提高，另一方面可提高社会的福利保障水平，特别是老有所养问题的一步步完善，可使人民的生活理念产生很大的变化，购房转换成租房的观念会进一步得到加强，也会减少商品房的需求量

5、。　　1.6从人口的变化看，随着独生子女的成长，男女双方父母的房子归并到子女身上，相应地减少了下一辈子女的住房需求量。　　2房地产企业的危机表现　　2.1房地产企业最要命的危机应是现金流的短缺危机。　　房地产企业应是资金大吞大吐的行业，是典型的资金密集型企业，而其资金流入的最终源头是商品房的销售款，其次是银行贷款与自有资金。随着商品房需求量的减少，意味着其最终的源头活水会越来越少，而银行贷款对其进行了从严控制，并且对个人的房贷量也越来越少，所以现金流量的短缺会日渐显现。据国家统计局2010年1月1

6、7日公布的数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。从上述数据可看出，房地产企业自有资金占比只有36.83%，估计还不到这个数，所以房地产企业如果销售量减少，现金流就有断流的危险。　　2.2随着销售量的

7、减少，预收房款的减少，资金的占用成本会越来越大，财务费用支出增多，现金净流出会明显增加，利润会减少，从而又进一步增加资金成本。目前可以预售的房产企业预售款也要专款专用，不能跨项目调用资金；银行项目贷款的专款专用等都严重影响着房产企业的现金流。　　3房地产企业的危机应对　　3.1强化预算管理，从源头和总量上控制好现金流　　房地产企业是典型的资金密集型企业，其开发投资额巨大，开发周期往往跨越2—3年，面临着大量的资源整合工作及资金进出管理，再加上受外部竞争和政策调控风险影响，决定了房地产企业必须基于业

8、务与财务联动，做好全面预算管理，提前做好精准业务计划和资金计划，做好长短期资金搭配。　　全面预算管理既是为项目日常管理和提升财务与业务协同的管理工具，又是一套房地产企业跨区域多项目管控的资金监控体系。具体而言，全面预算管理通过年度预算及项目预算两个维度对房地产企业日常经营进行双维监控。由于房地产特有的业务属性和行业特征，通用型预算管理系统往往很难有效和房地产行业深度结合，更无法触及房地产企业动态成本、销售总货值以及各项费用的针对性管控。因此，我们强调房地产企业要进行高效预算管理，首