控制性详细规划编制过程详解

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1、控制性详细规划-----编制过程详解2010年3月基本概念以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求，是城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。控制性详细规划的主要任务是保证公共利益不受侵害，包括政府的土地收益、城市的公共环境等，最核心的内容是对城市用地的建设强度进行控制，并回答允许建什么和不允许建什么、怎么建等问题。基本概念中国的控制性详细规划是借鉴德国、美国和英国的Zoning（区划）以及和香港的法定图则的基础上逐渐发展起来。中国最早的控制性详规：上海

2、虹桥开发区规划地位与作用（1）控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的基本依据，正确引导开发行为。地位与作用（2）控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。从宏观到微观——上接总规（分区），下接修详（设计）；从定性到定量——控制要求深化、量化、具体化；从整体到局部——控制指标细化、分解、落实；地位与作用（3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。从二维到三维——平面控制与空间控制的结合；从规划到设计——规划要

3、求与设计条件的结合；从消极到积极——控制与引导的结合。控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯彻落实。控制性详细规划的基本特征1、通过抽象的表达方式落实规划意图2、具有法律效应和立法空间3、综合性4、刚性与弹性相结合的控制方式规定性与引导性的结合；通则式与判例式的结合；动态控制与相互转化的可能（兼容性规定）；强制性内容的提出；控制性详细规划内容（一）确定规划范围内不同性质用地的界线，确

4、定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。（二）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。（三）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；（四）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。（五）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。

5、（六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。《城市规划编制办法》（自2006年4月1日起施行）第四十一条和四十二条关于居住用地的强制性指标2006年6月1日《关于落实新建住房比例要求的若干意见》建住房［2006］165号文件中明确规定：“城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建

6、筑面积）两项强制性指标，指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定；依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让的前置条件，落实到新开工商品住房项目。”关于强制性内容变更与调整的规定涉及规划内容重大变更的，应就调整的必要性组织论证，并必须经原批准机关或其规划行政主管部门的批准，调整后的规划必须按原报批程序进行报批。控制性详细规划的强制性内容变更主要包括下列情况：（一）改变地块规划用地性质，使规划范围内该类性质的用地与原规划同类用地总量相差10％以上；（二）超过地块规划建筑密度指标20％

7、以上；（三）改变特定地区规划允许的建筑高度；（四）超过地块规划容积率指标20％以上；（五）降低地块规划绿地指标5％以上；（六）在规划范围内，取消基础设施和公共服务设施配套项目或缩减配套指标，使配套水平受到影响。宁波市城乡规划编制与审批办法（宁波市人民政府令第149号）控制性详细规划需收集的基础资料1、总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料；2、土地利用现状，用地分类至小类（参照城市用地分类与规划建设规划标准）；3、人口分布现状；4、建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等；5、公共设施规

8、模、分布；6、工程设施及管网现状；7、土地经济分析资料，包括地价等级、土地级差效益、有偿使用状况、开发方式等