住房公积金抵押贷款的风险与防范

《住房公积金抵押贷款的风险与防范》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、住房公积金抵押贷款的风险与防范：F293.3文献标识：A：1009-4202（2011）03-092-02　　摘要住房公积金是每个缴存人的个人住房储金，管好用好住房公积金是管理中心的首要职责。公积金抵押贷款，是住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托指定的银行向为已缴交公积金的职工购买自住普通住房所提供的贷款，是住房公积金管理中心的一项主要业务。本文主要论述住房公积金抵押贷款的客观风险及风险防范的办法与措施。　　关键词公积金抵押贷款风险防范　　　　住房公积金抵押贷款是指住房公积金管理中心运用单位和职工

2、缴交的住房公积金，委托指定的银行向为已缴交公积金的职工购买自住普通住房所提供的政策性贷款。是住房公积金管理中心的一项主要业务。如何把这项工作开展好，有效地规避和防范风险，是一个紧迫而又现实的课题。　　一、抵押贷款的客观风险　　住房公积金抵押贷款的自然属性，决定了风险防范的客观必然性。主要表现在以下几个方面：　　（一）贷款的所有本金，都是住房公积金缴存人的个人住房储金，也就是说这部分钱即不是财政的，也不是银行的，更不是住房公积金管理中心的，而是千万个缴存人的。住房公积金管理中心的全部债权对应相应的债务“一个

3、萝卜一个坑”。贷出去的每一分钱，都是需要偿还的。如果缺失一分钱，就会形成一分钱的缺口。　　（二）住房公积金管理中心不是国家商业银行，也不能等同于城市商业银行或股份制银行，这就是说如果管理中心发生呆坏帐，各级政府和各级财政包括其它法人或组织，不可能为其承担任何损失，并提供任何资金方面的补偿。　　（三）按照现行的体制，每一个住房公积金管理中心都是独立核算，自负盈亏。对那些实力弱小或者营运不好的管理中心来说，每年增值收益连正常的经费都不能保证，更谈不上抵抗风险的能力了。　　（四）虽然按照国务院《住房公积金管理条

4、例》的规定，住房公积金管理中心可以适当提取风险准备金，但因为政策的不一制性，加上有关部门的干预，致使大多数管理中心把增值收益的决大部分作为廉租住房基金上交给了政府。只按新增贷款余额的1%提取的风险准备金，不足以抵御大的贷款风险。　　（五）贷款对象多为中低收入者。收入低且不稳定，偿还能力差，保障功能弱，一旦遇到天灾人祸，就是有心为之也会无能为力。　　（六）住房公积金管理中心的风险意识和防范手段相对滞后。现在各管理中心都在强调如何简化办事手续、减少审批程序，如何提高贷款比例、增加贷款额度、延长贷款时间、扩大贷

5、款范围，这本来没有错。问题是在一味强调提高使用率的同时，没有相应地把控风险的防范，更没有制定和出台与之相配套的政策与措施。这本身就是一种风险。　　二、风险防范的办法与措施　　（一）逐步建立贷款人资料信息信用库。内容包括本人身份、就业、收入、家庭背景、社会关系等，将重大收入、支出、资产、负债纳入信用信息库，提高信用管理效率。　　（二）控制个体的贷款额度，扩大群体的受益面。也就是说不给少数人贷很多的款，而给很多人贷适当的款。现在有一种误区，似乎贷款的额度越大，就表明支持的力度越大，就说明住房公积金制度越能解决

6、问题，这显然是错误的。从住房公积金抵押贷款本身所起的作用来讲，是为那些确实有住房困难的中低收入者，量力而行解决住房问题而提供的一种资金支持，如果片面地求多，就会变相鼓励贷款人超越自身的经济实力，去买大房子、好房子，这无疑会增加他们的偿债压力，同时放大贷款风险。相反，如果能够根据本地实际，综合考虑贷款人的收入状况和负担能力，适度从紧地提供购房贷款，不仅能够正确地引导消费，有效地防范风险，而且调剂出来的贷款余额可以解决更多人的购房困难，可以说是一举多得。这样做的好处不仅是分散了风险、降低了风险，更高层面是使住

7、房公积金制度惠及更多普通老百姓，更显得公平、公正。　　（三）加强对抵押房屋的审查管理。要认真审查抵押房屋的合法性，对用存量房做抵押的，产权不清或共有比例划分不清的，不予贷款。用期房做抵押的，要严格审查开发商以往资信及房屋销售情况，信贷员要对开发项目进行跟踪，确保抵押房屋按时竣工，交付于借款人方能贷款。对用预售楼盘做抵押的，要对土地使用证、规划许可证和建筑工程许可证及商品房预售证进行验证，并建立面谈机制，落实知情告知权。　　（四）坚持和强调购房者的首付比例。美国次贷危机的教训是购房人首付很少或者零首付，全部

8、房款都由贷款来支付，这样，一旦房价跌到购房人认为不划算的程度，因为没有成本或者成本很小，就会很自然地选择“短供”。相反，如果把30%甚至更多的首付作为贷款的前提条件，把款贷给那些真正需要解决自身住房困难的人，而不是投资者或投机者，这些真正意义上的购房人，如果不是万不得已，一般不会选择放弃，就是放弃，也还有30%以上的首付，等于房价下降30%也还物有所值。而下降的30%需要一个过程，这无疑又给了管理中心应对风险、采取对策提供时间