商业银行城市土地开发贷款运作模式及风险分析

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1、商业银行城市土地开发贷款运作模式及风险分析为了促使土地集约利用，保护有限的土地资源，调控房地产市场，促进房地产市场健康发展，我国逐步实行了土地收购储备制度。城帘土地收购储备需要大量的土地收购、开发资金，客观上为商业银行提供了新的信贷投入空间。城市土地开发贷款足指商业银行向政府授权或委托、合法的城市土地开发主体发放的，川于对城市规划区内的城市国有土地、农村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿及相应市政配套设施建没的贷款。鉴于城市土地开发贷款一般具冇政府背景，具冇低风险和岛收益的特点，该项业务一经推出备

2、受各家商业银行的青睐，目前看土地开发贷款是商业银行的优质资产业务之一。但是，由于有关土地储各制度运行的政策、法律环境尚不完善，土地开发贷款业务还而临诸多风险W素,W此耑要加以研宄和防范。g前，商业银行土地开发贷款作为房地产金融领域的一项新业务，无论在运作模式方面还是在风险防范方面都缺乏系统性的研宂。本文在研宂土地开发贷款运作模式的基础上，分析各类风险因素，从而提出防范土地开发贷款风险的政策建议。1我国城市土地收购储备制度的建立和发展所谓城市土地储备，是指城市政府按照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总

3、体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发，并予以储存,供应和调控城市各类建设川地需求的一种经营管理的机制或行为。土地收购储备制度是由土地收购储备机构依照法定程序，按照土地利用规划，将土地集中起来，进行开发整理，并重新提供给土地使用者的一项制度。建立土地储备制度是推进城市土地集约化经营，实现城市土地资源优化配賈K有效途径，也是各级地方政府在市场经济条件不贯很落实“经营城市”理念的必然选择。土地储备制度的产生和发展可以分为以下儿个阶段：一是探索起步阶段。我国土地储备制度率先

4、在锊圳市和上海市得以实施。1996年9月，深圳市成i土地发展投资公司，后更名为土地投资开发中心，淇业务以土地资产经营和土地幵发为主；1996年11月，上海市成立土地发展中心，接受市政府委托实邡土地收购、储备、出让工作，该机构列为事业单位编制。接着，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑外等城市先后成立土地储备机构。二是快速发展阶段。2001年4月，为加强国有土地资产管理，增强政府对土地市场的调控能力，实现城市土地资源优化配置，推动和规范土地储备制垵的发展，国务院颁布《关于加强闲有土地资产管理fit通知》，明确

5、要求：有条件的地方政府要对建设用地实行收购储备制度。以此为依据，各地纷纷成立政府土地储备机构，制定国冇土地储备制度管理办法。u前，全国大部分市县成立了政府土地储备机构。三是土地开发模式多样化阶段。初期，土地储备机构基本上是由纯地方政府出面组建的十地储备机构，根据政府的委托或授权行使土地收储职能。随着房地产市场发展的推动和城市建设快速发展的需要，土地储备机构经过一段运作之后，在运作主体、运作方式等方面出现新的变化，政府包办土地一级开发的局if[f逐步被打破，开发主体日趋多样化。一级幵发逐步引入企业参与、市

6、场化运作、专业化细分，如运作主体由开始纯粹由政府平业单位垄断，向委托国有独资企业、政府与社会企业组建公司，以及社会企业从事专业一级开发等运作主体转变。因此，政府主导、企业参与、多种形式并存的土地一级幵发模式逐步形成。2城市土地开发贷款运作模式在城市土地开发业务运行过程中形成了相对成熟的儿种模式，总结如下：(1)政府性质事业法人土地开发融资模式①借款主体：山政府成立的全额预兑管理的事业法人单位，该机构大都隶属于当地的土地管理部门，名称以土地储备中心、土地开发中心、土地收购储备中心和XX市土地储备中心XX区

7、分中心为主。多数土地储备机构实行一般行政事、Ik单位的财务管理模式，其在财务上实行收支两条线的预算外管理模式。该种模式也即传统总义的土地储备模式。该种类型主体在城帘土地开发中占主导地位，目前，全国绝大部分布、县己成立该类型土地储备机构。②资金运作流程：由财政拨付启动资金，凭借政府信用融资，自行或委托冇关企业对收购土地进行开发后，通过土地交易市场出让，在出让方式上，该种模式主要采用招标拍卖挂牌的方式。土地出让收入须全部上缴财政，成本和部分土地出让收益由财政核定后予以返还。还贷来源：财政返还的土地开发成木和

8、部分土地出让收益。(2)政府性质企业法人土地开发融资模式①借款主体：该类型土地开发主体主要是政府下属的企业，包括城建公司、城投公司和阀资公司等，企业多数由政府或政府相关部门出资,代政府行使土地储备职能。如天津市的海河建设公司、成都市的兴东和兴南投资有限公司、重庆市地产集团和上海地产集团等均是该类型土地开发主体。②资金运作流程：企业受政府或土地储备屮心的委托或直接经政府授权，负责特定区域的土地开发，将熟地交市土地交易中心进行公开交易。土地出让