2005年济南市写字楼市场回顾及未来展望

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1、2005年济南市写字楼市场回顾及未来展望-中原地产研究对象：济南市区范围内有一定影响力的写字楼；　　研究目的：通过对2005年济南各区域内写字楼项目租赁情况和销售状况的对比分析，研究济南市写字楼的市场供需现状，并对济南市写字楼市场的发展方向及前景进行预测。　　一、2005年写字楼市场概述　　（一）济南市写字楼市场区域划分　　按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标可把济南的写字楼市场划分为中心区域、山大路区域和东部区域三大板块。具体划分方法如下：　　中心区域板块：包含两部分，一部分为政府规划中的CBD

2、区域，一部分为CRD（中央商业区）区域，其中CBD（中央商务区）区域是以市政府为核心以纬二路为轴心线，两翼延伸，东到顺河高架路，西至纬十二路，南到经十路，北临胶济铁路的区域。其中CRD区域以泉城广场为中心，东起历山路，西至顺河高架路，南北向分别为经十路和胶济铁路。　　山大路科技板块区域：以山大路为轴心，西起历山路，东到二环东路，南到经十路，北至胶济铁路。（其中包含了大部分二环东路沿线的项目，因为这些样本虽靠近东部区域，但其租金和售价水平更接近于山大路区域的租金和售价）　　东部区域：主要指二环东路以东、胶济铁路以南及经十东路以北合围之区域。这

3、一区域以南北向胶济铁路为分界线，由东部中央生活区（ECLD）与高新技术开发区两块组成。胶济铁路以东部分主要为高新技术开发区。　　（二）济南市写字楼供应分析　　样本选择标准：　　为能准确的反映各个区域的写字楼租金状况，根据地段、租金、可比性、竞争性、特殊性、规模等因素，在各区域中档次较高，具备一定代表性的中高档写字楼作为分析样本，样本情况如下：　　出租项目：　　研究对象：济南市区范围内有一定影响力的写字楼；　　研究目的：通过对2005年济南各区域内写字楼项目租赁情况和销售状况的对比分析，研究济南市写字楼的市场供需现状，并对济南市写字楼市场的发

4、展方向及前景进行预测。　　销售项目：　　注：　　（1）可租可售的项目分别放在出租项目和销售项目中进行分析；　　（2）销售项目中不包含已售罄写字楼项目；　　（3）数据来源于12月1日市场调研结果　　（4）如需详细资料请联系市场研究中心。　　1、总体供应量　　通过对中心区域样本写字楼项目供应量为37.82万平米,仅占总体样本供应量的29.8%。在济南的三大写字楼板块中供应量居第二。主要因为本区域商务氛围浓厚、市政配套齐全，吸引了大量的大中型企业的入驻，需求促进了供应的增长；但中心区域土地稀缺，地价昂贵，导致该区域写字楼供应量相对于东部区域而言供

5、应量较小。山大路区域板块中写字楼的样本供应量为33万平米，占到样本总供应量的26%，近年随着山大路商圈的不断扩大和成熟，许多开发商看好此区域的升值潜力，纷纷建设写字楼物业，如2005年新增写字楼项目特区数码港、海蔚广场等。　　在三个区域中，东部区域的写字楼供应面积最大的，占样本总供应量的44.2%。东部区域土地存量相对较大，且随着政府部门招商引资工作力度的加大，东部区域土地开发量呈现逐年递增的趋势，高新区的区划范围在逐渐扩大。尽管其档次及配套与其他两个区域存在较大差距，但随着高新区入住企业的增多，周边配套的不断完善，高新区内的写字楼办公环境

6、会得到进一步的改善。　　2、各区域销售及出租项目供应量分析　　济南市写字楼的经营方式有三种，一种是只售不租，二是只租不售，三是可租可售。其中出租项目的总量为83万平米，销售项目供应的总量为78万平米。从上图可以看出，各个区域的写字楼的主要经营方式存在较为明显的不同：中心区域70%的写字楼采用只租不售的经营方式。中心区域出租项目的供应量为33.87万平米，占出租项目供应总量的40.8%；出售项目的供应量为20.99万平米，占出售项目供应总量的26.8%；　　山大路板块有80%以上的写字楼采用只售不租的经营方式。该区域出租项目的供应量为11.9

7、万平米，占出租项目供应总量的14.3%；出售项目的供应量为28.4万平米，占出售项目供应总量的36.2%；　　东部区域的写字楼多采用只租不售经营方式，该区域出租项目的供应量为37.2万平米，占出租项目供应总量的44.8%；出售项目的供应量为29万平米，占出售项目供应总量的37%。　　（三）新增供应量及区域分布　　注：1、统计时间：2005年1月—12月15日；2、数据来源于12月1日市场调研结果　2005年济南市写字楼市场新增供应量较少，集中在中心区域和山大路区域，这两个区域成为2005年济南市写字楼市场的开发热点区域。　　因土地新增写字楼

8、项目部分出现在区域内的非核心地段，如汇鑫国际商务中心虽属于中心区域，但距离中心区域的核心位置泉城广场较远；海蔚广场距离山大路区域的核心位置山大路也有段距离，这样会拉低所在的中心区