海景策划书-doc下载　

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1、1.市场分析21.1.区域市场分析21.2.定向市场分析41.3.项目分析51.4.竞争对手资料分析65.项目周边配套状况141.6.项目企划思路152.项目市场定位182.1市场定位182.2.项目形象定位202,3.目标客户定位222.4•目标市场细分26Z5.目标客户283.销售策略建议293.1•市场气氛培养29土2.促销手段建议313.3.付款方式建议364.宣传策略364.1.媒体选择建议374.2.宣传主题384.3广告创意及诉求414.4广告宣传推广策略424.5、媒介的组合策略

2、42结束语44刖目经与贵司就海景中心的销售代理进行了初步接触。就此，敝司对贵司能给予机会发挥深表谢意，并诚恳地预祝合作愉快，成功地将项目推出市场，为贵司获取最大的经济效益和社会效益。就本项目的重新策划包装和销售代理，敝司成立专项小组，以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，配合贵司尽快完成项目的销售目标。1.市场分析1.1.区域市场分析天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8

3、万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。随着城市向东移的规划现状日渐成熟，有

4、关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来，而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多，村落范围广阔等负面特点，使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍。1.2.定向市场分析员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区

5、的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。由于房地产业发展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了广州市典例，区域市场竞争十分激烈。员村，作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近天河区政府，员村有特殊的优越性，而天河区政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经

6、济繁荣。因此，位于天河区政府门前的员村，还是可以借助天河区新政府落成这一东风，使在规划、配套、环境等方面得到更大的改善。1.3.项目分析1.项目名称：海景中心2.项目规模：由2幢28层组成1.推售情况：现推都景轩，海都轩的7〜28层2.宣传主题：只交一成，即做业主3.价格：4076〜5598元/m2，均价4708元/m2（复式）4228〜7289元/m2,均价6255元/m24.装修标准：一级一类装修（高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门）5.优劣势分析（1）优势分析1.本项目由海景公司开发

7、，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。2.位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。3.临近珠江新城，可尽享区内的成熟配套。4.地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利；5.项目以准现楼发售，增强买家信心。6、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、赛马场等；7、户型可供选择多；8、有停车场，物业收费合理。（2）劣势分析1.珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。2.近期周边物业市场销售情况不活跃。3.竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。4.由于项目档次和

8、周边物业无区隔，其销售对象竞争激烈。。5.项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。6.外来人员多，治安问题多，影响买家心理；7.紧邻主干道旁，噪音大，空气污染严重；8.缺乏商业气氛，社区配套不成熟；9.周边楼盘较多，竞争激烈，影响销售；10.无小区花园，缺乏生活大自然气氛。1.三房单元无主人套房，成为其主要抗拒点1.4.竞争对手资料分析对手一1.项目名称：侨颖苑1.项目规模：由3幢12层及一幢9层组成1.推售情况：现推梯的3〜12层，B2栋的2〜12层2.宣传主题：新天河、新市民、新文化3.价