房地产标杆房企研究：招商地产

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1、房地产行业季度发展报告招商地产：社区综合开发优势高通智库2011年4月17日房地产标杆企业研究高通智库房地产标杆企业研究高通智库电话：(010)58677851/2/3邮箱：gt@gaotongchina.com网站：www.gaotongchina.com高通智库是一家房地产研究综合服务商，依托其独特的信息收集与整合体系、专业的分析能力、科学的研究方法和丰富的研究经验，持续为客户提供及时、高效的研究服务。摘要Ø2010年，招商地产实现营业收入总额137.82亿元，较上年同期增长36%；净利润24.8亿元，较上年增长41.65；综合毛利率40%，净利率18.02

2、%。Ø2011年初，公司总经理林少斌提出未来十年里，招商地产要实现"百亿利润、千亿销售"的目标。公司试图通过商业地产的冲刺，来实现业绩的快速增长。Ø社区综合开发是招商地产的突出优势。2010年公司开发的项目中超过45万平方米的大盘项目有8个，规划建面占总开发项目的46.57%，结转面积占总开发项目的43.48%。公司目前正积极推动蛇口海上世界综合体项目的建设。Ø招商地产的实际控制人招商局集团共持有其约54%的股权。依靠实力雄厚的招商局集团，在稀缺土地资源、资本运作等方面，招商地产都受益良多。Ø2010年末，招商地产资产负债率为64.65%，真实资产负债率（去除预

3、收账款后的资产负债率）为45.81%,净负债率为15.83%，财务状况良好。Ø目前,招商地产拥有53个储备项目，规划建面1271万平米，权益建面904万平米。项目主要分布在珠三角、长三角、环渤海、重庆和成都、漳州和厦门五大区域。Ø2010年招商地产新增10幅土地，主要位于成都、厦门、佛山、漳州等二、三线城市以及深圳上海一线城市2幅。新增储备面积176万平米，权益建面126万平米，总计花费69.58亿元（按权益），新增项目整体的楼面地价为5542.76元/平米。www.gaotongchina.com2房地产标杆企业研究目录一、发展沿革、当前市场表现41、当前市场

4、表现42、公司架构6二、业务特色71、商业地产72、社区综合开发113、“家在情在”的服务144、股东支持14三、土地策略171、土地储备概况172、区域布局183、09、10年新增土地储备21四、各项指标及资本运作221、各项运营指标222、各项财务指标253、资本运作26五、项目和产品线281、高档别墅282、中档住宅283、优质物业经营29www.gaotongchina.com29房地产标杆企业研究图表目录图表1：2010年公司主营业务经营状况（单位:万元）4图表2：招保万金营业收入比较（单位：亿元人民币）5图表3：招保万金营业收入增长率比较5图表4：招

5、保万金净负债率比较6图表5:公司架构6图表6:07-10年主营业务收入结构变化7图表7:公司物业出租业务（单位：万平米，百万元）8图表8:公司可出租面积及出租业务收入8图表9:2010年投资性物业概况（单位：万平米）9图表10：投资性房地产增长率9图表11：公司出租物业经营及物业管理的高毛利率10图表12:公司物业管理收入及增长率11图表13：2005-2010年物业管理面积变动表（单位：万平方米）11图表14：2010年开发的综合型项目12图表15：海上综合体项目的业态布局（单位:万平方米）13图表16:公司股权结构图14图表17：招商局集团与招商地产相关的主

6、要资源14图表18：公司目前在蛇口的开发项目情况（单位：万平米，元/平米）16图表19：2010年末大股东对招商地产的财务担保（单位：人民币元）17图表20：公司历年土地储备增长情况（建筑面积）18图表21：2006-2010年公司新开工面积18图表22：公司土地储备区域分布19图表23：公司土地储备城市分布19图表24：公司在全国的开发布局20图表25：营业收入的区域分布20图表26：公司2009、2010年新增项目单位（万平米，元/平米）21图表27：公司毛利率情况23图表28：招保万金综合毛利率比较23图表29：成本控制突出23图表30：招保万金三项费用率

7、比较23图表31：招保万金净利率比较23图表32：招保万金总资产周转率比较24图表33：招保万金ROA比较24图表34：招保万金资产负债率比较25图表35：真实资产负债率比较25图表36：长期借款情况25图表37：2010年报告期内现金流量构成变动情况（单位：万元）26图表38：截至2010年上半公司外币借款统计（单位：亿元）26www.gaotongchina.com29房地产标杆企业研究一、发展沿革、当前市场表现1、当前市场表现招商地产由“招商局蛇口控股股份有限公司”于2004年更名而来，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司。它是一家集开发、物业

8、管理有机配合，物业品种齐