典型标杆房企汇总研究

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1、1我们将标杆企业分为10种类型：企业类型12345678910均好型资源型产品型商业型城市聚焦型区域聚焦型稳定型产业型轻资产后来居上型代表企业万科保利绿城万达融创恒大世茂华夏绿城代建旭辉华润金地碧桂园富力华南城星浩资本海亮绿地龙湖五洲国际蓝光中海远洋佳兆业招商2第一类：均好型综合能力强，行业龙头标杆，各方面均衡发展万科3均好型-万科万科：作为行业的龙头老大，万科的综合实力毋庸置疑，各方面均衡发展表：2003-2016H1万科年度销售金额走势（单位：亿元）投资布局：覆盖66个城市，区域和城市结构均衡，风险分散；拿地量入为出，不拿地王，不捂盘，快速周转产品：标准化的产品线，80%复制+20

2、%创新，住宅产业化财务：稳健财务策略，保持低负债率水平管控：清晰的管理线条和具及时性的管控调整策略均好发展战略：具前瞻性的部署与调整策略，紧随市场节奏4均好型-万科万科发展策略：在制度上和方法上，万科未来将深化事业合伙人制度，多层次运用小股操盘的模式；另外在小股操盘的模式下，密切关注“混合所有制”改革中的机会背景：化解职业经理人制度弊端，企业和部门负责人更偏重短期目标而忽视中长期战略利益的弊端1）合伙人持股：大约两百多人的经济利润奖金获得者（主要是一线公司管理层人士）将成为万科集团的合伙人，共同持有万科的股票2）一线项目跟投：要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员，跟随公司投资，员

3、工自愿跟投，初始跟投份额不超过项目峰值的5%事业合伙人制度，成就共享，抵御野蛮人侵袭小股操盘，加码轻资产输出品牌和管理：借鉴铁狮门和凯德的小股操盘模式，输出品牌和管理进行的轻资产运营，提升ROE水平典型项目：昆明云上城、杭州良渚未来城2014年开始，万科主推两个战略举措，即小股操盘和事业合伙人制度，未来也将继续坚持操盘但不控股：万科在合作项目中不控股，通过出让股权将资产变“轻”。其关键是赢得操盘权，项目仍然由万科团队操盘5均好型-万科万科发展策略：“事业合伙人制”也是小股操盘模式的制度基础必须跟投人员限制参与人员自愿参与人员主要内容项目跟投制度项目所在一线公司管理层和该项目管理人员公司

4、董事、监事、高级管理人员其他员工员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%，公司将对跟投项目安排额外受让跟投，其投资总额不超过该项目资金峰值的5%。项目所在一线公司跟投人员可在未来18个月内，额外受让此份额；受让时按人民银行同期同档次贷款基准利率支付利息。表：万科“事业合伙人”下的跟投制度股份制合伙制普通股AB股优点同股同权，保证公平经营团队即使持股比例较低，仍能对公司重大决策的控制权合伙人拥有提名董事会大部分成员的提名权缺点公司重大决策容易受非专业大股东的影响同股不同权，对部分股东不公平非合伙人股东无法影响董事会成员构成例子绝大部分上市公司京东，阿里巴巴部分非上市公司表：普通股份制、A

5、B股制和合伙制的比较跟投制度的特点——最低比例限制避免关联交易覆盖公司所有项目单项目投资峰值限制对于万科的意义——管理制度开始从职业经理人向事业合伙人全面升级有助于提高团队稳定度，发挥更大的创业热情6均好型-万科万科发展策略：2014-2023十年定位为城市配套服务商，将从以下四个方面来推进万科新定位：转型城市配套服务商“5S服务”推进社区商业探索社区养老模式增加商业地产比重围绕居住、购物、度假、办公、文化五大方面，转型“城市配套服务商”度假服务方面，开发游艇会、度假村、酒店等项目办公、文化方面，积极参与总部基地、企业公馆建设、代建公共艺术馆、青少年、博物馆等，参与儿童医院、垃圾场等城

6、市公共配套建设探索“邻里家”自主经营社区商业服务模式；标配“五菜一汤，启动第五食堂、幸福街市菜场、银行、超市、药店、洗衣店等社区商业配套参股徽商银行，探索社区金融业务解决养老保障的基点放在社区，社区养老模式机构养老社区化融合社区现有商业配套服务体系，提供全龄化养老服务提供社区专业养老照护服务提供居家、社区、机构一体化养老服务商业地产是万科转型成为服务型企业的一个很重要的通道或者抓手。目前商业地产已被提升至万科企业战略层面就产品形态而言，万科共分为万科广场、生活中心、邻里家三种商业产业链7均好型-万科万科发展策略：2016年万科在总体战略中重点提出了四个方面，包括住宅开发新市镇、养老地产

7、、物流地产以及房地产金融，其中住宅开发新市镇将成为未来的重点四个方面1234住宅开发（新市镇+轨道交通）养老地产物流地产房地产金融新市镇：万科安亭新镇轨道交通：万科与深圳地铁战略合作联手上海地产集团、上海中医药大学共同成立了上海申养品牌聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品REITs8均好型-万科住宅开发-新市镇：万科安亭新镇品牌发布会在上海举行，项目的合作方是安亭镇政府及上海国际汽车城置业有限公司，万科主要负责项目的实际操盘项目名称上海安亭