星级酒店投资及运营模式研究

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五星级酒店投资分析及盈利模式研究目录合肥澳中财富中心投资策划案的内容要求2一、项目简介2二、内容要求3中外酒店投资的盈利模式研究3一、经营增长盈利模式3二、物业增值盈利模式5三、资本营运盈利模式6四、品牌创新盈利模式7五、集团建设盈利模式10中国饭店业的投资策略分析121、以产品线为依托的投资策略122、以资金链为纽带的投资策略133、以时间轴为序列的投资策略144、以收益率为前提的投资策略155、以情感源为基点的投资策略16中国饭店业投资渠道选择的方法与路径研究16摘要16关键词16引言17 一、饭店投资渠道的解读17（一）饭店投资渠道的概念及内涵17（二）饭店投资渠道选择的意义19二、饭店投资渠道选择的影响因素分析20（一）内部核心因素20（二）外部支撑因素21三、饭店投资渠道选择的方法与路径22（一）资金融合23（二）技术投入23（三）管理参与24结语24专家解读酒店业东莞现象：不可复制的奇迹25探寻酒店利润“黑洞”26一、从酒店投资成本看酒店利润的“黑洞”27二、从筹建周期看酒店利润的“黑洞”28三、从资金结构看酒店利润的“黑洞”29四、从产品类型看酒店利润的“黑洞”31五、从管理形式看酒店利润的“黑洞”31六、从目标市场和销售组合看酒店利润的“黑洞”33七、从人员配置和劳动生产率看酒店利润的“黑洞”34八、从面积的经营功能和有效利用看酒店利润的“黑洞”35饭店投资回报与经营管理38 引言：饭店经验数据38酒店管理危机的实质盈利模式不同59"有一居"试敲京酒店大门"寄生虫"模式如何盈利60"开发商＋经济型酒店管理方"模式试水杭城成本回收成为房地产商最大困扰62管窥新政下的房地产公司（二）66经济型酒店刚开局即洗牌76经济型酒店的利刃82東莞五星級酒店數量多僅次於北京上海87酒家酒店分等定级规定89浅谈酒店分类和我国颁布的五星级标准89新星级饭店评定标准将实施最高等级为白金五星92输在终点的第一名93地产酒店风的Ｎ种模式98合肥澳中财富中心投资策划案的内容要求目前我集团与合肥经济技术开发区已签订了投资协议，拟合作在该开发区内兴建“澳中财富中心”项目，请贵公司对该项目进行必要的市场调查，编制详细的策划案。一、项目简介该项目位于开发区繁华大道以南，合安路以西，占地面积38亩左右，旁边为安徽国际会展中心，离旧城区仅10分钟车程，有高架环线相连。建设以五星酒店为主、办公楼（或服务性公寓）为辅的综合性地标建筑，总投资约1.5亿美元，分二期进行，二期总面积为地上17万平米，地下4万平米，合计21万平米。 一期：主楼楼高为150米以上，约42层高，功能设置为一部份是五星级酒店（500间客房），另一部分为服务性公寓或商务楼，群楼是为五星级酒店服务的餐饮娱乐项目；二期：楼高为100米以内，功能设置为服务性公寓或商务楼。二、内容要求1.行业竞争情况，即周边房地产市场的调查(高档公寓和甲级商务楼)，包括价格、规模、客户群、入住率及销售情况。2.发展战略与市场，即当地的购买力状况、目标客户群的情况调查。3经济效益评价，即本项目建设五星级酒店（辅以高档公寓或甲级商务楼）的投资回报率分别是多少，几年能收回投资。重点是五星级酒店的投资回报率。4.根据具体情况分析本项目各项功能模块设置与运作规划，既五星级酒店应设多少间客房，设多少及多大面积的辅助性设施（餐饮、多功能厅等）等。中外酒店投资的盈利模式研究马勇王勇（湖北大学旅游发展研究院）在当前中国旅游业快速发展的支撑下，酒店业投资成为热点，不仅国内各大投资主体关注这一领域，而且海外的热钱和有实力的专业投资商纷纷涌入大陆，给已经不太平静的中国酒店市场带来了广泛的影响。同时也应该正视中国酒店业市场发展并不太均衡的状况，除了热点城市和经济发展一线城市酒店业经济效益还较为可观外，还有很多地区酒店的发展还存在大量不明朗的前景，如市场不成熟、客房出租率不高、投资回报有限等，所有上述问题就需要我们审时度势地全面分析和研究中国酒店业发展的现状，选择合理的投资盈利模式，实施理性化的战略措施，从而使得我国酒店业能够持续、健康、稳步地发展。 一、经营增长盈利模式目前我国酒店行业的市场竞争非常激烈，在微利的状况下很多酒店还采取降价销售，使得酒店业的主要产品利润源受到极大的限制。因此，众多酒店纷纷开始实施产品差异化战略，积极寻求市场空档，提升酒店的经济实力，从经营增长上谋求酒店的利润增长。经营增长盈利模式主要是指酒店采取传统的以销售酒店住宿、娱乐、餐饮、会议等主打产品，在产品功能调整和提升基础上，实施专业化服务、信息化操作，并根据顾客的需求提供人性化的解决方案，实现产品的高品质和顾客的高满意度，最终实现酒店的盈利的模式。依靠客房、餐饮等获得收入是早期酒店盈利的主要模式，随着酒店业的不断成熟和发展，行业竞争的加剧使得传统的盈利模式受到了严重的威胁，很多酒店都因财务业绩的不佳而被淘汰出局，酒店经营的增长遇到了前所未有的困难。酒店经营增长盈利模式强调利用三个平台——酒店内部协调平台、酒店相关企业协作平台和酒店顾客沟通平台，从产品功能调整和提升、专业化服务、信息化操作等方面形成竞争优势，形成价值利润。首先，酒店产品的功能调整和提升包括产品类型的创新、产品特色的提升、产品功能的丰富、顾客让渡价值的增加和酒店功能布局的协调等。首先，酒店产品传统的住宿、餐饮、娱乐、会议等功能需要进一步提升，整合休闲、咨询等服务功能，将酒店这种辅助设施产品建设成为一种特殊的消费吸引体，从而扩大利润源。另外，酒店的空间功能布局也十分重要，如提高酒店大堂等公共区域空间、酒店餐厅区域空间和客房内部空间的利用效率，让空间的利用既符合功能要求，又充分满足客人的需求，提高单位空间利润率。其次，酒店通过专业化增值服务进行收费，增值服务可以是酒店在经营成本和技术许可的条件下自己提供，也可以是与其他相关行业合作，从而形成酒店盈利增长点。如酒店自身可以提供的增值服务包括商务秘书、会议策划、服务输出、酒店用品代理、旅游解决方案等；酒店也可以与相关行业企业进行合作，如旅行社、航空公司、物流企业、会展公司、旅游商品批发商、媒体、广告等，提供专业性较强的特色服务。 再者，酒店的信息化给信息时代的酒店发展增加了筹码。通讯与网络技术的应用使酒店在管理、交流等方面突破地域限制，加速了酒店组织结构的革新，提高了企业运作的效率，为酒店创造了立体营销条件并且大大降低了酒店的交易成本，形成新的盈利空间。譬如酒店预定系统的建立，使酒店集团的成员酒店可以在世界各地分享客源，同时，酒店还可以通过信息技术实现一般管理能力和专业管理能力的扩展。二、物业增值盈利模式酒店作为一种物业类型，酒店长期的保值增值也成为很多酒店投资者盈利的方式。酒店投资商考虑的并不仅是酒店目前的价值和长期稳步的经营收益，而更多考虑的是酒店未来的升值潜力。酒店升值潜力的大小受多方面因素的影响，主要包括交通、地段、商业氛围、地产升值、人流聚集状况等，酒店物业价值会随着这些影响因素的变化而产生很大的涨幅，因此，酒店物业增值模式具有一定的风险性。酒店物业增值盈利模式，主要包括地段增值和酒店设施增值。地段应该来说是酒店物业增值的核心影响要素，如果酒店选址所处的地段差强人意，酒店产品的潜在需求增长不足，地段效应很难保证客房的出租率，同时也很难兑现预测的收益。如果酒店的选址在交通便利的城市口岸或商业中心，将大大提升酒店的口岸价值。 地段增值可分为两种情况，第一，酒店所处的地段已经是旺地，一般是城市商业、文娱积聚区，有高强度的人流、资金流和信息流。酒店物业在旺地的建设和发展，不仅能利用旺地现有的多种资源，形成竞争优势而获利，同时，酒店物业也会为所处地段提供更多的设施和服务，进而使得旺地更旺，形成酒店与地域的相互促进，酒店物业将凭借旺地的高本底价值和发展潜力而获得酒店物业的增值盈利。第二，酒店所选择的地域虽然目前并不是发展的核心区或者商业积聚区，但是该地域具有很强的增值潜力，如政府指向的新开发区、城郊景观带等。酒店通过科学的考察和市场调查，准确选择具有很大升值空间而目前还处于冷区或者温区的方式，也可以实现酒店物业的增值盈利。譬如宋城集团为了获得物业增值利润，物业选址多是城郊未开发区域，通过集团自身力量进行造景，形成旅游流，利用人气带旺整个区域，然后进行酒店、景观房产等多种方式的置业，形成物业增值利润。酒店设施增值盈利是指除了酒店地段增值之外的酒店物业增值盈利模式。譬如地处城市中心地段的商务酒店，引来众多公司高层的长期入住；休闲、度假酒店，引来众多国际休闲品牌的入驻等。酒店除了选择交通和地段良好、商业氛围浓厚、人流高度聚集的旺地，具有巨大发展潜力的冷、温地，包装利用酒店设施、设备，形成酒店的物业增值盈利模式，同时酒店还可以利用酒店物业管理的专业化优势，采用委托式管理、顾问式管理、咨询服务等方式实行物业管理输出，从而拓宽酒店的盈利渠道。三、资本营运盈利模式资本营运是企业走外部成长道路的主要途径，它是以促进资本增值、利润最大化为目的，以价值形态为特征，与产品经营进行互补，通过对生产要素的优化配置和资产结构的动态调整等，对资产进行综合运营，实现计划利润目标的经营方式。资本营运的目的就是通过优化资本结构或者壮大资本实力来增强酒店的竞争力，从而增强酒店的盈利能力。酒店资本营运的重要基础便是有完善的市场经济体制和资本市场制度。资本营运主要的客体对象是企业资本，并且大部分的资本运营行为是通过金融工具，在资本市场中实现的，如酒店股权的收购。因此，一个开放性、自由化、有深度的资本市场是酒店实施资本营运盈利模式所必不可少的外界基础条件之一。 酒店资本营运盈利模式需要通过资本不断的流动来实现合理配置和增值，资本的闲置是资本的极大浪费和流失。一方面，资本营运要求通过资本形态的变化，盘活沉淀、闲置、利用率低下的资本存量，使资本不断的流动到报酬率高的产业和产品上，优化资本的组合质量，达到资本有效增值和酒店盈利的目的；另一方面，资本运营要求加快资本流动的速度，缩短资本的流动过程，提高资本的流动效率，实现资本的迅速增值，从而盈利。我国不少酒店积累了相当数量的存量资产，与此同时，又有大量的存量资产处于闲置与半闲置状态。通过实施资本营运战略，推动酒店产权流动，资产重组和盘活资产存量，一方面可以将闲置的资产存量转移到更能使其发挥作用的优势企业，形成酒店产品经营盈利，另一方面还可以通过存量资产的转让直接实现资产的保值、增值。资本直接运作的方式包括：证券投资、股票的收回与分割、期权交易、酒店租赁、酒店买卖等。如实力强大的酒店管理公司，通过资本运作，以较低价格收购经营不善的酒店，然后通过酒店组织和流程的再造，实现酒店的扭亏为盈，然后再通过资本市场，以较高的价格出售，从而获得酒店资本盈利。四、品牌创新盈利模式在以酒店产品过剩现象为特征的经济竞争中，品牌竞争是其主要表现形态。在如今同质化程度较高的酒店供给市场上，产品间的差异很大程度上表现为其品牌形象的差异，因而品牌也就成为超越产品的新的竞争核心。同时酒店品牌还为企业提供了超越产品本身有形资产以外的价值，一个酒店品牌的价格包括两个部分：一是产品本身的价格，即产品价值（或零售价格），另一部分则是品牌在资本市场销售时的价格，即产权价格（或形象价值），因而大大提升了酒店的竞争实力和盈利水平。另外，品牌价值的提升能使酒店无形资产快速升值。品牌价值，使品牌具有了超越产品价值以上的另一部分价值，同样品质的酒店产品，具有知名品牌的产品就能获得较高的价格认同，消费者愿意支付比其它产品更高的价格去购买知名品牌的产品，从而使企业能获得更大的利益。世界各大酒店都非常注重提升酒店品牌价值，获取超额利润（如表-1所示）。品牌创新盈利模式是酒店长期盈利的最佳模式，酒店品牌的发展和创新可分为三个阶段：酒店品牌塑造、酒店品牌扩张、酒店品牌维护。酒店品牌的盈利必须首先在品牌塑造上投入大量的成本，酒店品牌塑造具体又包括品牌定位、品牌创意以及品牌形象塑造三大部分内容。通过品牌定位明确品牌的个性与发展方向；通过品牌创意设计有特色的、理想和品牌名称和标志；通过品牌形象塑造将良好的品牌信息传播给消费者，强化顾客对旅游品牌的正面认知和评价。 为了扩大酒店成功品牌的盈利面，形成全方位盈利局面，第二阶段必须实施酒店品牌扩张，即酒店在成功塑造品牌后，为使该品牌不断发展壮大，相应采取的品牌纵深化发展战略。酒店品牌的延伸扩展强调的是酒店对已实现的某个品牌资源的充分开发和利用，使品牌生命不断得以延长，品牌价值得以增值，品牌的市场份额不断扩大。大型国际酒店集团在其最初发展阶段，通常仅针对某个档次的酒店，对其核心品牌发展单一的线性延伸，形成产品线，由盈利点形成品牌系列盈利。假日集团最早拥有中档酒店品牌HolidayInn（假日酒店），是集团的核心品牌，价格适中，服务全面。在它向中档细分市场扩展其产品线时，延伸出了HolidayInnGarden、HolidayInnExpress、Sunspreeresorts等中档经济型、中档度假型的酒店品牌。酒店集团为了适应商务、家庭豪华市场和大众市场的变化，又在其核心品牌下延伸出了不同名称、不同市场、不同服务、不同设施、不同档次的产品系列。如EmbassySuite＆GrandRoyal（长期公务旅游者的全套房型酒店），HampotonInns（最低层中档旅游者的经济型酒店），HolidayInnCrownPlazas（豪华商务酒店），ResidenceInns（家庭旅游者的全套房公寓），Harrah’s（哈拉博酒店）等六大产品品牌系列。雅高集团的AccorSofitel，AccorNovotel，AccorMercure，AccorLbis等多个品牌，分别面向豪华、中档、经济型酒店市场。上海锦江集团也利用其品牌资产延伸出了锦江假日、锦江之星等品牌。系列品牌的延伸，大大提升了酒店的品牌价值，为酒店的全方位、多层面盈利奠定了基础。酒店品牌维护，即当酒店的品牌进入成熟期后，其所关注的重点应转移到确保所拥有的品牌优势不被削弱上来，这时酒店要善于分析竞争对手的各种进攻，并有针对地予以回应。该战略的实施应注意对已有品牌的注册、防伪、维权以及品牌内容创新等方面，从而实现酒店品牌的全面盈利。此外，一些实力较弱的酒店，还可以通过借鉴、引入品牌，实现酒店无形资产的增值，利用市场上已经具有影响力和感召力的酒店品牌，提升酒店的管理水平、提高服务质量，从而提高酒店经营收益，并使酒店资产得到增值。表-12004年世界酒店品牌二十强排名表（截止2004.01.01.）2003排名2004排名连锁品牌所属集团酒店数量客房数量变动率2003200420032004客房% 11BestWesternBestWestern4,0644,110308,911310,2451,3340.4%22HolidayInnInterContinentalHG1,5671,529293,346287,769-5,577-1.9%33ComfortInns&SuitesChoice2,2682,366169,750177,4447,6944.5%44MarriottHotelsResortsMarriottInternat.450472165,200173,9748,7745.3%55DaysInnofAmerica,Inc.Cendant1,9021,892158,824157,995-829-0.5%66SheratonHotels&ResortsStarwood396394133,519134,6481,1290.8%87HamptonInnHiltonCorp.1,2221,255124,653127,5432,8902.3%78Super8MotelsCendant2,0832,086126,862126,421-441-0.3%109ExpressbyHolidayInnInterContinentalHG1,3521,455109,205120,29811,09310.2%910RamadaFranchiseSystemsCendant971905116,098104,636-11,462-9.9%1111RadissonHotelsWorldwideCarlsonHospitality435441102,646103,7091,0631.0%1212Motel6Accor86388090,89092,4681,5781.7%1513QualityInns,Hotels,SuitesChoice82087886,66292,0115,3496.2%1414HyattHotelsHyattHotels&Resorts20621087,00089,5422,5422.9%1315HiltonHotelsHiltonCorp.23123087,61889,0121,3941.6% 1716CourtyardMarriottInternat.58761684,35688,2143,8584.6%1617MercureAccor73372686,52586,239-286-0.3%1818HiltonHiltonInternational25025473,12375,0051,8822.6%1919IbisAccor62265165,79169,9504,1596.3%2020NovotelAccor36938862,69467,2684,5747.3%数据来源：MKGConsultingDatabase–06/2004五、集团建设盈利模式酒店通过集团化经营，扩大规模经济与实现规模经济效益，是酒店盈利的主要模式之一。与单体酒店相比，营运成本的降低、网络建设市场推广、集约化经营带来的效益，都会带来更多的投资收益。在美国，酒店集团化的比例已经达到了90%，欧洲酒店集团也积极通过提高产业集中度来寻求世界范围内的发展。在这些国际超级酒店集团中，排名前十的酒店集团所控制的酒店市场供应占前100名酒店集团市场供应的3/4强。（如表-2所示）表-22004年世界酒店集团前十名排行表（截止2004.01.01.）2003排行2004排行集团国家酒店数量客房数量变动率2003200420032004客房%21InterContinentalHotelsGroupGB3,3253,520515,525536,31820,7934.0%12CendantUSA6,5136,399536,097518,435-17,662-3.3%33MarriottInternationalUSA2,4932,655453,851479,88226,0315.7%44AccorFRA3,8293,894440,807453,40312,5962.9%55ChoiceUSA4,6644,810373,722388,61814,8964.0% 66HiltonCorp.USA2,0782,142336,493344,6188,1252.4%77BestWesternUSA4,0644,110308,911310,2451,3340.4%88StarwoodUSA748774226,970237,93410,9644.8%99CarlsonHospitalityWorldwideUSA847879141,923147,4785,5553.9%1010HiltonInternationalGB39940999,945102,6022,6572.7%数据来源：MKGConsultingDatabase–06/2004酒店集团的发展可分为内部成长和外部扩张，相对应形成保守性集团增长盈利模式和快速集团增长盈利模式。现代激烈的酒店业市场竞争环境下，通过内部成长方式来扩大酒店规模，发展酒店集团较少。但是也有一些酒店通过内部成长路径取得成功的，如美国德鲁里酒店集团，1973年第一家酒店开业，到现在已达到5个品牌100多家联号酒店，该公司奉行的就是“保守性扩张”政策，它的特点是所有酒店均由集团自己建造、自己拥有、自己管理，属于保守性集团增长盈利模式。与企业内部成长相对应的是外部扩张，即充分利用外部资源和力量，通过资本纽带、兼并收购、管理合同、特许经营、战略联盟等多种方式，来扩大产业规模，形成酒店集团的发展路径。外部扩张是现代企业集团扩张的最常见方式，也是形成快速集团增长盈利的途径。如英国巴斯酿酒集团通过收购假日酒店集团大规模进入了酒店业市场；法国雅高集团对CLUB6的收购；1997年马里奥特集团以10亿美元购并Renaissance品牌；假日、希尔顿、喜来登酒店集团等以特许经营方式获得全球的快速增长。根据美国《饭店》杂志2002年的巨头调查，全球最大的十家特许经营的酒店集团如下：表-3国际酒店集团特许经营前10名排行表集团公司名称酒店总数特许经营酒店数量圣达特公司选择国际饭店公司六洲饭店公司希尔顿饭店公司66244545327419866624454527671612 万豪国际公司卡尔森国际饭店集团雅高集团美国特许经营系统卢浮宫上流人士饭店萨拉德企业集团239878836545009333411482758757500409340以上是五种最为常用的酒店盈利模式，在酒店的实际操作中，应根据酒店实际情况，结合市场环境和影响的主导因子，合理选择适宜自身发展的投资盈利模式，强化主导盈利模式，适度选择多种盈利模式的协调功能，发挥最大的效益。中国饭店业的投资策略分析从2005年开始我国将逐步开始履行入世承诺的“后过渡期”，旅行社、饭店业等服务行业开放程度将逐渐加大，充当中国开放先锋的旅游饭店业与国际接轨最早，在我国其它行业惧怕外资进入的情况下，饭店业却迎来了新的发展机遇，国内外投资商纷纷增加在华的饭店业投资总额。2004年洲际、万豪、雅高、圣达特、喜达屋、凯悦、香格里拉等大型饭店跨国集团纷纷制订了在华饭店的发展战略，北京和上海成为海外饭店管理集团争夺的重要战场，同时专家预测2008年以前，豪华饭店将成为饭店业竞争最为激烈的领域。然而，要想在竞争异常激烈并已进入“微利时代”的饭店业中获取利润，对于投资商来说，首先必须要有一套完善的投资策略体系。从上世纪80年代我国饭店实行对外开发以来，已经在经营管理、服务技能、资本营运等领域已经具备了一定的经验和研究成果。不过，在新的国际形势和发展机遇下，结合中国本土的发展政策和饭店业自身的属性，国内饭店投资的策略、盈利模式和营运模式等还需要不断总结创新，从而确保未来饭店投资能够获得一个较高的收益回报。 1、以产品线为依托的投资策略所谓产品线是从投资者角度将饭店看作是投资活动的产品。围绕市场需求和投资意向可以将所有饭店分为三大系列，即主题型饭店、功能性饭店和综合型饭店，三大系列饭店都可分别开发不同的投资产品线，其中主题型饭店则包含了种类丰富多样且非常鲜明的主题，它是国外饭店经营模式中比较成功的一种，客人在消费中时刻都能体会到饭店独特的主题内涵，例如拉斐特以法国源远流长的葡萄酒文化为主题、瑞士苏黎世单身女性饭店、美国PestHotel宠物饭店等；功能型饭店则是以满足某种细分市场为目的着重突出某种功能的饭店，在饭店的功能、设施和服务中体现出相应的专业水平，又可以细分为度假饭店、会议展览饭店、商务饭店、公寓式饭店等；综合型饭店则是满足一般大众消费市场的饭店，当然每一种饭店都会有自身的一个主题定位，综合型饭店只是在服务和产品中更加体现大众化，各种功能都还比较齐全。产品线投资模型的优势则在于：首先有比较高的竞争门槛；其次能够提供稳定持续的利润。通常投资商会在三大系列饭店之间或之中重点打造一条或多条产品线，并通过这些产品线的不断延伸实现企业经营的综合效益和持续发展。由于饭店性质的差异，三大系列的饭店在投资策略上也有所不同：主题型饭店在塑造自身的文化内涵和主题上，难度比较大，从设计、建设、装修到经营管理、服务都需要大量的资金投入，由于客源市场的局限，投资回收的风险最大，但一旦获得成功可以产生长期的经济效益并且避免竞争，有实力的投资商可以提早进入；功能型饭店要求客源市场比较充足，一般来说规模比较大、档次比较高、服务个性化，区位条件是其最重要的投资因素，度假型饭店要求在自然环境优美的地区、商务型饭店则要求比较便捷的交通、会展型饭店则要求人流比较集中的城市中心区，功能型饭店运营成本高但投资回报快；相对而言综合型饭店投资成本低，但因为缺乏针对性的目标市场，饭店经营管理比较困难，投资利润率不是很高，经营风险也比较小。 2、以资金链为纽带的投资策略随着饭店市场的不断成熟，饭店投资者以大投入攫取高利润的时代已经不复存在，并且一般饭店的投资回收期相对延长，投资饭店必须有雄厚的资金作保证，另外则可以通过合理的资金循环形成良性的资金链，将资金分散在一些防御性强、成长性好的饭店类型上，从而确保饭店资金的顺利回收和增值。目前从投资总成本的角度来看，饭店投资主要集中在豪华型饭店和经济型饭店上，豪华型饭店建设周期长，投资成本高，根据国际饭店业的一般标准，五星级饭店每间客房的投资成本在15~20万美元之间，四星级饭店每间客房的投资成本在10~14万美元之间，三星级饭店每间客房的投资成本在5~8万美元之间，建造一个豪华饭店需要少则几个亿，多则几十个亿的资金；而一般经济型饭店每间客房的投资成本在1.5~4万美元之间，而且平均房价稳定，能够保证正常的投资回报。从投资策略上讲，目前投资豪华饭店回收期较长，业绩增长较缓，高星级饭店在我国某些地区呈现出过剩的供需状况，如短时间投资大量的高星级饭店，资金运作会存在一定的难度；投资饭店业投资但是连锁的经济型饭店对宏观调控不敏感，其规模化的经营提高了出租率，品牌化的经营提供了服务保障，连锁化的经营降低了单位经营成本，我国近期投资连锁经济型饭店成长性较好，2004年号称世界上最大的经济型饭店连锁品牌速8正式亮牌北京，并打算每月两家的速度拓展，法国雅高也计划每年在中国发展10家宜必思品牌饭店，他们经济型饭店经营利润率现在能达到50%，虽然2004年国内的经济型饭店品牌锦江之星和如家快捷都先后完成了全国布点，市场需求旺盛。3、以时间轴为序列的投资策略 在价值时代投资是为了资本增值，但是在如今高速发展的社会经济中，资本增值不仅表现为表面决对数额的增加，还要考虑资本的时间价值、通货膨胀、汇率变动和国家政策等因素。以时间轴为序列的饭店投资策略，是从投资资本的时间价值出发，结合饭店产品的生命周期规律，在时序上进行对投资进行优化组合。建造一个饭店是一项复杂的系统工程，一般正常筹建周期在3~4年左右，试营业1年，投资回收期则至少在8年以上，这就需要对饭店投资进行准确的项目估算和收入预算。美国WimberlyAllisonTong&Goo(WATG)专业饭店设计公司认为：最有可能影响创收和成本节约的环节是总体规划设计阶段，优质的设计能使土地价值的回报率达到最大，他们通过研究数据表明优质的设计与饭店盈利有强相关性，能对饭店的营业额和营运成本两个主要方面产生影响，因而虽然在前期筹建环节（立项、土建、装饰和购置设施设备）有较大的资金流出，但这一环节对饭店建成后的产出至关重要，并且如果筹建期失控和延长会增加投资成本，在这一阶段投资商要注入充足的资金和高度的关注；在饭店建成后，饭店投资会逐步减少并过渡到资金回收期；然而需要注意的是，按照饭店的生命周期规律，10年以上的饭店需进行整体改造才能够正常运营，饭店投资方还需要适当的追加投资，以延长饭店的盈利时段，例如按照国际奥委会的要求，2008年北京市的星级饭店数应达到800家，然而目前北京市星级饭店业中的相当部分也已进入到了10年的店龄期，还需要新建或升级改造300家，相对而言升级改造方案具有较大的优势。4、以收益率为前提的投资策略投资收益率是每一位精明的投资商最关心的指标，它能够直接反映整个投资活动的状况。然而投资收益率的高低也是受多种因素决定的，在投资学中风险与回报总是成正比关系，投资高风险的行业或领域可以获得高回报，但一味追求高收益率的行业也必将面临更大的风险，其关键是要能够做出正确的投资决策。根据饭店经营管理的属性，一般影响饭店投资收益的因素有：饭店区位、产品市场、经营管理等，其中区位的选择又要考虑城市的经济水平、交通状况、竞争态势、基础设施和制度环境等因素；产品市场则要寻求适合饭店自身特色的市场定位；经营管理一般与管理品牌、人力资源等因素相关。 要确保饭店投资经营能够获得正常或超常的收益，必须考虑以下几种投资策略：第一，投资优势区位，从地区经济的发展水平和增长潜力来看，沿海发达城市、活力型和增长型的二线城市可作为饭店投资方向，像江苏的无锡、常州、江阴，浙江的宁波、温州、湖州、番禺等，广东的珠海、惠州、东莞等，湖北的宜昌、荆州、襄樊等；从市场需求状态来看，交通便利、流动人口大、基础设施完善的城市可作为饭店投资方向，如全国的政治中心北京、国际金融都是北京、交通枢纽武汉、旅游胜地桂林等。第二，投资超前市场，客源市场是一个风云变幻的消费集中人群，准确把握未来市场的发展趋势和潮流，就需要投资商敏锐的市场洞察力和判断力，就目前来说，经济型饭店能够较好的满足目前国内大众需求，产权式饭店则引领着高端的度假休闲市场；第三，投资品牌饭店，饭店品牌本身具有一定的扩张度，在营销宣传、人力资源开发、财务管理等方面有着成功的经验，可有效地降低饭店营运成本。5、以情感源为基点的投资策略所谓以情感源为基点就是从投资商的心态来考虑投资决策，从企业战略管理的角度来分析，这个主要取决于公司的企业文化和经营理念，最主要的表现为公司领导者的思维方式、经营哲学等，不同类型的领导人会采用不同的投资策略，开拓型、征服型、理财型的领导人可能比较主动，积极寻求每一个投资的机遇，而冷静型、行政型的领导人则侧重于稳妥型的长线投资策略。饭店投资的商机也是稍纵即逝，在进行科学分析的基础之上，更需要投资决策者的个人智慧和勇气，真正做到理性投资。对于中国的饭店投资分布来看，国外饭店集团往往选择经济发达的中心城市或旅游资源丰富的城市立足，特别是北京、上海、广州、西安、桂林等直辖市、省会城市和著名旅游城市，从众行为以及由此推动引发的市场波动使得这些区域常处于过度的非理性繁荣和危机交替的状态，殊不知西部大开发和振兴东北的政策也暗藏着巨大的商机，业内人士分析目前已经出现饭店资本西征的脉动，2004年包括喜来登、圣达特以及香格里拉等在内的多家国际著名管理集团纷纷宣布在四川的扩军计划，内地希望集团耗资10亿元修建的家园国际饭店，以及在九寨沟新开的另两家五星级饭店等。 中国饭店业投资渠道选择的方法与路径研究摘要本文从分析饭店投资渠道的概念及内涵入手，提出饭店投资渠道选择的意义，接着从两个大的方面阐述了饭店投资渠道选择的影响因素，最后给出了三种投资渠道选择方法与路径，主要是从宏观层面上战略性地分析饭店投资渠道与路径选择策略。关键词饭店；投资渠道；方法；路径引言改革开放以来，在二十多年的发展历程中，我国旅游业取得了令人瞩目的成就，由传统的接待事业一跃转变为国民经济新的增长点，在旅游业蓬勃发展的大背景下，饭店业作为旅游业发展的基础支撑要素在市场需要的引导下，呈现出强劲的发展势头，成为社会投资的热点，备受国内外各大投资主体的关注，2008年北京奥运会和2010年上海世博会的成功申办为我国饭店业的发展提供了一个良好的历史机遇，同时也间接的解决了因资金不足给我国饭店业的发展所带来的一系列问题，在国际知名饭店集团和各大投资主体纷纷涌入中国，抢占国内饭店市场，以期在饭店业已经进入了较低投资回报的情况下，在中国这块极具发展潜力的土地上开创一个新的投资回报率，对于投资商来说，明确投资渠道与路径选择策略的相关内容是实现投资回报最大化的保证。 一、饭店投资渠道的解读（一）饭店投资渠道的概念及内涵在传统的计划经济条件下，经济发展水平低，我国的所有制结构基本上只有全民所有制和集体所有制，而集体所有制主要是处于生产力水平很低的农村经济，在计划经济这根指挥棒的统筹下，投资对于社会各界是一个非常陌生的概念，而投资渠道则更是很少有人去关注和了解。改革开放以来，随着社会经济的发展，在市场经济的刺激下，经济利益的驱动下，投资成为一个社会各界关注的焦点，在投资意识逐渐形成后，接着又引发了资金投向哪里，如何投入，资金最终的回收效益如何等等一系列问题，其中，如何投入即本文所讲的投资渠道。一般来说，投资渠道就是投资主体在选定被投资对象后，基于对投资对象的全面调查和了解后，根据自身的实力，所选择的一种投资方式和途径。我国旅游业的发展起步很晚，但是作为与国际交流与合作的先头军，在各项政策的正确指导下发展的速度相当的迅猛，引起了社会各投资方的普遍关注，大量的资本涌入了旅游业，规避了旅游业发展过程中因资金不足所引发的一系列问题，为我国旅游业的发展提供了一个历史性的机遇。而饭店业作为旅游业中与国际接轨最早，最容易引进和引起外资的关注，在我国加入WTO后，又迎来了新一轮的挑战。在投资方已确定要将资金等资本投入到饭店业时，如何选择投资渠道则是投资方所关注的话题，要解决饭店投资渠道的选择问题，首先就必须明确饭店投资渠道的概念。饭店投资渠道简要来说就是社会各投资主体将资金、技术、管理、设备等等投入到饭店业的方式和途径。饭店投资渠道的内涵则集中体现以下几个方面：1、多样化 饭店投资渠道的多样化体现在不同的投资主体采用不同的投资方式和特定的投资主体也有可能运用不同的投资路径涉足饭店业，同种投资形式也有不同的来源。例如；有以设施设备等实物形态的直接投入；也有以技术、管理等知识产权等形式的投入；而最为直接最为普遍的还是以货币资金的形式直接进入饭店，资金的来源大致分为外资、民营资本和政府资金三种基本类型；还有以金融资产购买为特征的间接投资，其中最为典型的为依托房地产业为投资形式进入饭店。2、互动性饭店投资是资金、技术、管理、设备等由投资主体流向饭店的一个互动交流的复杂过程，而不是简单的单项转移，其中涉及到投资主体与饭店的多项合作与交流，投资渠道的选择与定位显得尤其重要，饭店要配合投资主体使投资商能够准确、全面的把握饭店的发展现状，为投资目标和投资渠道的选择确定方向，使得资金、技术、管理、等能够迅速落到实处，尽快地发挥其巨大的作用，实现饭店和投资主体的双赢，得到经济效益最大化，并且在各种客观条件都具备的情况下，双方还可对投资渠道进行最优化设计。3、竞争性饭店业是我国加入WTO以来，在其他行业惧怕外资进入的情况下，率先接触外资的一个行业，这为饭店业的发展带来了新的发展机遇，国内外投资主体纷纷抢占中国饭店市场业市场，运用多种投资渠道增加我国饭店业的投资总额。特别是我国的核心城市，如北京、上海的饭店吸引着不同的投资主体的注意力，这样就在投资渠道这个环节上表现出一定的摩擦和碰撞，不可避免的出现了双向的选择和竞争，投资商之间和饭店之间都会出现竞争的情况，在这种情况下，较有实力的投资商和饭店则容易胜出。（二）饭店投资渠道选择的意义传统的计划经济体制对应单一的公有制，对饭店投入的主体必然是国家，随着我国经济体制改革的不断深入，市场机制的引入，呈现出以公有制为主体，各种经济成分并存的基本经济制度，在生产力水平不断提高的基础上，不仅激发了社会各方对饭店投资的兴趣，同时也使他们具备了直接参与饭店的能力，投资主体对饭店投资的极终目标是实现较高的收益回报，在投资目标已经确定的情况下，选择正确的投资渠道对实现这一终极目的有着重要的意义。1、是实现投资主体和饭店双赢的保证 按照经济学家的观点，资金投入的目的就是要在最短的时间内实现经济效益的最大化，因此，选择正确的投资渠道是实现投资主体和饭店的双赢的一个重要保证和中心环节，饭店应经营的时间和发展的状况不同，在投资需求上有着不同的表现形式，投资主体针对饭店的不同需求，按需投入，为饭店的发展及时的补充各种所需物资，以保证饭店健康、快速、可持续发展，是实现投资主体和饭店双赢的基础和保证。2、为各方寻找最佳搭档提供有效途径投资主体的多元化和投资渠道的多样化是投资商和饭店寻找最佳搭档的前提条件，投资主体和饭店是一个双向选择的动态过程，不同投资主体因自身条件的限制为饭店所提供的投资渠道有着一定的差异性，而饭店也应根据自身的发展需要，选择能够满足其发展需求的投资主体，因此投资渠道的选择过程就是为寻找最佳搭档提供一条有效的路径，把握好投资渠道选择这个中心环节就是实现了最佳搭档的选择过程。3、规避投资过程中所遇到的各种风险投资是为了实现较高的回报率，在实现回报率的同时也不可避免地伴随着一定的风险，投资风险的突发性和难预测性给投资造成了一定的障碍，投资渠道的选择是资金、技术、管理进入饭店的形式，同时也是投资过程中风险较容易产生的集中环节，正确选择投资渠道、疏通投资渠道中的各种困难，理顺投资过程中投资主体和饭店之间的经济利益关系，由此来规避投资过程中所遇到的各种风险。二、饭店投资渠道选择的影响因素分析（一）内部核心因素1、现有实力 饭店作为被投资对象吸引投资方前来洽谈投资，为饭店注入一股新鲜的血液，以推动饭店的发展，其现有实力的客观评估是影响饭店投资渠道选择的一个基础要素，投资方所确定的投资类型以及实现投资的方式都是全面、系统对饭店自身实力的考察下所做出的选择和判断，而衡量饭店的现有实力主要从硬件设施和软件设施这两个方面来考核，目前应用的最为广泛的硬件衡量标准主要有国内的星级评价标准和国际上所推广的ISO9000系列，而饭店的软件设施主要从饭店的服务质量、员工素质、企业文化这三个方面来判断，其中服务质量又是凸现软件设施的一个关键因素，优质的服务质量不仅表现在“老三化”（规范化、标准化、程序化）的规范化完成，还体现在“新三化”（个性化、特色化、形象化）的灵活性运用。此外，员工素质和企业文化影响着服务质量同时也潜移默化的影响着员工面对顾客所表现出的一种工作状态，在硬件设施和软件设施的全面综合考察下所表现出的饭店的现有实力是投资方选择投资类型和投资途径的一个有效因素。2、经营现状经营现状是衡量饭店赢利大小的一个关键因素，它与饭店所处的地理位置、功能类型和当地对饭店的需求程度有着密切的联系，一般说来，饭店的星级与饭店的经营状况没有直接的联系，因此，不同类型的投资商所站立场和角度的不同从而对不同的饭店表现出不同的投资偏好。例如：国际知名的饭店集团投资国内饭店更侧重于饭店的等级及所处的地理位置，而非饭店业的投资商很可能更在意饭店的经营现状，以期尽量缩短投资回收期并获得更大的投资回报。投资商通过对饭店经营现状的分析调查中，可以细化该饭店所需投资的类型、相应的数量及实现投资的方式，整合内部资源，强化饭店的优势，提升饭店的营销能力，以更快更好地达到投资商的有效投资目标。但是经营现状这个指标具有易变性，对它的判断必须立足于一个大的环境，正确对待一些客观因素对经营现状所产生的实效性的影响，以确保投资的有效性。3、发展潜力 饭店的经营现状是投资分析中一个不可缺少的因素，那么饭店的发展潜力则是影响投资回报率的一个关键点，拥有较大发展潜力的饭店是投资方理想中的投资对象，是实现低投入高回收的一个有效途径，正确把握饭店的发展潜力是投资商投入资本的一个切入点，只有客观、全面的分析影响饭店发展潜力的各种因素才能正确把握饭店的发展潜力，为投资商科学的预测投资回收期及投资回收率提供现实依据。饭店的发展潜力受主观因素和客观因素的影响，客观因素有饭店的所处的地理位置、当地对外开放的程度、政府的支持力度等等，而主观因素集中体现在饭店的自身功能定位，发展潜力在主观因素和客观因素的相互作用下表现出一种持续发展的能力，这种能力的大小与投资方的利益直接挂钩，因此，饭店的发展潜力应为投资商所关注的一个焦点。（二）外部支撑因素1、政府行为政府对饭店投资的支持程度极大的影响着投资商对饭店投资渠道的选择，政府行为对饭店投资渠道与路径的选择通常表现出正面和负面两种影响，正面的影响集中表现在政府对饭店投资的大力支持与引导，倾斜性政策的制定，另外当地的对外开放程度和基础设施的建设现状也将影响着投资商对饭店的投资兴趣，进而对饭店投资的类型和渠道也起到了一定的客观引导作用，而这两项与政府行为是密不可分的，因此，政府对饭店的积极态度是饭店吸引外资的一个最为有效的间接支撑要素。相反，当地政府对饭店业的重视力度不够，有利于饭店业发展的基础配套设施等不能够满足发展饭店业的需要，就会对投资商的投资决策产生一定的负面影响，在这种情况下，投资商更难以把握投资渠道的定位。由此可以看出，政府行为是影响饭店投资渠道选择一个基础支撑要素。2、市场环境这里所说的市场环境是一个特定的概念，指的是投资主体在选择被投资饭店时，影响其投资行为的一个内、外部因素组合，因此市场环境是影响投资主体如何进入饭店的一个客观要素总和，市场环境要素主要包括当地引进外资的总体情况、同行业接受投资的情况、饭店自身对投资的反应情况，竞争者之间的竞争态势等等。市场环境对饭店投资渠道的选择有着很大的影响作用，市场环境是饭店投资渠道选择信息的主要来源，投资是一个双向的选择，饭店和投资主体在相互选择时，全面调查市场环境，有针对性的选择投资是实现饭店和投资主体双赢的一个关键要素。3、地理位置 同星级的饭店在不同的地理位置，其经营效益有着一定的差异性，消费者对饭店的偏好不同，饭店所需要的投入也呈现出一定的差异性，因此，投资主体在选择饭店时，地理位置是一个不可忽视的客观因素，同星级的饭店在不同的城市和在同一个城市的不同的区域，其经营状况存在一定的差异性。例如：在硬件设施和服务质量基本相同的情况下，同星级的饭店在北京的经营效益就与在武汉的大不相同，同在武汉的四星级饭店，因其所在地理位置的不同，经营效益也存在较大的差别。因此，投资主体在选定饭店所在地里位置后，因综合分析该区域对不同星级饭店的偏好程度，由此来确定投资的对象和投资渠道与路径。三、饭店投资渠道选择的方法与路径饭店投资渠道选择的路径与方法通常分为三类：资金融合、技术投入、管理参与。无论投资主体以何种渠道对饭店进行投资，都是一个双向交流互动合作的过程，同时也是一个双向选择的过程，在投资主体和饭店合作的过程中，投资主体有以资金融合、技术投入、管理参与中的任何一种向饭店进行投资，也有综合使用两种或三种的投资方式，不管何种投资方式都是依照投资主体和饭店二者的自身情况而定，其最终目的还是要实现投资主体和饭店的双赢。（一）资金融合 目前最为常见的一种投资渠道就是投资主体以现金的形式投资饭店，也是我们通常所说的直接投资的一种形式，投资主体可以是政府，外企，民营资本等多种形式，投资主体根据自身的经济实力选择饭店类型及对应的星级，随着我国市场经济的不断深入，饭店业的发展也日趋成熟，在较短的时间内以高投入获得高利润的时代已经不复存在，在投资回收期相对拉长，利润较平的情况下，投资主体在选择被投资对象时，一定要做出理性的判断，根据自身的实力选择资金投放的方式，从而确保资金的良性循环，对于一些发展潜力较大、有一定经营优势的饭店应加大资金投放的力度，将资金集中投放，以取保饭店发展的需要，保证资金的顺利回收和增值；对于那些豪华型饭店，建设周期长，所需投入资金数量较大，因此不宜将资金一次性投入，而应分期分批地投放，既有利于投资主体及时地激活自己的资金，也提高了饭店的资金利用率。资金的融入相对其他几种投资形式来说，风险性更大。其风险的来源有多种形式，如领导者宏观决策失误，饭店资金运行过程中的脱节等等，如果不能及时地化解风险，将会给投资主体和饭店双方造成巨大的损失。（二）技术投入信息时代的来临使我国饭店业的发展迎来了时代性的挑战，科学技术的进步，社会化大生产进一步加大，网络化程度的不断提高，我国饭店业要实现跨越性发展，就必须依靠科学技术的全面进步来提高饭店的管理效率，特别是对于饭店业这种典型的服务行业，顾客在饭店所享受的一切和饭店提供给顾客的优质服务都需要网络化，信息化作为技术支撑，特别是高档次饭店，其配套设施，服务质量，信息管理系统都依赖于高度的技术投入，据有关数据表明，全球较为知名的饭店集团，其用在技术方面的投入所占的比例逐渐加大，事实证明，科学技术运用有效的减少了成本投入，提高了饭店整体的运作效率，增强了收集和处理信息的能力，改变了投入－产出比例，重组饭店内部结构。因此，投资主体在自身条件许可的情况下，对饭店进行技术投入，可从根本上改变饭店的经营现状，是饭店在发展的过程中，除了资金外的另一大关键要素，在技术投入的过程中，投资主体和饭店之间的沟通互动显得尤为重要，按需投入是技术投入过程中的一大原则，从整体上来说，技术投入风险性要比资金投入风险性小，因此是投资主体较容易接受和使用的一种投资渠道。（三）管理参与 管理参与是一种特殊的投资渠道，投资主体以管理为形式参与饭店经营，因此，客观上要求投资主体有着丰富的管理经验，并有过成功的管理经历，就目前来看，通过管理参与这种渠道进入饭店的投资主体一般都是国内外知名的饭店集团，它们自身也是饭店行业中的领头人，它们凭借自己强大的品牌优势，竞争优势，质量管理优势，人力资源优势，市场信息优势，全球化的网络信息优势为被投资饭店提供发展的方向，规范饭店的管理。一般来说，管理一般分为直接管理和间接管理，直接管理就是投资主体与饭店代表两种不同的利益，投资主体拥有经营权，而饭店拥有所有权，实现经营权和管理权的有效分离，而间接管理则是投资主体不参与饭店的日常管理工作，饭店只借用投资主体的品牌，成功的管理模式来改变自己目前的经营状况，管理参与这种投资渠道对被投资饭店的要求较高，投资主体只有在全面调查饭店的基本现状，综合评价影响饭店发展的各种因素，预测饭店有着一定的发展潜力，才会通过管理参与的手段来对饭店进行投资。结语我国旅游业自改革开放以来，得到了迅猛的发展，而饭店业作为旅游业中与国际交流与合作的领头军，它的发展是旅游业发展的基础核心力量，就我国目前的情况来看，饭店业的发展面临着严重的资金不足、管理不善、技术不到位等一系列问题，无法与国际知名的饭店集团相提并论，因此，我国饭店要在起步较晚的前提下，实现跨越式发展，必须借助外界各种力量，及时地疏通投资渠道，选择正确的投资途径，确保发展饭店所需资金、技术、管理的逐步到位，为饭店的发展提供充足的物质基础，逐步引导饭店走向健康、快速、可持续的发展道路。专家解读酒店业东莞现象：不可复制的奇迹中新社东莞十二月二日电广东东莞十年来酒店业以令人吃惊的速度迅速发展，目前拥有九十五家星级酒店，其中五星级酒店十五家，是五星级酒店拥有量仅次于北京和上海的中国城市。中国酒店业专家称此为“东莞现象”。湖北大学旅游发展研究院院长马勇称，“东莞现象”让很多人看不懂。“在数量上，在一个地级市聚集了大量高星级酒店。五星级就有十多家。位置上，很多商务酒店选址在城市中心，但东莞的高星级酒店很多在乡镇。盈利模式上，也很特殊，揭示了多元化的投资策略。探讨东莞的资本投资，有利于我国酒店业的研究与发展。”中国社会科学院旅游研究中心高级研究员魏小安则把“东莞现象”称作奇迹。“东莞酒店可以说是在中国酒店业，甚至是世界酒店业的一个异类，可以说是一个奇迹”。 魏小安认为，东莞酒店业有很多独有的特点。“一是依托制造业形成庞大的酒店格局。美国拉斯维加斯酒店众多，但它是建立在发达的娱乐业和赌博业之上的，东莞却在一个工厂林立的地方涌现这么多的酒店，这在全世界都不多见。”他说，东莞酒店业最大的特点是民营资本挑大梁、唱主角。“东莞酒店绝大多数是民营资本投资，这也与其他很多地方星级酒店国有化和外资化背景大相径庭。”粤海（国际）酒店管理集团有限公司董事长李华生认为，“东莞现象”在华南地区乃至国内无法被轻易复制。“如广州周边有番禺等市，深圳旁边有珠海等市，但是酒店增量不如东莞。东莞改革开放后聚集了大量的港台商人，他们已成为主要消费群体。”他认为，东莞酒店为投资者带来的巨大现金流是其他地方所不可比拟的。“十年前，老板们就拿到了廉价的土地，现在高速公路把这些区域链接起来。随着城市化的进程，土地的增值使土地的投资早就收了回来。由于民营资本建酒店，造价相对低廉，一般两亿元左右就可以造一间酒店，但是在其他城市一般一个三星级酒店就要四到五个亿。”在上海社科院旅游研究中心主任王大悟看来，获得极大成功的东莞酒店业现在需要“居安思危”。“东莞饭店业的发展得益于东莞制造业的发展，那么谈它的未来发展，也要看未来东莞的制造业能否持续发展下去。另一方面，土地价格便宜的时代已经过去，从城市和政府的角度而言，必须在硬件上软件上提供更好的环境，才能让那些大的国际企业留在东莞。”李华生则提出东莞酒店业“危机论”。他说：“东莞酒店业已经走过春秋战国时代，危机时代已经来临。现在有很多地区在学习东莞，如惠州、番禺、中山等地，娱乐休闲等产品同质化。而来自港澳的客人总量是一定的，城市高速公路网的建成，到哪里都方便。东莞酒店如三正半山、帝豪等，已成为业内‘标杆’，其他酒店不论在环境区域、营销成本、土地成本上都很难超越这些‘标杆’”。 对于“东莞现象”如何持续的问题，马勇有自己的看法。他说，现在休闲度假是主流，而严格说来，东莞不是一座休闲度假的城市，旅游资源非常少，更多的是人造景观和设施，所以酒店业要进一步繁荣，就需增加产品类型、服务项目、层次选择，来丰富整个休闲度假市场。“东莞酒店业应首先解决主题定位问题，应在粤港澳整个地区来树立品牌。同样是承办会议，会议设施的配备、人员服务等，都可独具特色。”探寻酒店利润“黑洞”改革开放二十多年来，全国酒店的数量平均每年以大约300家左右的速度增长，目前已经有了7000多家星级酒店。但是，根据近三年有关统计资料表明，行业的获利能力和国际同行水平相比还有很大差距，只有20%的酒店略有盈利，80%的酒店在无利润区间徘徊。80%的酒店没有利润，是什么原因造成的呢？这些酒店存在哪些无利润区？无利润区是酒店行业的“黑洞”。自然界的黑洞，光线被吸入将不再复八个方面来探寻酒店利润“黑洞”的根源。一、从酒店投资成本看酒店利润的“黑洞”酒店的投资，作为物业的一种，需要的资金量大，投资成本的内容多。根据内容，投资成本可以分为四大类：1.建筑物成本建筑物成本一般按每平方米价格计算。这项成本的高低，和不同地区、城市的物业价格水平有关。2.非建筑物成本非建筑物成本的内容包括家具、固定装置、设备、室外娱乐活动设施、停车场、环境美化、管道铺设、路面修筑等。这项大类成本的高低，和酒店投资的档次有关。3.软成本软成本包括酒店项目整个建设、筹建期的法律咨询费、设计费、筹资成本、保险费、营业准备费用、开业资本金。这项成本的高低，和酒店的建设周期、筹建负责人是否专业有关。 4.土地成本土地成本高低，和酒店建造所在的城市、选择的具体地段有关。以上四类成本之和构成酒店的投资总成本。投资总成本控制得当，和酒店的规模、档次匹配，是酒店实现投资收益率目标的第一前提。怎样的投资成本才能保证酒店实现未来经营的利润？根据国际酒店业的一般标准，五星级酒店的投资成本，换算为每间客房为单位来计算，在美元15万到20万之间；四星级酒店的投资成本，在美元10万到14万之间；三星级酒店的投资成本，在美元5万到8万之间；经济型酒店的投资成本，在美元1.5万到4万之间。根据不完全数据统计，我国近几年建造的不同星级的酒店，投资成本都大大超出国际行业标准。在沿海发达城市，五星级酒店的投资成本，换算成每间客房为单位来计算，是在美元20万到30万之间；四星级酒店的投资成本，在美元18万到25万之间；三星级酒店的投资成本，在美元7万到10万之间；经济型酒店的投资成本，在美元2.5万到5万之间。按酒店的档次进行两者相比，我国目前的投资成本平均水平，要比国际标准高出30%到40%。这高出的成本部分，给日后酒店的正常经营，造成了一个极大的“黑洞”。按照如此的投资平均成本，以国际酒店业“千分之一法”估价原理进行换算，五星级酒店的房价，要卖到平均美元200元以上，酒店才能得到正常的投资回报；以此类推，四星级酒店的房价要卖到平均美元180元以上；三星级酒店的房价要卖到平均美元70元以上；而经济型酒店的平均房价要卖到平均美元25元以上。只有这样比例的平均房价范围，才可以保证酒店经营的正常投资收益率。但行业的现状是，五星级酒店的平均房价只能卖到一半的水平；四星级酒店的平均房价只能卖到三分之一的水平；三星级酒店的平均房价也是卖到一半水平；只有经济型酒店的平均房价能卖到80%的水平。根据现实能卖出房价的平均水准推算，明确地预示了酒店目标收益率会比建造前的预算减少一半以上。在各类星级酒店中，数经济型酒店状况最好，投资回收期最接近原来预算的水平。这也是目前投资经济型酒店掀起热潮的原因之一。在各类酒店中最卖不出价的要数四星和三星级酒店，而徘徊在无利润区间的酒店，大多数就是这类星级的酒店。 以上数据表明，酒店投资的总成本失控，总成本和酒店的规模、档次错位，是导致酒店在未来的经营中陷入无利润的“黑洞”的原因。二、从筹建周期看酒店利润的“黑洞”建造一个酒店，属于比较大和比较复杂的一项工程，筹建的周期相对其他工程而言会比较长。正常的筹建周期一般在3年到4年左右。具体可以分为四个时间段：1.立项准备期准备期一般在半年左右，由立项、报批、申请各类项目所需的许可证，到筹建人员的到位。2.土建及设计期这一时期一般是在半年左右，包括土建的招标、土建施工合同的签订、设计单位的招标、投标、定标及最终设计方案的定稿。这一时期，筹建方和土建单位以及设计单位的配合，是这一周期时间的保证。3.结构建造和设备、设施定购期这一时期一般是在一年左右。承建单位在酒店建筑结构施工的同时，筹建方开始进行设备、设施的选择、比价、定购。4.设备、设施安装，内装饰设计、施工和营业准备期这一时期一般也是一年半左右。在酒店建筑结构完成的情况下，定购的设备、设施随着内装修的进程而逐步进行安装。内装修的设计又需要进行招、投标，设计方案最终确定后，内装修的队伍和安装队伍基本上是同时进场。营业准备包括人员的招募，家具及各类用品的采购，人员的培训，市场计划的制定等等。四个阶段时期，互相交叉，段段紧扣，整个筹建周期能否按计划完成，由多方面的因素造成。这些因素大体如下：筹建人员的专业化管理水平，项目的资金保证，设计单位、施工单位的资质及管理水平，供应商的资质和实力。在整个筹建过程中，如果受到这些因素的任何影响，整个酒店的筹建期就会延长，延长期限可以从1年到3年，最长的可以有5年到6年。其中最多的原因是资金跟不上。 不少酒店的项目，结构封顶后，由于缺乏后续资金，钢筋加水泥的建筑便屹立在空间多年，无法变成能够接待顾客的酒店。另外一些酒店的项目，已经到了内装饰、营业准备期，聘请的管理公司的人员也已经到位，又由于部分资金的缺乏，开业期一拖再拖，最长有拖了2到3年的。筹建周期的失控和延长，使得整个投资成本增加，其中软成本的增加比例最大。这又给酒店未来的经营利润的获得，造成了另一个“黑洞”。三、从资金结构看酒店利润的“黑洞”建造一个酒店所需的资金，少则几千万元，多则几个亿，乃至几十个亿。这种数额的投资，资金的结构往往是多元的。按照一般规律，目前在我国建造酒店资金的结构由以下几部分组成：1.上级拨款政府部门或企业，拿出一笔资金投资酒店。这种资金结构，目前已不多见。以这种形式建造的酒店，对日后的经营管理者来说，没有资金方面的压力，也没有债务负担，是最为有利的。2.自筹资金酒店立项以后，自行招商引资，投资者根据投入的资金多少，确定在整个酒店占有的股份的比例。这种形式，往往在酒店的建造过程中，不同股东之间对投资的主体有不同的看法，在多方意见无法统一的情况下，时有发生股东中途退股或资金不到位现象。当有这种现象发生的时候，筹建方需要花费额外的时间和精力，去募集缺额的资金，资金如果一时无法解决，就会影响项目的进程。3.银行贷款现在有不少酒店，立项以后，资金是完全靠银行贷款解决的。贷款当然采用多种组合，有长期的、短期的，有外资的、人民币的。用贷款就有一个利息问题，外币贷款除了利息，还有一个汇率差问题。利息不管何种组合，对于像酒店这样的项目，平均利率都会在6%—7%左右。如果酒店在建设期一切顺利，到开业以后要支付利息加本金，对于酒店的经营管理者都会是一项不小的负担。如果酒店的经营净利润只有6%— 7%的话，那么酒店经营10年，可能酒店就是为银行打工10年。现在全国有不少酒店就是处在这种状态。酒店经营能够和预期相对接近，非常出色的话，归还利息加本金的期限，一般会在10年左右，反之会更长。如果部分酒店经营不佳，经营的利润都不足以抵付银行的利息，经营4、5年后往往将无力支撑，最终只能将酒店交给银行。这也是目前银行有了许多酒店不良资产的原因。外汇贷款的风险更高，如果酒店在筹建期贷款的汇率时间不佳的话，随着国际汇市的起落，往往在开业以后，经营还贷的负担除了利息，还有数额巨大的汇率差，有一些酒店就是由于汇率差的问题，而不得不使酒店易主，而酒店的主人，90%以上是酒店的贷款银行。这又是银行成为酒店股东的另一个原因。从以上三种资金的结构来分析，第一种结构已经越来越少，第二种加第三种的结构是比较通用的做法。如果结构不当，贷款比例过高，这无疑又为酒店日后的经营埋下了一个“黑洞”。经营所得的利润，都用于归还银行利息，在为银行打工的同时，财务报表上没有利润这栏目的数据。如果酒店的筹建周期问题像第二个“黑洞”所述那样，那贷款利息的支出可能会是原来贷款时的一倍。在这种情况下，再优秀的经营管理者，可能都无法向业主有个利润的交待。贷款是筹资的一种有效途径，但贷款的比例最好不要超过60%。四、从产品类型看酒店利润的“黑洞”大多数的酒店，无论是三星级还是五星级，差不多设施齐全，什么顾客都能接，要说到有特色的产品，就显得困难了，要谈到有哪几家酒店有特色服务，就更困难了。像欧美流行的住宿加早餐B&B旅馆，国内还没有出现；像法国的Formule1旅馆，服务完善，房内家具安排十分合理，9平方米的客房可以容纳3位客人。这是大众游客十分青睐的旅馆，但在国内也未面世。至于真正意义上的度假酒店，只有少数在海南等地有所发展，各城市郊区的那些度假酒店，服务和设施还有不少需要完善的地方。以欧美酒店的五种城市酒店产品为分类，目前我国的服务公寓酒店是五种分类中盈利最高的。原因是，这种类型产品设施单一，建筑利用面积率高，用工比例低，市场需求量大，现有服务公寓酒店供不应求。其他分类酒店，在不同城市，真正意义上的会议酒店、商务酒店、度假酒店都数不出几个，有特色的精品酒店，更是寥寥无几。 根据酒店行业价格的弹性指数原理，如果产品和服务是相对标准、雷同的，酒店之间竞争激烈，价格弹性指数大；反之，如果产品和服务是有特色的，没有雷同性的，没有竞争，价格弹性指数小。在这个原理的原则下，目前我国的酒店现状是：产品雷同、互相竞争、杀价，酒店没有核心产品，市场上有什么客源就做什么。这是酒店经营利润的又一个“黑洞”，应该由酒店获取的利润，在同类产品的竞杀中，无为地失去了。五、从管理形式看酒店利润的“黑洞”大量的酒店建成，投资主体是全国的各行各业。建成后的酒店，存在一个经营管理的问题。经营管理得好，可以使酒店在作为一个城市的文化窗口的同时，使酒店的不动产保值和增值。经营管理酒店主要有五种形式：1.投资方自己经营管理这种形式的经营管理，其最大的利益是拥有独立的经营自主权，不必向经营者支付酬金，不必支付网络销售费用。可以使投资者的收益最大。但必要的、能达到收益最大的前提是：投资方自己拥有酒店经营的专业人才，酒店的地段极佳，酒店的规模适中。如果必要的前提不在，投资方没有酒店经营的专业人才，酒店的地段不理想，酒店的规模很大，那么，酒店经营管理的风险会很大，不但无法获取最大利润，还会出现不必要的亏损。2.投资方自己经营管理，但加入全球网络预定系统这种形式的经营管理，最大的利益同样是拥有独立的经营自主权，不必向经营者支付酬金，只需支付费用，即可加入全球网络预定系统，通过网络，提高酒店对外的影响，通过网络，给酒店带来境外的顾客。加入网络由两部分费用组成，一部分是入网成员资格费，这部分费用一般要占到客房营业收入的2%到3%；第二部分费用是预定交易费，任何一间客房的成交，费用大约在美元7到10之间。但如果没有专业人才的经营管理，酒店的产品和服务满足不了顾客的需求，支付的代价是，从网络上带来的顾客，回头的可能几乎没有，酒店的影响也很难通过网络有所扩大。最大的效益风险是，从网络上带来的收入，不足以抵消加入网络的基本成员费。网络费用会成为额外的支出。 3.签订特许经营协议，业主自己经营投资者和业主采用与特许者签订特许经营协议，可以得到不少业主所需要的利益。特许者可以为业主在筹建期间提供各项咨询服务，这些服务包括帮助业主选址、提供可行性分析、为建设设计、内装修设计提供参考意见。在营业准备阶段，特许经营者要为业主提供整套的管理手册、操作手册。在开业后的日常经营中，业主可以从特许者那里获得长期培训和广泛的咨询。签订特许经营协议后，业主想要得到每一项支持和服务，都是需要支付费用的。特许经营费用，采用两种收费方法，一种是根据酒店的客房数为基数，业主需要支付美元2到4一间一天的费用，作为特许权使用费，其他要加入预定网络，要提供专项咨询，费用另算。业主如果需要的服务内容较多，各项费用加起来，可能比请管理公司的代价还要大。如果酒店本身经营管理不到位的话，花费的特许经营的昂贵代价，未必能达到预期的经营目标，反而增加了正常的经营成本。4.业主将酒店出租给经营者由于业主意识到没有经营管理的能力，根据期望的投资回报率，将酒店出租给经营管理者。这种方法亏损风险小，但失去管理权。如果经营管理者成绩出色，业主除了租金收入，没有其他收益。这个收入是有限的，但是保险的。5.业主与经营者签订管理合同自己没有经营把握的业主，会采用与管理集团签订委托管理合同的方法，来解决酒店的经营管理问题。采取这项形式的，如果经营管理有方的话，业主在支付了合同规定的管理酬金以后，能够享有酒店上升的收益，反之亦然。选择的管理集团是否恰当是此种形式是否成功的前提。如果酒店的规模不大，档次不高，聘请了高档的管理集团，增加的收入可能还不足以抵付增加的支出。另一种情况是，投资巨大、高档豪华的酒店，结果请了管理经济性酒店的集团，那么其结果同样会不尽人意。六、从目标市场和销售组合看酒店利润的“黑洞” 没有经验和没有专业经营管理人才的酒店，在开业前，没有一个明确的目标市场，产品和人员也就没有特别的要求，客房床位的种类，没有明确的配比，餐厅的种类，没有明确的方向。这样的酒店大有一货应百客的姿态。但开业后的现实是，一货应付不了百客。没有明确目标市场的酒店，永远招不来能够带来利润的顾客。有经验的经营管理者，如果把目标市场定为：高档休闲商务客，细分市场配置为：欧美市场30%，日本市场30%，亚洲及国内市场40%。根据这个细分市场，酒店在人员的招募中，外语除了英语的要求，还有日语的要求，这样的语种配置，在接待顾客上，不会发生语言问题；餐厅的安排，有美式扒房、日式餐厅、中式餐厅以及24小时的咖啡厅。这样的餐饮结构，满足了细分市场客源的全部要求。根据目标市场的客源，客房内床位的配置，都会有合理的比例。没有经验的经营管理者，开业以后，采用来的都是客，会议市场客源多，就想做会议市场，结果硬拉顾客，没有规模合适的会场，把宴会厅当会议厅；要满足大量会议顾客同时用餐，再把会议厅当餐厅，如此多功能，受折腾的是顾客和员工，最终顾客的满意程度还会受到影响。设计时想接待商务顾客的酒店，由于销售渠道不通和产品不到位，没有足够的商务顾客光顾，有团队生意时当然不想放过。一接团队，问题接踵而来，大量接待团队顾客，有两个床位的房间大量缺乏。看到日本客源市场访华人数增加，也积极争取接待日本顾客，结果整个酒店只能找出1到2个会讲日语的员工，语言成了接待中最大的障碍，顾客的满意指数不会很高。如此种种，投入的大量资金，由于没有明确的目标市场，应该得到的经营利润，明明白白地流入了“黑洞”。销售组合的结构比例是和目标市场同样的问题。酒店的利润从客房部分产出最高，其他部分产出要低得多。没有经验的经营管理者，在没能做好高利润产出的客房销售时，积极地转向低利润产出的餐饮和其他部门经营，而且花费大量的人力和精力，最终产出的利润会远远低于理想的期望。七、从人员配置和劳动生产率看酒店利润的“黑洞”随着劳动力成本的提高，越来越多的酒店看到这一块的成本在不断地侵吞着酒店的利润。是的，如果原来还有点利润的酒店，仍然按原来的人员配置、仍然按原来的劳动生产率行事，利润不抵成本的侵吞是必然的结果。 国际酒店业人员配比的平均水平，是一间客房数一个员工，也就是行话中的1∶1配置比例。国内多数的酒店，远远没有到达如此的水平。原因有几个：1.部门设置主题不清酒店的组织结构可以简单的分为两个部分，以职能部门组成的服务中心，服务中心由人力资源、计划财务、市场营销、工程、安保等部门组成。以经营部门组成的利润中心，利润中心由客房部、餐饮部、娱乐部、商场及其他经营部门组成。两个中心互相支持、配合，为了酒店经营的最终目标而工作，使顾客满意、使酒店盈利。这样的结构中，就不会有目前不少酒店设置的办公室、综合部这样的部门存在。党委、工会可以有一名专职干部担任，团的工作完全可以由一名年轻经理兼任。办公室的工作有一名行政助理就全部解决了。2.政府部门有关规定没有考虑酒店实际情况目前酒店中自动化的设备，根据国家劳动局的规定，需要有人三班看管，这一规定，使酒店耗费了不少无为的劳力。国际上酒店的自动化设备是不需要安排人员看管的。一项规定，可以使一个酒店多增加6到8个人员的成本开支。又比如，酒店前台的外币兑换业务，银行规定，一个班次要配备2人以上，可以批准进行，其他前台人员兼职是不允许的。这个规定，使得酒店需要配备额外的人员，否则，前台工作人员，都可以在有此项业务时，为顾客提供服务即可。3.专业化配套服务公司没有形成在国际上，有众多的和酒店业务配套的专业化公司，可以随时为酒店提供各类服务。这类专业公司有清洁公司、维修公司、公关公司、培训公司、介绍有专业技能小时工的猎头公司……这样，作为酒店来说，有许多工作就不需要长期雇用正式员工，只要和这些公司签订合同，即随时能够得到所需的服务。目前国内这样的专业配套公司还很少，已经运作的只有外墙清洁公司。如果各类专业公司不断形成，酒店的长期雇用员工人数，可以大大减少。 劳动生产率，是另一个到目前为止，并没有引起多数酒店重视的考核指标。多数酒店关心的是如何控制批准的总的工资额度，但没有考虑、或者没有下功夫考虑如何提高劳动生产率的问题。在国际酒店业，人均创利是一项非常重要的、有意义的经营效益指标，这项指标越高，说明酒店的经营管理越好，这项指标高，劳动力成本占营收的比例就不会高。简单举例：如果出卖一间客房所需的劳动力成本是200元的话，当一间客房的售价在300元的时候，劳动力成本占客房收入的比例为66.67%；当一间客房的售价在500元的时候，劳动力成本占客房收入的比例为40%；当一间客房的售价在800元的时候，劳动力成本占客房收入的比例为25%。这一简单的例子告诉我们，目前太多的酒店只专注研究如何降低客房200元劳动力成本，而没有研究如何使客房的售价从300元提高到500元，甚至到800元。在劳动生产率得不到提高的前提下，劳动力成本的下降是没有可能的。如果酒店的经营管理者的思路没有改变的话，酒店的利润就会陷入这个“黑洞”而没有感觉。八、从面积的经营功能和有效利用看酒店利润的“黑洞”从酒店经营的角度来说，如果每一个平方米都能有效产出的话，酒店的经营利润不会发生问题。在现实中，有太多的酒店有太多的面积没有做到有效产出，这样酒店的利润就发生了问题。酒店内的面积没有有效产出是由两方面的原因造成的。1.功能设计有误，造成经营困难在酒店的设计中，各类设施的面积是有一定的比例配套要求的，这个比例越科学，越符合经营需要，在经营中的平方米产出就越大。比如客房的总面积，一般占酒店总建筑面积的50%，设备层及内部使用面积，一般占建筑总面积的10%，走道、大堂等公共面积，一般占建筑总面积的15%到20%，餐饮、娱乐以及其他经营的面积，一般占建筑总面积的20%到25%。根据酒店不同的类型，如商务酒店、机场酒店、会议酒店、度假村酒店、公寓酒店、超豪华酒店，客房区、餐饮区、功能区、娱乐区、大堂、停车场的面积配比，都是有所区别的。 有特殊功能的酒店，在设计中的配比更为重要。如有的会议中心酒店，由于会议场馆的面积和客房面积的不配比(会议场馆可以容纳8000人)，但客房只有200多间，这样设计留下的不合理，可能是这个会议酒店流失了大量的、当有大型会议召开时应该在客房部分赚取的利润。如果客房数量为600间，就会相对合理的多。不合理状态下的400间客房部分利润，自然地流入了附近的酒店，这些酒店并没有花费巨资投入会议设施，却由于会议中心设计中的比例失调而轻易地得到了不花促销成本的客源。这个事例，从一个城市的角度来说，利润没有流失，但从一个投资主体来说，利润又流入了“黑洞”。有不少的酒店，在筹建期，没有在初期阶段就让设计单位介入，或者请了设计单位介入，但并没有请到熟悉酒店行业的专业设计单位。对专业不熟悉的设计单位，就无法理解酒店的各种设施的功能，也就无法做到设计合理于经营。客房是酒店经营创利的主角，设计的好，面积合适，效用高，同时能满足不同顾客的需求；设计的没有经验，占用面积大，但使用功能差，顾客会有说不出的不如意。餐厅的设计，与之相配套的厨房面积，餐厅、厨房进出入门的流向，都会对餐厅的经营服务产生直接的影响。比如有的酒店的厨房设计，远离餐厅或不在一层楼面，后果是直接影响餐厅的上菜速度、交通流量、用工人数。有的酒店宴会厅大到可以容纳二三千人，但宴会厅旁的厕所却只有2、3个座，当有大的活动，解决人的生理需求问题，往往发生问题。有的酒店送餐服务没有通道可以通到后区服务梯，结果送餐服务只能用客梯，后果可想而知。有的酒店，经过长期的筹建，到了开业前夕，会发现有不少部门，竞没有1平方米的办公场地，只能在昂贵的经营面积中占用，这种状况在不少酒店发生。有的酒店甚至占用一层楼面，全部用作内部办公，这样的办公费用，可能是正常的办公费用的10倍。有的设计单位，一味追求时尚，在设计中采用了最现代的思路、最昂贵的材料、最复杂的工艺，由于没有和经营思路有所结合，业主花费的钱，都用于天花、墙面等视觉装饰，真正功能性的设计，却存在许多不尽合理之处，当今精明的顾客，是不会花钱购买贴在天花上的金箔的，顾客也不会欣赏和他们没有对话的“艺术品”。2.经营经验不足，利用面积无效如果酒店没有发生第一个原因中的情况，而业主没有找到有专业、有经验的经营管理者，对于现成的经营空间不懂如何使用，其结果是造成同样的面积产出无效。有经验的经营管理者，对于每一平方米 的面积，都在思考如何有效益产出。大堂的空余面积，会经营一个小小的、十分温馨的钢琴酒吧，电梯旁、走道边的1、2平方米面积，都会考虑用做书报亭、礼品店、小饼房，而且每一个角落都布置的十分得体，这些角落的辅助性经营项目，即满足了顾客的需求，又有客观的经济效益的产出。没有经验的经营管理者，造成大量的面积空余，或在不恰当的地方，经营不恰当的项目。举例来说，小小的饼房，并不是在任何楼层的角落都可以经营的，一般都会安排在底楼的餐厅或酒吧附近。有的酒店，把饼房放在二楼或三楼的商场一起，销售的结果就不甚理想了。有的酒店，大堂大到可以开车，空空如也，什么也没有利用，要论气派可能可以，但要论平方米的产出，就很难列示了。以上的两点说明了，无论是筹建期的设计原因，还是经营期的经验原因，有限的、昂贵的建筑面积，无论是由于功能问题，还是经营思路问题，使得面积的有效利用率不高，这同样是造成酒店利润流失的另一个“黑洞”，这个“黑洞”在目前许多酒店中存在，而且往往是没有经验的经营管理者所还没有意识到的。对于酒店行业来说，要和国际接轨，首先要使酒店都有盈利。要有盈利，就要想办法堵掉以上种种原因造成的“黑洞”。如果已经存在“黑洞”的酒店，需要有一段时间、花大力气的调整才得以赢利的话，新建酒店千万不要再为以后的经营管理者留下任何的“黑洞”。酒店行业的投资主体可以是各行各业，但社会化专业人才的使用是不可或缺的。饭店投资回报与经营管理旅游经理人网[www.CTCEO.com]【旅游经理人2004-8-817:44:35讯】由于体制上的原因，国有饭店业在投资建设上存在许多先天不足，由此也带来饭店行业管理和企业经营管理上的许多问题。最近，在面临又一个饭店建设（改造）高峰时，业内许多有识之士都认为应该提倡饭店投资建设理性化思路。 魏小安先生作为业内资深人士，对此进行了一番详尽分析，本刊将分四次独家连载此文。我所谈的题目是两个方面兼顾，一方面是饭店投资回报，一方面是经营管理，更重要的是两者之间的关系。因为业主和管理者的关系处理好了，投资回报也有了，经营管理的水平也就上去了。如果两者关系处理不好，就有可能造成两败俱伤的局面。所以，我更多的是用一些数字来说话，尤其是做投资分析必须要靠数字。引言：饭店经验数据一般看饭店，我首先需要问五个数，从下了汽车进饭店到进电梯，这五个数基本上已经问清楚了，之后，这个饭店的总体情况基本也就把握住了。哪五个数？第一，建筑面积，第二，客房数，第三，总投资额，第四，平均出租率，第五，平均房价。多年以来，饭店业发展的产业规模已经很大，所以25年的过程走下来，积累了很多经营数据，就形成了一些参照系，有了参照系，对饭店的基本判断就有了。比如说我们所在的亚洲国际大酒店，建设面积11万平方米，客房400多间，我昨天一听就说不对，这个建筑一定有写字楼。现在的经验数据大体上就是从五星饭店说起，总的建筑面积除了客房数，平均一间客房建筑面积100平方米，四星饭店85〜90平方米，三星饭店大体上在80平方米，依此类推，基本上就形成了一套经验数据。投资额也是这样，一个建筑平米，五星级饭店平均10000块钱，四星级饭店大体上在9000块钱，三星级饭店在8000块钱，也是依此类推。出租率，原来接触饭店都知道，65%的出租率是平均盈亏平衡点。后来因为饭店的经营情况逐步不景气，全行业的平均出租率逐步下降，所以国内一些专家就把65%的盈亏平衡点，转化成了58%〜60%。这不是没有道理，因为中国经营饭店现在总体来说费用率还不算太高，所以，用国外65%这个盈亏平衡点的经验数据来套就不准确。一般来说，饭店最佳的出租率是75%〜80%，极限出租率是85%。全年的平均出租率达到85%，就意味着旺季一定会超过100% ，在一定意义上，超过85%的出租率，饭店就是在破坏性经营。不要认为出租率越高越好，而且这是一个组合状况，如果出租率过高，就反映了另一面，也可能是平均房价太低。所以，在出租率过高的情况之下，就要把房价提上去，尽可能保持在一个合理的出租率。我们现在的多数情况不是保持合理的出租率，而是争取更高的出租率。平均房价也是如此。一般来说，最早都学到一个1‰定价法，就是平均一间客房投资的1‰是饭店的合理房价。如果按这个数字来说，现在的平均房价普遍达不到这个标准。1‰定价法，实际上忽略了城市的经营环境，忽略了地区的市场环境，所以，从投资回报这个角度来说，1‰的定价可能合适，但是从经营管理的角度来说，显然是不合适的。我最近归纳了一个经验数据，一般来说，一个城市饭店的房价，相当于本城市同等档次房地产的平均价格的1/10。这个数据是我逐步感觉到的。我有一次去长沙，问这个住宅卖多少钱？他们说是5000块钱，我说长沙的五星级饭店平均房价不会超过500块钱。他们说你怎么知道的？我说就是从这儿判断出来的。后来走了若干城市我都问这个数，基本上是这么一个规律。比如说黄山，市区内很好的住宅卖2680元，我说黄山的五星饭店的房价超不过268元。后来查了一下数字，外国人在黄山平均住房的花费是18美元，连168元都到不了。它实际上反映了一个深层的规律，就是饭店市场和房地产市场的结合。这个房价合理不合理呢？不合理，但是也有合理的一面，这一面就是在深层次上饭店市场的平均房价受到方方面面的制约，不是说想定多高价就能定多高价，自然而然也形成这么一个经验数据。所以，到了一个饭店把这五个数问下来，这个饭店的基本情况都清楚了，从投资到档次，一直到目前的经营情况，基本上都清楚了，再看一眼这个饭店的实际状况，大体上就有数了。这一系列经验数据的积累，可以专门做一个课题来研究，把这些经验数据归纳总结出来，然后形成一个系统的参照系，每个饭店看了这些经验数据，和自己饭店的情况比一比，就知道自己处在一个什么程度上。比如投资合理不合理，目前的经营情况是处在好的状况，还是中等状况，还是差的状况，基本就有判断了。我现在从投资回报和经营管理这个关系的角度切入，一共谈四个方面的问题。一、过程分析从中国饭店发展的过程来说，我们可以从各个角度进行分类和划分阶段，从投资的角度来说，大体上是三个阶段： 1.积累阶段这个阶段主要体现在20世纪80年代。这个阶段实际上是两步，第一步是早期示范。中国第一批为旅游服务的饭店是80年代初期建的。1979年中央在北戴河召开会议，决定每个省建一家旅游宾馆，这批旅游宾馆在那个时候在全行业发挥了示范作用，也起到了骨干的作用。这批饭店的设计格局基本都一样，比如哈尔滨的“天鹅”，吉林的“长白山”、沈阳的“凤凰”、北京的“燕京”，一直到南昌的“青山湖”，广州的白云宾馆等都是那一批，都是方方正正的一个火柴盒，这是国内自己设计、自己投资、自己建造的第一批宾馆，在历史上起到了很大的作用，但是目前这批宾馆总体来说经营情况都不好，其中一个重要的原因就是当时的设计不合理。按说有早期的积累过程，这批宾馆的日子应该是好过的，但是实际上没有达到。　　另外一个方面的示范就是第一批中外合资饭店，最早的应该说是珠海的石景山度假中心和中山的温泉宾馆。但是在国家立项的是北京建国饭店和长城饭店，是经过外经贸部批准的最早的中外合资饭店，也是最早的一批中外合资企业。改革开放以来，第一批中外合资企业有三个，其中第一个是航空食品公司，第二个是建国饭店，第三个是长城饭店。所以，当时建国饭店的兴建，是15个副总理、副委员长画圈，才把项目办下来。总体来说，应该是以建国饭店1982年开业为标志。中外合资酒店在早期起到了一个非常好的示范作用，不仅在于投资，而且在管理方面的示范作用非常之大。 　　分析这个阶段，总体是基础差，发展快，和国际上相比较，我们错失了一个良好的原始积累过程。一般来说，一个国家在旅游刚刚兴起的时候，尤其是在具有神秘感，资源吸引力非常强的情况之下，是一个典型的供不应求的过程，在一定意义上就是一个卖方市场的过程。很多国家这个时候采用的方式很简单，就是客人来了卖高价。比如在1994年，越南河内大饭店，相当于中国的二星级宾馆，经营管理者也是北京去的一批人，饭店的客用品是杭州一家二星饭店的客用品，这样的一个饭店，标准间的房价是180美元，这在我们来说是不可思议的。他们很简单，因为现在没有饭店，人来得多了，就必须涨价。所以，客观比较，他们是利用这个时期形成全行业的原始积累。但是我们在80年代的发展过程之中，由于那时候还是强调旅游是外事工作的组成部分，还只是“友谊为上，经济受益”的指导思想，使我们那时候能涨价但不敢涨价，价格管理也很严，强调友谊，强调外事，造成的结果就是其它国家可以迅速形成原始积累，而我们却错失了良机。所以，这个阶段产生了两个结果，第一个结果是得到社会上的普遍认同，觉得旅游饭店是一个好行业，所以，那个时候饭店行业集中了素质很高的一批员工；第二个结果是引发了一次饭店投资高峰，但错失了一个原始积累的过程，如果说那个时候的第一批饭店在价格上能够有比较大的自由裁量权，现在很多饭店就不是这样的状态。之所以现在国内内资的第一批饭店经营情况普遍不好，但是中外合资的这一批饭店经营情况普遍良好，最大的一个区别就在这里，就是我们国内的第一批饭店的价格给被压的死死的，但是中外合资的饭店，相应来说价格有一定的松动余地。　　2.变化阶段　　进入90年代之后，最突出的一个特点就是变化。因为1989年以后，饭店行业迅速跌入低谷，形成了一个起伏的过程，所以1990、1991这两年是饭店行业日子很不好过的两年。虽然当时在总体上还是供不应求，但是在这个阶段初期形成了一个急剧的供过于求的现象。最惨的时候，北京的中国大饭店677间客房只有7个客人，所以饭店行业一下子从高峰跌到了低谷。但是到了1992年开始恢复，从1992年到1998年这6年，可以说是饭店行业发展的一个黄金时期，进入了一个起飞阶段，但是在起飞阶段也产生了下一步发展的隐忧。严格地说，从1996年开始，饭店行业就在走下坡路，一直到1998年形成了全行业亏损，这是一个很严峻的局面。在1996年下半年，1997年上半年我们做经济分析的时候，当时就向全行业提出了警告，饭店行业必须要警惕了，实际上正在走下坡路。但是那个时候从实际经营状况来说，普遍的感觉还是非常好的。1996年饭店行业的平均出租率是68%，大体上达到了90年代的高峰，饭店的收入利润率是12%。从1996年开始，出租率是一年两个百分点往下跌。 　　在这个过程中，饭店形成了第二个发展高峰，是1992年到1998年这个时期的投资高峰。如果说第一个高峰主要是政府资金和中外合资企业的进入，第二个高峰主要是各类资金的大量进入，其中最突出的是政府的各个部门，包括军队，基本上一个单位就有一家宾馆，包括以培训中心和大厦的名义全面进入，严格说都是财政资金，在形成投资高峰的同时，形成了一个失控的局面，同时，为行业的发展埋下了一系列的问题。　　在90年代，一个最大的误区是错失了市场的机遇。因为90年代是中国经济发展腾飞的10年，从小平同志南巡之后腾飞的10年中，市场的机遇可以说是方方面面的，但是由于饭店行业在短短的6年期间，迅速从供不应求转化成一个供过于求的状态，所以也使全行业在这短短的6年时间从一个高峰跌入一个低谷。同时，市场在不断培育、不断发展，但是很多市场的机遇我们并没有把握到，这是90年代的一个基本情况。　　两个投资高峰都使饭店产业的规模迅速扩大，也产生了两次比较大的失误，这是从计划经济向市场转轨变型的过程之中产生的必然现象，所以这里很难讲责任，但是需要分析原因。1998年进行全行业统计，当时饭店行业亏损32亿。后来我们专门做了一次分析，形成了一个两万多字的分析报告。饭店行业为何全行业亏损？当时分析了15个原因，其中经济性的因素不是主要因素，主要因素是行政性因素。当时我们提了一些意见，从司里工作的角度，我们愿意把这些数字公开披露出来，因为如果不把这些信息披露出来，会使饭店投资的热潮进一步加剧，也就意味着现有饭店的经营会更加困难。饭店的这种状况，不意味着旅游局的工作失误，相反说明了旅游局的宏观管理手段不足，我们正可以借这个机会来争取一些管理手段。但当时很多同志不赞成，觉得大家都说饭店很好，现在突然一下全行业亏损了，对旅游发展形象有点抹黑的意思。最后形成了这么一个意见，数字披露，但是不在报纸上大规模的披露，而是在统计年鉴里披露。也就是说，有心人就可以看到，社会上一般人看不到。到了1999年，这个统计项目就取消了，实际上1999年全行业的亏损是54亿，亏损进一步在加剧。同年，在最低谷的时候我做了一个预测，估计从2000年下半年开始，饭店形势会有所恢复，事实也基本是这么一个状况。从1998年跌入低谷以来，平均每年的出租率按1.5个百分点在回升，到了2002年，饭店全行业的出租率达到了60.15%，这个过程实际上也给我们很深的启发，社会上有很多盲动性，对这种盲动性如果不加以适当的调控，就是在破坏市场经营环境，也使我们错失了很多市场机遇。 　　3.扩充阶段　　进入新世纪以来，饭店行业开始新的扩充，主要体现在几个方面。　　第一，饭店的总量还在上升，但是上升的速度有所降低。之所以速度有所降低，其中一个重要的原因是从1998年开始，政府机构改革，国务院的各个部门，包括中央的各个部门实行政企脱钩，这就使很多政府部门投资饭店的冲动性下降，甚至丧失了基本条件。但是还在继续增长，还有很多投资商仍然看好这个领域，所以还在继续投资。　　第二，饭店经营的多元化态势比较突出。这种多元化态势的突出，使饭店超越了原来简单的靠一个建筑单体本身经营的这种态势，有些饭店开始进行其他方面的投资。但是从这几年的情况看，其他方面的投资基本上都不成功，但在总体形成了一个多元化经营的态势。　　第三，联动化的扩充态势。饭店市场和房地产市场、商务市场的联系更加紧密，形成了一个联动化的态势。在这个过程之中，饭店的经济本质越来越突出。80年代、90年代很多的饭店投资商不关注饭店的经营，不关注饭店的回报，这实际上是一种非经济因素主导的结果。但是进入新世纪以来，应该说这些方面的因素越来越少了，现在的很多政府部门，包括很多事业单位开办的饭店也不能不考虑经济问题，也就是说，进入21世纪以来，饭店的市场形势实际上更加复杂，这就要求整个饭店行业要向深度进军，要研究饭店行业的深度发展问题。但是现在普遍来看，大家还只是满足眼前的经营、日常的经营或者直接的经营，这样就很可能产生发展的第三个误区，就是错失深度发展的机遇。　　4.三个独特现象　　从上述三个阶段来看，应该说我们取得了很大的成绩，但是每一个阶段我们都有非常集中的误区，原因有很多，总体来说有三个很独特的现象： 　　第一，在饭店行业的发展过程之中，非旅游因素是主导性的，非经济因素是主流性的，这是中国饭店的发展和世界上其他各个国家发展的一个最大的不同之处。我们的多数饭店在发展过程中实际上没有考虑旅游的因素，除了原来旅游局系统投资的一批饭店，这一批饭店因为主管部门是旅游局，所以考虑旅游发展的因素是最强的，其他基本上没有考虑旅游因素的，只不过就是看着有需求而已。非经济因素也是如此，多数饭店的投资者，一开始并没有把饭店作为一个企业来看待，投资的时候也没有严格追求投资回报，在很大程度上是把它当作自己的一个接待基地，当作自己的一个培训基地，甚至当作自己的一个公关基地，这样就使很大一批饭店投资的时候不合理，设计的时候也不合理，这都为长远的经营埋下了隐患。现在转型基本上已经完成了，多数饭店的业主不能不考虑投资回报，不能不考虑经济因素。正是在这种情况之下，这几年饭店行业在产权的变更，经济形态的变化方面发生了很剧烈的变动，这是远远不同于80年代和90年代的一个发展过程，但是由于历史上非旅游因素和非经济因素所占据的主导地位，客观来看一直影响到现在。全世界不能说没有一个国家，但多数国家都没有这样的现象。之所以我们的饭店这么长的时间经营不景气还有大量的投资进入，用经济因素来分析就解释不清楚，正是因为很多投资者不需要考虑回报，所以就会产生盲目投资。比如中央的一个部门在全国有80几个培训中心，根本不需要考虑回报。很多这种培训中心在立项的时候按教育项目立项，可以享受很多优惠政策，经营的时候仍然用教育项目来经营，照样享受很多政策，这样就直接影响到整个市场的秩序。再比如，各个省市在北京都有办事处，一开始还都叫大厦，现在有一批大厦直接更名叫饭店了，比如河南大厦已经是四星级饭店。同时，现在几乎每家大型企业，甚至每一个县在北京都有办事处，这种办事处现象，很难把它归到饭店类型里，但是客观来说是饭店市场的一个重要组成部分，因为它的功能和饭店的功能基本是相同的。这种投资都是政府拿钱，政府的要求很简单，最好别亏本，如果亏本也没办法。政府就是这种要求，谈何投资回报？客观上来说就加剧了北京市场的竞争，造成了北京饭店市场的混乱，因为谁也说不清北京到底有多少饭店，所以，这就使市场的状况越来越复杂，虽然非经济因素的作用比以前已经大大减少了，但到现在为止还在持续。　　第二是饭店倒闭不转向 　　随着市场竞争的加剧，有相当一批饭店已经维持不下去了，也有相当一批饭店已经倒闭了，但是产生了一个独特现象是倒闭不转向。1998年就有一批饭店老总说真应该倒闭一批饭店，这样我们的日子就好过多了。但是做一下分析，实际上有相当有一批饭店倒闭之后，只是转了一下手，变更了一下业主，变更了一下投资商，但是饭店的功能没有转变，也不可能转变，这是内地饭店市场非常独特的现象。香港的很多饭店一看市场形势不大好，就把饭店改造成写字楼，在市场上争取寻找出一条新路来。但是我们国内恰恰相反，工业企业搞不好了可以转产，转不成可以搞“三产”，“三产”再搞不成就搞房地产，房地产再搞不成，就搞饭店，最后搞到饭店，基本上就是产业链的末端，没有回旋的余地。现在市场上有一大批房地产项目虎视眈眈盯住饭店市场，只要有一点空马上就进来，所以就使饭店市场没有办法往回走，这就造成了倒闭不转向的独特现象。虽然现在产权交易和产权转让在逐步发生，数量也在逐步增加，但是对于饭店的总量来说，不但没有减少，还在持续增长，也就意味着总体的经营环境并不乐观。　　第三是“宏观调而不控”，这也是我们的一个独特现象从1984年开始，高档饭店建设过多的呼声就开始了，到现在将近20年的时间，高档饭店建设过多的呼声持续了20年，始终在呼吁，但是始终在发展，形成了这么一个独特的现象。“调而不控”也是如此，1988年中央进行经济治理整顿，当时下发了一个“101号文件”，应该说力度很大，把旅游饭店列入高档房地产类型进行严格控制，但是实际上基本没起到作用。一方面是大家呼吁饭店建的过多，包括高档饭店建的过多；另外一方面大批的饭店投资还在继续进行，高档饭店的投资也在继续进行，就形成了这样一个独特的现象，叫做“宏观调而不控”。调的意思有了，控的力度没有，这也恰恰是地方割据和部门割据这种诸侯经济的一种典型体现。 　　在这个过程之中，高星级饭店一直到现在的经营情况总体来说还是比较好的，而主要的决策者和主要投资者的主要活动场所都在高星级饭店，所以就给主要的决策者和主要投资者造成一个误区，走到哪个饭店情况都不错，所以坚定了领导者的信心，位置越高耳朵越聋，把握不到真正的情况。同时，很多地方把高星级饭店看作一个地方投资环境的重要组成部分，也确实起到了这个作用，所以就必须发展。我们当时就有一个目标，国内的主要城市，尤其是省会城市必须有五星饭店，在沿海发达地区的地级市必须要有四星饭店，一般的城市必须要有三星饭店，这不是为旅游发展，这是对地方改革开放的一种总体促进。当时安徽饭店上四星，他们就说了一句话，我们6300万人口的一个省份，连个四星饭店都没有怎么能行？是这个道理，所以一边整改一边审批，这不仅是支持饭店本身，主要是支持安徽的改革开放，要为安徽的投资环境树立一个好的形象。但是作为一个老的国有饭店，四星牌子拿到手了，经营情况并没有恢复。　　正是因为多方面的复杂状况，所以才构成了三个独特的现象。这三个独特的现象到现在为止，对饭店的总体发展和总体经营环境应该说还在起着重大的作用，决定性的作用还是市场的作用，尤其是“入世”后，市场化的力量越来越突出，同时其他的因素也仍然在发挥作用，这就使中国饭店市场有别于世界各国的市场，用一般的常规性分析推导不出来。如果我们只满足于常规性的分析，也就意味着对市场的判断容易失误。上期，我们刊发了魏小安先生《饭店投资回报与经营管理》一文的第一部分，该部分对中国饭店业发展的积累阶段、变化阶段、扩充阶段以及上述三个阶段中的非旅游因素是主导性、非经济因素是主流性，饭店倒闭不转向，宏观调而不控几个现象进行了深入而独到的分析。本期刊登的是该文的第二部分，主要是对中国饭店业的总量与结构、区域与分工、投资者结构、行业投资比较、饭店市场与宏观经济等现状进行剖析，希望能给饭店的投资者和管理者们把握目前业界的情况，如何更加理性地进行投资和管理提供有益的参考。二、现状分析（一）总量与结构 1.总量分析目前中国星级饭店的总量是8880家，客房总数89.72万间，固定资产原值2672亿元，2002年的营业总收入914亿元，平均客房出租率60.15%，比2001年上升了1.7个百分点。以上数字反映的行业总体情况中有不合理的因素，因为原来的统计口径是旅游涉外饭店，后来统计口径调整为旅游饭店，到2000年之后，统计口径再次调整为星级饭店。如果从旅游饭店这个统计口径来说，现在的总量应该是12000家，可是2000年之后按照星级饭店口径来统计，就很难分析哪些是新增饭店，哪些是统计的工作性结果。因此从纵向进行历史性的比较就很难，只能进行横向比较，从比较当中至少可以反映出以下几个问题。第一是现在的产业规模已经很大，即使在世界上也是饭店大国。第二是从资产的角度来说，行业的固定资产原值是2672亿元，实际上这个数不能完全说明问题。现在反映出来的客观状况有两个，一是资产残值小，因为原值每天都在折旧，实际上反映出来的是残值在逐年缩小；二是市值大，如果按照市值，就是按照重置价来评估，现在的2672亿元固定资产原值，至少可以达到5000亿元人民币。可是要按残值来说，恐怕也就是几百亿到一千亿，所以我们不能简单地看这个原值。第三是从饭店的客房出租率来看。出租率毕竟是在年年上升，说明了这几年饭店经营的总体状况是在逐步恢复。2.结构分析第一个结构是经济类型。目前我国的国有饭店占饭店总数的二分之一，在客房的总数上大体也是占二分之一。中外合资企业，包括港澳投资企业和外商投资企业，占饭店总数的7.7%，占客房总数的15.1%。第二个结构是单体规模及结构。现在客房数在500间以上的虽然很少，但是在行业里起到很大的作用。中小饭店在数量上占优势，比如说客房在99间以下的饭店，在8880家饭店里占了5633家，这个数字很大，客房在200间以下的是2225家，二者相加占星级饭店总数的88%，但这只是一个客房数量比重，在市场上的影响力没有达到应有的程度。 第三个结构是经营档次。同样如此，中低档饭店所占的饭店总量很大，但是在市场上的影响并不大，实际上在市场上占主导性影响的还是四五星级饭店。第四个结构是饭店的类型。这些年来产生了一个新的变化，由于市场竞争逐步加剧，所以饭店在市场分工上，在饭店自身定位上都产生了层次区分。现在高档商务酒店占据了市场的高端市场，有少量的度假饭店正在悄然产生。现在经营的类型也在逐步分工，只不过还不是特别突出。最尴尬的是那些不伦不类的宾馆。所谓不伦不类就是规模不大不小，二三百间客房；档次不高不低，三星级左右。经营类型就是原来的旅游宾馆，即房型以标准间为主，客源以旅游团队为主，这样的饭店是现在经营困难的饭店。因为这类饭店在市场上很难有鲜明的产品形象，很难有明确的产品定位，也很难有合理的产品分工，这批饭店现在还是占了一定数量。3.三高三低在竞争的过程中，从档次结构的角度来说，现在形成了两个方面的热点，这两个方面的热点都是经营得比较好的，大体上归纳下来叫做“三高三低”。从“三高”来说，第一是中外合资企业。目前中外合资饭店总数686座，占总量的7.7%；客房总数13.55万间，占总数的15.1%；营业总收入269亿，占总量的29.5%。这些数据是值得回味的，就是说7%的饭店总量和15%的客房总量，占据了全行业30%的营业收入总量，基本上把高端市场都落入囊中。第二是规模比较大的饭店。包括客房在300间至499间的饭店和500间以上的饭店。这两类饭店一共是400家，只占饭店总量的4.5%；客房总数16.9万间，占总量的18.1%；总收入是305亿，占总量的33%。同样是这个概念，4.5%的饭店量和18%的客房量，收入量占全行业的33%。第三是档次高的饭店。现在五星饭店175家，四星饭店635家，加在一起是810家，占饭店总量的9.1%；客房20.8万间，占总量的24%；收入是420.7亿，占总量的46%。也就是说，9%的四五星饭店和24%的客房总量，但是接近50%的收入总量。当然，“三高”里有很多是交叉的，也有很多重复，总体来说是市场的半壁江山。从出租率来说也是这样，合资饭店的出租率是66%，500间以上客房的饭店出租率是68%，五星级饭店的出租率是66%，所以，在行业里形成一个很突出的“三高” 的现象，也形成了现在的一个热点。同时，这个热点自然引导大家去投资高星级饭店和规模大的饭店，因为市场上这样的饭店效益好。所以对于高星级饭店的投资市场来说，“调而不控”也好，其它因素也好，更主要的是市场性因素在起作用。从“三低”来说，不是大饭店，也不是高星级饭店，有些甚至不在统计范围之内，可是在市场上同样形成了热点。第一是连锁化经营的经济型旅馆。比较突出的是上海锦江集团的锦江之星，提出来“三个一”，一百块钱房价，一个家庭，一个晚上。现在锦江之星在全国已经开到一百多家了，主体模式是既投资又管理，也有一部分是输出管理，总体来说效益都是不错的，超出了当初投资的预想，这也是适应市场深层次发展的一种需求，这种符合市场需求的东西就应该有生命力，在市场上显现了很好的效果。第二是功能单一，档次并不高的饭店。比如首旅集团的如家客栈就是比较典型的，既有连锁性的经营，同时又是比较单一的功能。如家客栈叫做一星的墙，二星的堂，三星的房，四星的床，你说它算几星？如果按照星级标准来说，什么星都无法算。从外立面来说，是一星的感觉，进了大堂是二星的感觉，进了房间是三星的感觉，上了床是四星的感觉。经营者的道理很简单，他们主要对应的是一般商务旅行者，就是这些出公差的，包括外国人到中国出公差的，这些客人没有其它要求，主要就是这张床，能睡个好觉，在当地办事效率就高。这样功能单一的酒店和原来的综合性酒店的思路完全不同，因为没有餐厅和其它各个方面的设施，留下咖啡厅让大家可以吃早餐，也可以在这里会会客，所以投资量可以压缩到最小，用工量也可以急剧缩小，正因为功能单一，所以才形成了经营比较好的状况。但是保留了一张四星的床，实际上对市场的适应性也是很强的，只不过这类单一功能的宾馆现在碰到的一个困惑就是无法评星。评一星，他们无法接受，评四星，管理部门无法接受，现在就处在这个局面。星级标准也要适应这种新概念酒店的发展，也要促进它的发展。第三是品牌化发展的饭店，不在于饭店档次的高低，而在于品牌在市场上的影响力是否能够形成核心竞争力。所以，品牌化发展的饭店，在一定意义上也构成了一个发展的热点。（二）区域与分工1.饭店的区域比较 关于区域比较，主要用资产和收入的比率数字来说明。2002年全国平均资产收入比率是34%。如果用同年星级饭店营业收入位居全国前十名的地区来比较，可以看出有很大的差异。广东省第一，资产量324亿，收入总额142亿，比率是44%，高于全国平均水平10个百分点。北京总资产388亿，收入131亿，比率是34%，正好是全国的平均水平。浙江196亿资产，101亿收入，比率是52%，在全国是最高的。上海229亿资产，100亿收入，比率是44%，和广东一样，也高于全国平均水平10个百分点。江苏189亿资产，71亿收入，比率是37%。山东138亿资产，39亿的收入，比率是28%。辽宁142亿资产，31亿收入，比率是22%，这就非常低了。湖北77亿资产，23亿收入，比率是29%。河北68亿资产，21亿收入，比率是31%。四川83亿资产，20亿收入，比率是25%。这是星级饭店营业收入位居全国前十名的地区，前十名的地区里，比率最高和最低的相差了30个百分点。同样是投资饭店，在不同的地区会有这么大的差异。同等道理，同样是经营饭店，在不同的地区也有这么大的差异，这就不能只在经营管理方面找原因。其原因一是其实很多地方的饭店经营实在是艰难，但是投资已经下去了，所以再艰难也得咬着牙坚持，现在有些地方就形成了这个状态。有些地方饭店的投资项目甚至变成了鸡肋，食之无味弃之可惜，而且想放弃实际上也放弃不动，被套牢了。二是一个重要的技术原因，就是对饭店经济数字披露不够，甚至是报喜不报忧。很多饭店投资者就是拍着脑袋投资，一看人家都挺好，觉得我也会好，但实际上未必好，是只看到人气没看到财气。第三是缺乏深层次的分析，分析下来自然就感觉到了。一些地方确实不能再投资饭店。这十个地区还是营业收入最高的十个地区，剩下的21个省区市还没有算在内，但由此也可以判断出来。2.三大三小从区域情况来看，基本情况是总体景气上升，局部地区旺盛。现在全国热的地方是“三大三小”。“三大”是北京、上海和浙江。这三个地方可以说是现在饭店业最旺的地区。“三小”是温州、泉州和东莞。“三大三小”的旺盛实际上反映的不完全是旅游需求，从根本上来说是经济的发展需求。 北京是政治中心，所以在饭店的需求上持续旺盛。这几年北京有了进一步的变化，经济发展速度不断加快，对外开放的步伐不断加大，高新科技产业区等各种园区不断发展，同时还构建CBD等等，这些概念的提出，使北京城市转型的力度很大。尤其是奥运申办成功，引发了新一轮的饭店建设热潮。现在，北京作为政治中心的地位始终存在，同时，一个金融中心，经济中心，科技中心的发展势头越来越猛，所以自然就吸引了大量的客商，这是北京市场旺盛的根本原因。上海现在作为亚洲金融中心的模式已经初步成型，也就使上海酒店的建设和经营管理处在全国的一个高端状态。现在有一句话，世界饭店看中东，中国饭店看浦东。浦东可以说集聚了世界上的各个知名品牌，所以，在浦东转一圈就不用出国了，好的酒店就都看到了。同时，这几年上海的会展旅游发展势头非常猛，现在上海基本上已经变成了一个国际性的会展城市，每年的国际会议有300多个，在一定意义上可以和巴黎媲美了，所以上海的酒店价格现在也是全国最高的。这里边的一个重要的客观因素是这么多年来，上海市政府在饭店建设上始终是比较稳妥的，应该说一直是比较严格地控制饭店的建设，而且控制得比较有效。除了个别例外，上海的饭店始终维持在一个比较好的状态。现在市场需求大幅度的增长，就使上海饭店的经营处在非常良好的状态。北京的饭店房价总体来说有所失控，这造成了北京虽然市场需求很旺盛，但是饭店的经营状况总体来说要比上海低一个档次的局面。比如说上海的五星级房价现在可以卖到120美元，北京能卖到90美元也就不错了。浙江的饭店热主要是因为民营经济的发展。对于浙江的饭店行业来说，内需变成了一个主导性的力量，这也是非常有特点的，民营企业投资饭店，民营企业消费饭店，包括浙江的市民本身在消费饭店，形成了这么一个状况。广东本来也是一个热点地区，但是这些年以来，广东的热度比不上“三大”。“三小” 从根本上来说都是和民营经济紧密联系在一起的。温州、泉州也是这样，都是民营企业投资饭店，也是民营企业消费饭店，所以这两个地方饭店的经营特点是全年起伏小，一周有高低。从饭店行业来说，一般都存在淡季、平季、旺季，可是在温州、泉州就没有这个现象，只是一周之内周五、周六、周日这三天是高峰，周一跌下去，周二、周三勉勉强强，到周四开始恢复，每周之内都有小起伏，形成了这样一个特点。东莞是另外一个情况，它实际上主要是靠制造业来支撑饭店。东莞这个地级市，现在挂牌的五星饭店有7家，准备挂牌的3家，加起来是10家，四星饭店有39家。一个地级市聚集了这么多高档饭店，在全世界都是非常少见的，形成的背景是什么？是14000家制造业企业，平均下来1400个工厂托着一个五星饭店，自然就托起来了。东莞也有全年无起伏，一周有高低的特点。上述“三大三小”，形成了局部地区的旺盛，本质上都是和经济发展及对外开放紧密联系在一起的。这也就促使我们进一步思考饭店行业发展和改革开放的形势以及地方经济发展形势两者之间的关系问题，这方面我们应该研究得更深入一些。3.饭店的区域性分工 现在东部沿海地区和中部、西部地区，在饭店领域大体上已经形成了分工。沿海地区实行的是一种复合型的饭店发展模式，也就是说沿海地区的商务饭店占据高端市场，一般城市的中档宾馆占据了中端市场，一些大众性的饭店占据了大众性的市场，这个复合型的发展模式是比较清楚的。中西部地区很多地方实际上还是单一的经营模式，就是以旅游团队为主，以标准间为主的旅游宾馆，所以，沿海地区和中西部地区形成了一个垂直分工的局面，高端市场基本上集中在沿海地区，中低端市场集中在西部地区。同时沿海地区内部又形成了一个水平分工，包括在一个城市内，实际上也形成了水平分工。比如日本客人在北京主要住长富宫、新世纪、京伦这几个饭店，欧美客人主要是中国大饭店、凯宾斯基、建国这几个饭店。客观来说，一个城市内部同档次的饭店实际上已经形成了水平分工的体系。这个水平分工和垂直分工相结合的模式，应该说是饭店行业进步的表现，但在整个行业逐步成熟的同时，也就意味着中西部地区的饭店发展状况更加艰难。当然也有一些特例，中西部地区的一些中心城市现在的发展势头不错，比如成都、重庆这些地方总体来说在持续上升。但是像西安、昆明这些地方就不足。西安多年是单一的观光模式，虽然经济发展速度不慢，但是总体来说还是比不上东部，所以就使西安的高档饭店数量不少，但是经营状况普遍不景气。昆明发展势头很猛，但是世博会产生了一个高潮，之后迅速下滑。这个高潮之后的低谷大家不是没想到，只不过在这个过程中也是多种因素在起作用，其中非旅游因素，非经济因素起了主导性的作用，才形成了现在这样一个局面。从全国来看，虽然现在叫做总体景气上升，但是这种景气的另一个表现就是旺丁不旺财，这也是目前一个比较突出的特点。看出租率普遍上升，但是平均房价并没有上升，甚至还有所下降。所以看着很热闹，人气也很旺，但是财气不旺。从饭店投资回报的角度来说，实际上也是一个隐忧，这一点我们能够看到，但是多数外行人看得出来吗？一看饭店挺热闹，觉得饭店一定很好，光看这些表面东西行吗？显然不行，所以这种旺丁不旺财的局面也需要在深层次上加以扭转。（三）投资与比较1.投资者结构如果从总体上算个大帐，基本上叫做“三三制”。现在饭店2672亿固定资产原值中，外资饭店大概占了1000亿，其中既包括外商投资，也包括中方的相应投资。国有的大体上也是1000亿，其它类型的投资者大概占了700亿。所以，总体上来说是“三三制”的结构。从发展的角度来说，国有投资会逐步减少，一方面是新饭店的建设不允许国有独资，这是公司法所规定的。另一方面，现在相当一批国有饭店正在进行改制，所以有一部分国有资本也要退出饭店领域，但是绝对退出没有必要，没有意义，也不必要求绝对退出。总体来说这是一个市场化发展的过程。从发展的过程来看，下一步国有资本会逐步减弱，其它类型的资本会逐步加强，外资大体上处在一个相对平衡的局面。进入新世纪以来，实际上外资投入饭店建设领域的量在缩小，进入饭店管理领域的量在增加，所以，给我们的感觉是外资饭店在增加，实际上是外国管理公司的品牌在增加，不完全是外资在增加。2.行业投资比较 行业的投资比较问题，换句话来说，就是为什么要投资饭店。从历史过程来看，饭店投资始终是一个热点，这几年尤其突出，这也会引发一些深层次的问题。投资饭店的目的很多，其中非经济的因素是主导性的因素，目前情况不同了，经济性的因素逐步上升为主导性的因素。但是在饭店多年经营困难，现在只是总体景气上升的情况之下，为什么还有这么多人来投资饭店？行业比较直接涉及到投资者的决策，需要做横向的比较。首先从旅游行业内部来比较，现在旅行社的投资和收入的比较大体上在0.2比1，如果投资旅行社，投两毛钱就会有一元钱的收入。投资景区，投资量很大，是一个长远回报，但是投资景区有一个好处，景区有门票收入，门票收入总体来说是比较稳定的，所以，投资量虽然比较大，但是有稳定的收入，从长远来说这个投资也是很值的。再从跨行业比较来看，比如说投资工业情况如何，投资商业情况如何，投资科技、投资房地产情况如何。总体来看，工业基本上叫做两元钱的固定资产形成一元钱的销售收入，是一个2比1的关系；商业现在是0.3到0.5元的固定资产形成一块钱的销售收入，是0.3、0.5比1的关系；科技产业的投资不好比较，因为风险太大；房地产业现在基本上的投资回报率在15%-20%，还是一个高利行业。也就是说投资者有很多种选择，这四类都可以选择，为什么还要投资饭店？从直接回报的角度来说，投资饭店是低的，效益也不突出，这是总体状况。无论是跨行业比较，还是行业内的比较，从直接的表层的角度来看，都是不值的，为什么还要投，必有深层的道理。历史上的因素主要是非经济因素，这是延续下来形成的状况，在新的形势下，以经济性因素作为主导因素的时候为什么还要投资饭店，这就需要研究饭店发展的投资回报的特色问题。3.投资饭店至少有几个好处：一是饭店投资的稳定性比较强，相应来说风险也就不大。投资工业，项目成功了，回报非常迅速，但是投资不成功，可能就是一锤子买卖。我曾经看到国家计委的一个材料，分析了20个大型投资项目，最少的投资是20亿，其中有的项目，建成之日就是亏损之时。甚至有的项目到了这种程度，项目已经建成了，如果不开工，每年要贴三个亿，如果开工，每年赔一个亿，怎么办？选择来选择去，最后只好开工，因为每年可以少赔两个亿。所以，同工业比较，饭店的稳定性很强。二是成长性好。虽然饭店投资是资金密集型投资，但是总体来看成长性比较好，其中的基础是级差地租效益。这也是很多人投资饭店的一个重要原因。 三是阶段性效益显著。如果饭店的投资地点比较好，时机比较好，会形成比较显著的阶段性效益。很多饭店实际上都是起到这个示范作用。商界里有一个特点，好事传千里，恶事不出门，所以，我们在商界里听到很多商业神话，实际上百分之一都到不了。有时候碰到一个老板，问他情况怎么样？他回答马马虎虎，就意味着他肯定是亏损经营。如果回答还好，就说明他可能是平手。如果他要能兴高采烈的给你讲两个故事，就说明他盈利了。但是没有一个人说我现在不行，正在亏本。所以这是商界里的一个规律性的现象，也造成了一种阶段性的显著效应，在行业里马上传成饭店投资回报经营管理的一种神话，就会起到这种示范作用。四是品牌性效应突出。很多人投资饭店看重的是品牌性的效应，包括很多私营企业。按道理来说，私营企业投资饭店产权最明晰，经营情况应该最好，但是从总体来看，私营饭店在饭店行业里的经营状况处于中下游，普遍亏损。当然原因很多，比如说规模过小，核心竞争力不够，市场定位不准确等等，这些原因都有，但是在这种状况之下，为什么大家还要投呢？其中很重要的一点就是看到这个品牌效应。五是现金流的作用。饭店的经营会形成稳定的、而且比较大量的现金流，从企业经营的角度来说，现金流比利润还重要。正是这个现金流效应，使很多饭店的投资商即使亏损也要继续经营。六是从长远来看，和各个行业的总体回报大体平衡，或者叫总体均衡。这是经济发展的客观规律，经济发展到一定程度，要向平均利润率这个角度转化，只要这个市场是比较成熟的市场，相应来说自由进入自由退出，最终会达到一个总体均衡的状况。但是这里有很多阶段性的时机，所以需要通过行业比较来研究一下。（四）饭店市场与宏观经济1.四个效应这几年饭店市场和宏观经济的关系最突出地表现在“四个效应”。这“四个效应”都有积极拉动的一面，同时也有需要深层次进行分析的一面： 一是假日效应覆盖了全国，假日效应推动了全国旅游行业的总体上升，但是也产生了一个模糊的导向，产生了一个误区，大家认为旅游市场现在好得很，消费热点、市场热点自然就变成投资热点。好的一方面就是积极推动，误区就是使大家笼统地形成一个市场感觉，但是这种感觉未必准确。二是入世效应。加入世贸组织之后，大量的国际商务客人蜂拥而至，拉动了大量的国际旅游客人，同时带动了国内的商务客人和观光客人，形成了两个方面的拉动和两个层次的带动现象。在这个过程中，商务旅游的发展形成了龙头，这种商务龙头对饭店行业最大的一个导向就是使很多宾馆迅速定位为商务宾馆，然后迅速加以更新改造，按照商务的要求建设，现在已经产生了一大批在国际上也属于一流水平的商务宾馆，主要体现在一些中心城市。但也有一批饭店盲动，产生大而无当，华而不实，费而不惠的情况，因而加大投资总量，提高经营成本，形成长远隐患。三是节事效应。各地都纷纷在搞节搞会搞大活动，这种节事效应形成了一个短期高峰，但是在短期高峰形成的同时，也形成了隐忧，正是因为短期的高峰，所以造成了一种短期的繁荣，短期的需求膨胀，也刺激了很多投资者，觉得这个领域还是大有可为。但是这种短期的高峰不可能保持长久的发展。如果引发了大量投资，实际上对于整个行业的供求关系也会产生一个比较大的负面影响。四是西部效应。通过中央西部大开发的战略，主要体现出来的是投资拉动。现在西部的几个大项目，大投资引发了很多其它的中小投资，也引发了旅游市场的热点，但是这样的投资拉动所产生的西部效应，造成的一个最大的问题就是后劲不足。所以，这四个效应的正面效应很突出，但是也都产生了一系列的问题或存在一系列的隐忧。2.饭店和房地产市场的关系 饭店和房地产市场的关系是更重要的更具实质性的关系。多年以来，饭店和房地产在某种意义上是一个市场，但是我们一开始对这个问题认识得并不清楚。这也有个发展过程，一开始是饭店的发展，在80年代的时候，饭店的生意普遍都很好，之后进入90年代，尤其是到90年代后半期，房地产市场迅速膨胀，所以对饭店的经营产生了直接的影响。最重要的一个影响是公寓和写字楼配套进入市场，这就从饭店吸引了大量的客流。原来饭店客户很多是常住户，现在常住户没有了，基本上都被公寓和写字楼配套的房地产拉走了，这大概影响饭店全行业出租率10个百分点。这是一个客观趋势，在没有更好的条件之下，大家只好在饭店常住办公，现在有了公寓和写字楼的配套，自然而然就从饭店搬走了，而且这个势头应该说越来越猛。比如北京一家大饭店，最多的时候常住户有266家，在两年之内只剩下66家。后来老总急了，对销售部说你们得拉回来啊，销售部说您看看咱们周围的一圈，公寓写字楼都起来了，这是拉不回来的。再比如说另一家大饭店，原来有一个大的跨国集团总部常驻，迁出后，直接影响一个亿的营业收入。同时，由于跨国公司的总部走了，所以很多常住户也就跟着走了，留下来的常住户就跟着谈价格了。所以这个影响不单是营业收入减少一个亿，实际上是系列的拉动，系列的减少。但这是扭转不了的现实，原因很简单，饭店原来提供的只是一种市场上的替代品，而不是真正的精品。所以现在很多饭店转换了一个思路，就是饭店、公寓、写字楼配套进行，这种综合方式才能真正保持市场份额，但这需要大投资，也需要大市场，不是说干就能干起来，所以只有少数饭店能够保持这个局面，多数饭店还是眼睁睁的看着常住户走，这是房地产市场的一个最大的影响。 进一步来看，现在大的旅游房地产市场的概念也开始逐步形成，这一方面增加了饭店市场的总量，另外一方面在结构上也产生了很大的变化。这两年有一个新的现象，就是房地产开发商进入饭店领域。基本上是两种方式，一种方式是房地产开发商直接买饭店，形成了一批饭店的产权转让；再一种方式就是在开发一个大房地产项目的同时建一个饭店，比如搞一个小区20万平米，同时建一个饭店。房地产开发商有两个考虑，一是房地产本身很难形成品牌，哪怕是50万平方米的小区建设都很难形成品牌，可是饭店在市场上很容易形成品牌，所以，从品牌性的考虑出发，在投资、建设、开发小区的同时建设饭店。二是抵税。现在房地产的开发还保持了一个比较高的利润率，利润率高就意味着上缴的所得税要高，所以在开发楼盘的同时建一个饭店，加大了开发成本，在一定意义上就减少了政府的税收，抵税是房地产开发商更多的一种考虑。所以，现在就形成了这个新的状况，就是说饭店市场和房地产市场的联系，在外延上扩大了，在内涵上更深化了，形成了相互影响，相互融合的局面。现在房地产市场风起云涌，很多人也说现在房地产市场的泡沫化现象已经很严重了，我们不去评价是否有泡沫化现象，但是至少这个局面形成了，也就意味着在下一步的发展过程中，房地产市场对饭店市场的影响程度会更加大。3.饭店发展基础在25年的过程中，饭店市场还保留了一个比较好的基础。总体来说，中国的饭店现在基本上还是初始投资，转手的不多。这些年有一批饭店进行产权转让，但是数量总体来说不算太多，比较典型的是北京的新万寿宾馆，先后转了三次手。也有很多外国的财团和外国管理公司联手，想在中国成批收购饭店，但是实际上都没有做成。比如喜来登和美国的摩根财团，专门来了六个人谈，想在中国买100家饭店，反正财团有钱，喜来登有品牌，但要求投资回报率达到15%，这是不可能的，中国的饭店投资回报率现在能达到8%或9%就算不错了，15%的回报率肯定达不到。达不到就不买，不买就算了。还有一次是澳大利亚的一个财团，也是和澳大利亚的一个饭店集团联手，看好了中国市场，但也只是雾里看花。成批的系列的收购饭店虽然做不下来，但是反映了一个趋势。进一步分析，饭店行业总体来说进行转让的不多，客观上形成了一个好的资本运营的基础，实际上意味下一步发展的一个前景。反过来看香港。亚洲金融危机以后，饭店行业叫苦不迭，但看他们的数字，平均出租率还在80%，平均房价在600多港币，这种经营状况放在内地的饭店，我们会喜笑颜开，怎么香港还直叫啊？道理何在？分析起来，核心问题就是香港的饭店市场和房地产市场是一体化的市场，香港的饭店基本上都转过手。比如初始投资一个亿，经营一年把它卖了，卖两个亿，下一家经营了一年又把它卖了，卖成三个亿了，本来是初始投资一个亿，在市场上已经变成三个亿了，就意味着经营台阶非常之高，很好的经营状况也承受不下来。我们现在的基础尚在，这是个好的基础，我们一定要充分看到这一点。很多饭店将来的前景实际上也是在这一点上，随着房地产市场的发展，房地产市场和饭店市场的一体化的局面也会逐步形成，也就意味着饭店转手炒作的余地还是存在的。 酒店管理危机的实质盈利模式不同酒店管理危机最根本的还是来自业主与管理公司的矛盾，而业主与管理公司矛盾的实质又是盈利模式的差异。北京第二外国语学院旅游研究所副所长戴斌在接受记者采访时说，酒店有两种盈利模式，即资本运营和产品运营。资本运营模式即将建好的酒店通过出售等交易快速获得投资回报；产品运营，即长期持续经营，以销售客房、餐饮等服务为利润回报手段。在房地产利润增长并不很高的前提下，不少酒店业主都将酒店作为不动产项目经营。但在经营方面，业主们希望在最短的时间内获得利润。这样一来，矛盾势必异常尖锐，因为这涉及到双方的切身利益。"有一居"试敲京酒店大门"寄生虫"模式如何盈利2004年05月25日09时30分来源:南方日报5月19日，借着第六届中国特许加盟展览会火爆的气氛，正大有一居欧式商务酒店住房网络在北京中国国际贸易中心登场。它试图将在广州已试验两年时间的以连锁便利店经营酒店的模式闯入北京酒店市场。　　“有一居”决定北上　　记者注意到，尽管很多前往参观的观众对展台上的那张2.2米宽的大床很感兴趣，但酒店管理公司营运副总裁王珏还是反复地向这些久居北方的人们介绍，“有一居”是目前全球首个根据后现代酒店经营模式设计的欧式文化客房网络，专为中国数千家营运中的三星级及四星级酒店而设计，简约而且实惠。　　而身为香港《信报》专栏作家的该公司董事总经理宋楚明告诉记者，作为酒店业的全新经营模式，“有一居”由正大投资2亿元，带有典型的欧式文化风格，通过与国内二三星级中档酒店合作，以连锁便利店经营的模式经营酒店业。 　　具体来说，与国内传统的酒店经营模式大不相同，正大虽然有意大举进军国内酒店业，但他们并不打算投资兴建酒店，而完全寄托于现存于各个城市里的酒店。　　据宋楚明介绍，从2002年6月第一家分店开业至今，有一居在广州总共有6家分店开业。“这将为中国数千家二星、三星级酒店带来业务发展的新空间。”　　对于有一居目前分布于广州的几家分店的经营状况，其营运副总裁王钰介绍道：“市场反应相当好，客房的入住率平时保持在80左右，有时客房可以达到爆满，这给我们很大的信心。”　　话语之间，宋楚明向记者彰显了正大进军国内酒店业的勃勃雄心，“我们打算4年内在包括北京、上海、青岛、大连等在内的全国主要城市建立起100家有一居分店。此外，还准备在香港和泰国开设有一居分店。”　　事实上，有一居准备北上攻城略地的消息早就引起了北京业内人士的关注。记者注意到，更多的业内人士站在客观立场上，对有一居的经营模式褒贬不一。　　在业内人士看来，有一居无论准备东进沪上还是西入川渝，都没有比北上所要面临的风险大。但宋楚明觉得：“其实到哪里都有风险。我们在广州进行新业务模式的试点，经过两年的运作。目前这种模式已基本成熟，现在可以大规模推广了。”　　“有一居反传统思维，与现存酒店合作，取得部分客房的使用权，并重新注入现代欧式酒店设计、人性化硬件设计、高科技网络、人性化客房服务。”宋楚明认为，尽管北京各种水平层次的酒店均居全国之首，但同质化现象严重，几乎没有自己鲜明的特色。在他看来，有一居是带着正大与众不同的商业理想和独特的经营模式北上寻求其生存之道的。　　“寄生虫”模式如何盈利？　　似乎很多参观者都不相信宋楚明和王珏在会展上向他们介绍的，“每一间正大有一居的平均日租金约为200－300元”；还有很多的业内人士对其所规划的经营模式不以为然，甚至认为这种“寄生虫模式”很难盈利。　　对此，王珏解释：“我们跟一些酒店商量，取得他们的部分客房的使用权，按照我们的设计对客房进行改造。” 据她介绍，从成本来说，每间客房进行重新装修和硬件改造的费用大约5万到6万元。另外，加上水电线路改造以及楼层智能化系统建设方面的投入，每间分店投资大约在200万元左右。　　关于收益，宋楚明则给有意参与投资的参观者算了一笔清晰的账：假设一间酒店有25间客房，入住率全年平均为8成，客房年平均价格250元计算，收入与合作酒店五五分成，每间有一居分店全年将产生约100万元以上的毛收入。“以利润率为毛收入的80％计算，净利润达到80万元以上。如此算来，200万的投资，年利润率将达到40％，2年半即可收回全部投资，利润相当惊人。”宋楚明说。　　还有业内人士疑虑，一间四星级酒店投资大约为2亿元，从建设到筹备需要较长时间，如果经营情况正常，大约可以在20到30年收回全部投资。“20年的时间中，经营会遇到很多风险，酒店投资如何面临不能回收的风险？”　　　王珏解释，以两亿元的投资建设100间连锁便利店，由于地点分散，日常经营不会受到单个区域竞争激烈的影响。3年左右即可收回全部投资。相比之下，连锁模式的优势非常明显。“较之传统酒店，我们的利润率要高。随着我们分店数量的增加，会产生规模效应。”　"开发商＋经济型酒店管理方"模式试水杭城成本回收成为房地产商最大困扰2007年01月11日　浙商网　　以建造一个1万平方米左右的经济型酒店为例，所有成本可能会接近4500万元。若客房入住率基本都保持在90%，只要5-6年时间即可收回投资成本。　　促使中小开发商进军快捷酒店业的原因在于杭州目前日趋分化的房地产市场，中小企业很难和大型企业在宅地市场上形成竞争。“开发商＋经济型酒店管理方”的经营模式，一方面可以得到长期、稳定的利润；另一方面，酒店的产权依然归开发商所有，作为固定资产的积累，开发商可以获得房产增值的利润。　　2006年，有着鲜艳外墙和简洁门面招牌的“快捷酒店”，像雨后春笋般，一夜之间在杭州大街小巷迅速布局。而2006年10月26日，一支名为“如家” 的中国企业股成功登陆美国纳斯达克，并在当天创下65%涨幅，位居全球纳斯达克涨幅第二名后，“快捷酒店”这一新名词迅速受到业界的关注。　　关注经济型酒店迅速成长的不仅仅是酒店业，万达集团董事长王建林在成功携手法国雅高集团，进军经济型酒店业后表示，今后二十年将是经济型酒店大发展的时期，万达今后将把经济型酒店作为自己的支柱产业。　　这一模式的尝试，给了杭州开发商启迪。就在上周末，城东某开发商对经济型酒店的市场前景做了前期调研。该调研显示，酒店本身具有很多房地产开发的属性，诸如获取土地、融资、设计、施工等。而开发商涉足经济型酒店在杭州尚无先例，空白市场的背后，隐藏着巨大的商机。　　试水背后　　对于这一战略投资的决策，城东的这一开发商坦言：这是一个设想。据了解，该开发商在城东交通枢纽区域，与另一家企业有着一个合作项目，项目性质为商业用房。　　“项目只有2万多平方米，规划建造两幢大楼，我们拥有其中一半的产权。”汤对《新地产周刊》表示，由于规模较小，如何选择一个合适的业态成为难题。　　而此间，蓬勃发展的经济型酒店，以及大连万达的成功涉足，给了他们不小的启示。一个想法便在开发商决策层的脑海中诞生。　　在前期市场调研中，《新地产周刊》注意到该开发商作出了如下判断：在市场供给上,由于中国过去20多年的旅游接待业是建立在入境旅游上，在满足国内旅游需求的市场供给方面存在巨大断层。质好价高的高星级酒店和质次价低的社会旅馆数量大，而干净、安全、价格适中的酒店少。高档酒店市场接近饱和，适合大众消费的经济型旅馆却为数不多。而一些国际酒店集团也非常看好中国这一市场。豪生饭店集团旗下的“天天客栈”和假日饭店集团旗下的“假日快线”等经济型饭店品牌的纷纷进入，也印证了经济型酒店在中国不会在短期内达到饱和的现状。　　“我们的尝试，正是看到了市场的这一空隙。”汤表示，“相对于酒店管理企业单独投资，有开发商的介入，在成本控制上会有更明显的优势。” 　　在如家上市后，纳斯达克中国首席代表劳伦斯·潘曾公开表示：“经济型酒店前景很好，国内排队上市的还有不少。”如家上市的意义，与其说是资本对于如家的追捧，不如说是资本对于如家所代表的新的经济型酒店经营模式和盈利模式的追捧。　　模式之辩　　对于《新地产周刊》关心的合作模式的问题，汤表示，开发商涉足经济型酒店业有三种模式：自主经营、长期租赁和加盟。　　相对而言，自主经营的模式比较简洁。一则产权、股份清晰；二则在利润分配上不会产生不必要的争议。“但自主经营需要自创品牌，这对开发商而言难度比较大。”汤表示，长时间的品牌培养会对成本的回收造成巨大的风险。　　据了解，锦江之星从1997年创立以来，经过了近10年的成长，才成为具有全国品牌的经济型酒店。“杭州大品牌的经济型酒店已有多家，且基本都已经上市或有上市欲望，在全国已有相当厚度的品牌积累。新品牌的进入很难跟其进行同台竞争。”锦江之星一位负责人在接受采访时表示。　　而长期租赁也存在相当大的风险。开发商若以经济型酒店的定位建造楼宇，户型格局将定型。租赁则存在诸多不确定因素，倘若经营者退出，开发商将面临两难选择：是自己经营，还是另做他用？显然两者都不是开发商所愿的。　　“最佳的选择是加盟。”汤说，“我们根据酒店经营者需要来建造楼宇，再由经营者输出品牌，双方联合经营。”　　这与法国雅高集团的思路不谋而合。雅高集团选择购买土地的使用权，全部新建酒店。“这也是一直以来发展速度较慢的原因。”雅高集团宜必思酒店一位发言人表示，但他并未否认同本地开发商合作的可能。　　成本核算　　投资经济型酒店后，成本的回收能否达到预期的效果，成为开发商最大的困惑。“我们目前还没有做具体的分析，但这将成为我们是否决策的关键。”汤说。　　在如家快捷酒店，《新地产周刊》注意到，这里没有桑拿、KTV、酒吧等娱乐设施，也没有餐饮酒店，只有占地50-100平方米 的小餐厅供应客户简单的饮食；如家没有富丽堂皇的大厅，取而代之的是集总台、小卖部为一身的综合服务中心；客房内没有衣柜，而采用衣帽钩代替衣柜；卫生间不设浴缸，采用冲淋。这都给建造经济型酒店省去了大笔的成本。　　汤表示，建造经济型酒店最大的成本主要来自两方面：土地、建安成本和装修费用。而土地、建安成本将占到总成本的80%-90%。　　以建造一个1万平方米左右的经济型酒店为例，土地和建安成本将达到4000万元左右，加上后期装修和加盟费用，成本可能会接近4500万元。而1万平方米的项目，可以拥有约170间房间。目前经济型酒店的收费标准一般为150-250元/间·日。　　经济型酒店的人力成本比同等旅馆低2/3。一般三星饭店1.5人/间；锦江之星0.67人/间；如定位于出差者和旅游者的“锦江之星”，摒弃普通酒店的许多设施，仅保留餐厅；定位于商务人士的“新亚之星”则强调要有会议室，但不设餐厅。经济型酒店每间房的人力配置上限为1∶0.6。相对于开发成本而言，廉价的人力成本几乎可以忽略不计。　　有业内人士透露，目前经济型酒店只要有50%的入住率就可以达到盈亏平衡。现在经济型酒店的客房入住率基本都保持在90%。照此推算，一个拥有170间客房的标准酒店，按客房均价200元计算，每年的销售收入约1100万元。由于无需房租支出，其余费用又相当低廉，其中的大部分营业额都将是利润。因此，一个店大约只要5-6年时间就能收回投资成本。但这位业内人士指出，目前高达90%以上的入住率以及5-6年之内收回成本的高回报率都是不正常的。随着竞争者的不断加入，这一回报率必将下降。　　汤表示，由于开发商自行开发，建安和装修成本能有相当比例的控制。但如家市场部的一位工作人员表示，按照国际上操作汽车旅馆的成功经验，若采用购地自建这一方式，购地成本必须控制在总造价10%以下。　　优劣之析　　尽管购地自建经济型酒店需要承受不小的资金压力，但“开发商＋经济型酒店管理方”的模式却显示出巨大的优势。　　“目前，杭州几乎所有的经济型酒店都是在旧厂房、旧宿舍的基础上改造而来，酒店经营者需要进行大手笔的改造。”汤说，“而这样的改造，未必都能达到酒店经营者的要求。” 　　雅高集团宜必思酒店负责人表示，为了保证宜必思产品的标准化，“16平方米的房屋、中央空调、隔音设施等硬件方面，都需要很好的控制标准，收购则可能无法实现这些严格的标准。”　　而这正是开发商的优势所在，汤说：“我们设计的产品，户型将更合理。产品是我们的专长，经营是他们的优势。”　　而另一个促使开发商进军快捷酒店业的因素就是杭州目前日趋分化的房地产市场。“现在的宅地市场上，好的住宅地块几乎都被本地品牌企业或外来大型企业竞得，中小企业很难和他们形成竞争。”汤说，“而‘开发商＋经济型酒店管理方’的经营模式，一方面可以得到长期、稳定的利润；另一方面，酒店的产权依然归开发商所有，作为固定资产的积累，开发商可以获得房产增值的利润。”　　但有业内人士指出，开发商涉及经济型酒店业，依然存在不小的风险。　　其一，支撑国内经济型酒店业预期的，是来自国内外数据的比较。美国经济型酒店约6万家，平均出租率70%；经济型连锁酒店的收入占美国酒店业的64%，每年创利都是以千亿美元计，而美国的人口仅3亿。国内这一比例还不到10%，以此推断中国经济型酒店的数量可能达到10万至20万家。　　但这一习惯性的参照却包含极大的不理智情绪，却缺乏对国情、对特定发展阶段、对当地市场和消费习惯的深入研判。发达国家的市场是否切合中国的实际情况，这是一个未解的问题。　　其二，投资经济型酒店的开发商几乎都谙熟这样的数据：经济型酒店的出租率普遍在90%以上，资产回报率高达20%，甚至更高。仅此一个理由，就足以支撑所有发烧级的投资行为。　　资本总是流向高额利润，企业总要赚钱。但目前的出租率和资产回报率都是基于目前市场的供求关系，高达90%以上的出租率以及三四年之内收回成本的高回报率都是不正常的。一旦经济型酒店以半年十几家甚至几十家的速度扩张，供小于求的程度必然起变化，出租率下降，回报率摊薄，如果规模效益不够，开发成本或租金成本、设备和人员等成本又偏高，很难在竞争中生存。 其三，经济型酒店的进入门槛不高，容易在很短时间内使市场达到饱和。有专家建议，在开发这类酒店时，是否在奉行节约成本的同时，也为日后转型留条后路。比如，部分定位家庭消费者的经济型酒店在依托周边餐饮配套的同时，可考虑加个简单的厨房，兼有服务性公寓的功能。未来市场变化，也能随机应对行业并购或整合。管窥新政下的房地产公司（二）G亿城在业绩高潮中逐步转型在预计未来两年业绩高速增长的情况下，公司正在酝酿保持现有住宅开发规模的同时，逐步增加核心区域的核心资产作为持有型物业项目开发控股子公司直接权益比例间接权益比例预计竣工时间规划建筑面积（万平米）累计预收款截至６月３０日（万元）当前销售均价万城华府二期万城置地６０％４０％２００６９．５２８０８８０２３０００万城华府三期万城置地６０％４０％２００６６．８２３３８２６２３０００亿城天筑项目北京亿城７９％２１％２００７８．３６无８０００西北旺项目北京亿城山水０％１００％２００８－２００９３２．７６无未预售苏州项目江苏亿城６０％４０％２００８３４．６无未预售亿城山水颐园天津亿城８０％０％２００７１１．１１０３３９６２００　　亿城开发项目　　制表：曹腾 　　本报记者林喆曹腾北京报道　　　　站在万柳亿城中心18层向西望，记者看到商品住宅楼盘鳞次栉比。“这一片应该算是北京商品住宅发展最成熟的区域之一了。”G亿城（000616）董事会秘书陈志延说，他朝颐和园的方向指了指，介绍道，公司的主要项目———万城华府、碧水云天，就在那个方位。　　G亿城从2002年才开始涉足房地产业，在业内还算不上“资深”。陈志延也表示，“亿城不像其他很多大房地产公司那样家大业大。”不过，由于今明两年公司业绩将出现质的飞跃，市场对公司寄予了高度的关注。　　未来两年业绩增长有保障　　G亿城近日发布盈利预测：公司2006年度将实现主营业务收入177,231.51万元，投资收益705.15万元，净利润14,156.87万元；2007年度将实现主营业务收入157,793.45万元，投资收益12,674.35万元，净利润32,337.13万元。按照目前3.11亿股的总股本计算，今明两年的每股收益将分别达到0.45元和1.04元。　　有意思的是，公司在不久前还交出了一份不太好看的业绩答卷。半年报显示，公司1-6月亏损490.43万元，每股收益-0.02元。　　上半年和全年业绩缘何“盈亏两重天”？这其实是由公司房地产项目的结算时点所决定的。事实上，翻开公司今年一季报，我们就可以得到部分答案———“本年度公司利润将主要来源于万城华府二、三期，自2006年三季度起，随着万城华府的竣工结算，亏损局面将有望得到根本性扭转。”而在半年报的资产负债表中，“预收账款”一项也已达到117，286.80万元。这就是万城华府的部分项目预售款。　　据陈志延介绍，今年截至到目前，万城华府二期的预售款已经超过了8个亿，销售率在60%左右；三期的预售款也大概有3亿3千多万。由于这两个项目还没有竣工，所以不能结算进入报表。　　业内人士表示，根据房地产行业现行的会计制度，在房屋没有竣工交付时，不得把预售款计入销售收入，因此，虽然这笔真金白银已经到了公司账上，但是一定要等到三季度，这一业绩才能在公司财务报表上体现出盈利。而这也是公司敢于对今年和明年业绩作出预测的原因。 　　陈志延表示，今年年内，万城华府二期全部竣工已成定局，三期亦有望基本完成。2007年主要结算项目是万城华府三期、南四环边上的亿城天筑项目以及天津红旗路上的亿城山水颐园。他介绍，亿城天筑部分楼层已经开始预售，销售情况正常。　　此外，亿城参与投资合作的晨枫家园项目由于能够共享万城华府的品牌，在2007和2008年有望为公司带来丰厚的利润回报。　　陈志延称，亿城开发的高档住宅万城华府平均毛利率在32%左右，而亿城天筑和亿城山水颐园这两个普通住宅项目，预计毛利率将低于万城华府。　　2008年以后，亿城业绩将主要来自于北京西北旺项目和长三角区域的苏州工业园项目。前者的拆迁工作已完成85%左右，有望于年内开工。后者的34.6万平方米土地将在2007到2009年开发完毕。　　定向增发增强项目获取能力　　亿城半年报另一个引人关注的指标是78.64%的资产负债率。因为即使对负债率高的房地产行业来说，这样的水平也的确不低。　　陈志延说，就亿城而言，2005年度的增发计划因为股改而搁置，但公司业务的发展并未停滞，所以在股本规模没有扩大的情况下，资产负债率从去年的72%提高到现在的近79%。　　如何改变这一状况呢？8月25日，亿城公告了非公开发行股票的计划。发行的股份数量不超过20,000万股（含20,000万股），全部发行对象均以现金方式认购股份。其中大股东北京乾通投资有限公司认购不少于5,000万股。按照公司的预测，增发完成后，资产负债率将下降到60%左右。　　同时，根据规划，此次募集资金总额约12亿元，计划投资约4亿元开发西北旺项目，8亿元用于收购建国门项目公司60%股权及建国门项目的开发。　　业内专家认为，本次非公开发行可谓一箭双雕。一是募集资金降低资产负债率，提高了融资能力，控制了财务风险，降低了融资成本。二是收购大股东资产，避免了同业竞争，增加了项目储备，增强了上市公司的持续经营能力。　　这与大股东的整体战略一脉相承。陈志延表示，现在大股东态度已经很明确，即把所有房地产业资产都注入到上市公司来，以后就专注于股权管理，而不再从事开发经营。 　　体现这一思路的还包括亿城与大股东北京乾通投资有限公司近日签署的《协议书》。按照协议，亿城将取得建国门项目公司60%的股权。同时，亿城还与北京中通福瑞投资有限公司签订《备忘录》，以每股人民币1元的价格收购其建国门项目公司40%股权中的四分之一（10%的股权）。随后，亿城将单方承担用于建国门项目后续开发资金的筹措义务。　　资料显示，建国门项目建设用地1.67万平方米，总建筑面积约15.23万平方米，其中地上建筑面积10.68万平方米，物业类型为高级精装修公寓，并有高档会所、底层商业、地下车库等配套设施。　　未来将增加持有型物业　　从公司半年报可以看出，亿城目前拥有在建及储备项目103.16万平方米，其中北京区域57.46万平方米，天津区域11.1万平方米，长三角区域34.6万平方米。　　陈志延透露，公司管理层于今年年初，对未来发展的模式进行了探讨，一致认为，像北京这样的城市，土地会越来越稀缺，作为一个开发商，不可能就在一个城市里永远走开发-销售的路子。　　陈志延表示，公司正在酝酿优化资产结构的计划，保持现有住宅开发规模的同时，逐步增加核心区域的核心资产作为持有型物业，以租金收入为主。这是公司战略思路的一点变化。而显然，亿城本次定向增发收购建国门项目公司60%的股权，就是这种资产结构优化的开始。　　业内人士认为，在土地政策紧缩的情况下，北京市内中心地段很难拿到土地。黄金地段的土地公开拍卖必然引起激烈竞争。有实力的品牌开发商，拥有地段相对比较成熟的地块，不用来开发持有型物业，实际上是一种浪费。只要不是急于回笼资金，做持有型物业，获得一份稳定投资回报显然更为划算。　　做持有型物业能够获得非常平稳的投资回报，不会大起大落。香港房地产发展的轨迹证明了持有型物业是未来的一种趋势。　　事实上，几年来的开发销售经历也让亿城感受到转型的必要。陈志延介绍说，亿城以往的项目数量比较少，开发一个，结算一个，造成了前两年公司业绩在2004年飙升了一次，净利润增幅超过300%。而2005年业绩又下降80%以上。因此，投资者认为公司的业绩不稳定。 　　其实，在房地产行业逐渐走向微利时代的趋势下，谋求业态转型的并不止亿城一家。招商地产董事总经理林少斌对招商地产的未来规划是，“未来出租物业和出售物业收益各占50％”；首创置业开发的项目中，大概有80％的产品对外销售，20％为公司投资持有。目前，首创置业的持有型物业包括国际金融中心(五星级酒店)、中环广场(含酒店)、华糖大厦(商业物业)等在内的多个项目。　　至于公司发展的“主战场”，陈志延表示，“对我们来说，首要任务是做好自己熟悉的市场。我们进入到房地产业时间还不是很长，所以在区域上不会有什么变化。北京、天津是我们的主打市场。长三角是第二战场，其他地区我们只有在时机、项目、价格均具有吸引力的前提下才会适度进入。”2006年9月15日《中证报》loading...2007-3-13湖南有色董事长何仁春开列湖南有色资源整合表来源:21世纪经济报道作者：文静　　今年春节刚过，湖南有色金属控股集团有限公司(下称湖南有色)董事长何仁春和他的团队又开始了猎取资源的新征程：何携办公室主任北上甘肃，长达数周之久，拜访了白银集团等矿业企业；矿产资源部部长邓春富和另外一名大将则兵分两路：一路前往澳大利亚，一路奔赴墨西哥探矿。　　去年年底，国务院办公厅转发了国土资源部等部委对矿产资源开发进行整合的意见。在全球资源竞争日益加剧，资源垄断性逐步加强的大背景下，中国已经拉开了涉及煤、铁、锰、铜、铝、铅、锌、钼、金、钨、锡、锑、稀土、磷、钾盐15个重要矿种的资源开发整合序幕。而国家更明确提出，将综合运用必要的手段，通过收购、参股、兼并等方式，逐步形成以大型矿业集团为主体的矿产开发新格局。 　　在整合资源之路上，湖南有色可谓快人一步。去年，通过一系列的资源整合，湖南有色成为了我国以产量计最大的有色金属(铝除外)综合生产商。　　何仁春表示：“我们的目标是到2010年，使销售收入上500亿元门槛，跻身世界级的有色集团强势企业行列。并通过加强对资源的控制，及产业链的延伸与深加工，打造从资源、冶炼、深加工、制造到国际贸易板块五大板块，从而谋求全球有色金属的定价权。”　　做大资源控制平台　　近日，黄沙坪矿业总经理朱崇洲正忙于对湖南新田岭矿区的整合进行协调，同时，还在积极谋划郴州矿产品物流园区和矿产品交易中心的建设。　　新田岭矿区是世界第二大白钨矿矿区,资源储量占全国白钨矿储量的7.76%，达到50万吨。目前，湖南有色和其竞争者五矿有色对这一矿区采矿权的争夺已进入白热化状态，谁拿下了新田岭矿,谁在白钨矿资源的储备方面就是世界霸主。　　事实上，对于新田岭矿区，湖南有色已投下重注。早在去年底，湖南有色就和新田岭矿区所在的郴州市政府签订了协议，湖南有色将在5年内出资20亿元，开发以钨为主的有色金属资源，同时建设全国最大的有色金属及矿产品交易市场和矿产品物流中心。　　资源是矿山企业发展的命脉，企业要发展就要打好资源战。对朱崇洲来说，在黄沙坪矿区，他早就尝到了整合资源的甜头。　　黄沙坪矿是有着50年历史的湖南第一大国有铅锌矿。2003年底，朱崇洲刚接手时，企业的资源可开采量已由原来的800万吨锐减到300万吨，企业效益大幅下降。　　2004年，为了改变湖南有色金属产业“大而不强”的局面，地方大型国企湖南有色成立，包括黄沙坪矿业在内，7个原中央下发到地方的国企和长沙矿山研究院整合进来。　　董事长何仁春提出国企改革新思路：“大集团整合、大集团融资和大集团发展。”黄沙坪矿由原来的3种金属品种发展到铅、锌、钼、钨、铜等10多个有色金属品种，并成功购买了柳塘矿区的探矿权，冷水江钨钼项目的探矿权也正在转让中。去年，黄沙坪矿的资产总额达8.62亿元。　　然而，黄沙坪矿的整合只是初试牛刀。 　　去年，何仁春先是出资1.85亿元，持有了一体化钨业公司中钨高新(000657.SZ)45.9%的股份，成为第一大股东。然后，其斥资4亿元重组自贡硬质合金有限责任公司(下称自硬)，并控股80%。　　至此，湖南有色拥有了株硬和自硬，坐上了世界第一大硬质合金生产商的宝座，市场份额瓜分了国内一半。　　去年，湖南有色还实施了“走出去”战略，收购了澳大利亚一家矿业上市公司——堪帕斯约10%的股份，并与其签订了合作开发矿山的协议。　　通过国内外的资源整合，截至去年，湖南有色成为我国以产量计最大的有色金属(铝除外)综合生产商，铅锌产量居中国第一、世界第三，锑制品和硬质合金产量全球第一，重要战略资源——钨储量全球第一。　　而今年，湖南有色还将加大资本运作力度，以并购为重要手段，进一步加速对资源的整合与控制，建设国内外资源控制平台。　　在省内，湖南省国资委宣传处负责人告诉记者，继最近控股了国有湘东钨矿有限公司后，湖南有色将把省内的水口山矿业纳入怀中，并择机重组宝山铅锌矿、川口钨业、香花岭锡业等破产企业。　　在国外，湖南有色正与国内一家大型集团公司合作，在巴基斯坦开发建设一个特大型铅锌矿——杜达。此外，湖南有色还正寻求在蒙古、越南、柬埔寨等国的资源开发与合作机会。”　　资本联动　　去年的财务快报显示，在香港上市的湖南有色金属股份有限公司(2626.HK，下称有色股份)是湖南有色的主要利润来源，全年实现利润总额11.3亿元，占了集团总利润的一半。　　用何仁春的话来说，上市融资主要是为了产业扩张，他计划，去年上市1家企业，今年1家，三年内争取再上市1家。　　目前，湖南有色已拥有了有色股份，同时间接控股国内2家上市公司株冶火炬和中钨高新，并参股了澳大利亚上市公司堪帕斯资源公司。其中，有色股份在香港上市创造了去年香港股票首日涨幅之最，最高涨幅达81.8%。 　　今年，何仁春的上市计划是，年内完成株冶火炬的母公司株冶集团的整体上市，从而整合水口山的铅锌产业；中钨高新与自硬公司一体化运作的方案也正在研究中，将适时将相关优质资产整合进入中钨高新，使中钨高新成为优质高效的上市公司。　　更重要的是，3年内，何仁春将把湖南有色重型机器有限责任公司(下称有色重机)打造为产值超过5亿元的上市高科技公司。这将是湖南有色为实现世界级有色集团，着力打造的五大板块之一——制造业。　　去年12月28日，湖南有色重机成立，注册资本14000万元。它由湖南有色的两家全资子公司湖南有色金属投资有限公司和长沙矿山研究院(下称长沙矿院)共同组建，何仁春称，集团将在未来全国矿冶机械行业占据重要的一席。　　“公司有望在3年内上市。”这样一来，湖南有色将形成资源、冶炼、深度加工、制造四大板块。“不久的将来，我们还会有国际贸易板块，五大板块合力打造世界级有色集团。”何仁春说。　　谋求定价权　　“对资源的控制是第一步，拥有了资源，就拥有了竞争优势。但光靠资源不行，还要打造一个一体化的产业链，才可以增加抗市场风险能力，掌握全球定价权。”何仁春曾在接受媒体采访时说。　　何仁春称，拥有定价权的好处在于，能让企业和国家获得更大的利益。“实际上，在一些产品上，我们也不能完全决定价格的高低，但要是没有我们的参与，价格可能波动很大。我们可以起到熨平价格过度波动的作用。”　　钨价就是一个例子。　　3月初，中国钨业协会常务副会长兼秘书长孔昭庆在接受记者采访时称，中国钨储量、产量、消费量、出口量均居世界第一位，全球80%的钨需求均由中国提供。但中国钨业没能像石油欧佩克那样调控世界钨价格的能力，相反，由于钨矿乱挖乱采，深加工环节重复建设严重，钨精矿总量也没有很好地控制，行业集中度过低使中国钨产品在国际市场丧失话语权。　　如今，钨价大约是每吨10万元人民币左右，而过去同样的价钱能买到3万吨。“我们想通过努力把钨资源整合好，在郴州建钨矿交易市场，就是要在源头上实现对世界钨市的影响。”何仁春说。 　　何指出，“提升中国有色金属产业在全球市场的话语权，这关系到国家经济发展和安全。我们应该吸取中国钢铁工业的教训，目前我国钢铁产能已是世界第一，但铁矿石定价权却受制于人，有色金属产业决不能重蹈覆辙。”loading...2007-3-11社保基金投资亏损股要限制比例发布日期经济观察网讯记者张勇知情人士透露，目前监管层正计划加强社保基金投资股票的安全性，或将限制社保基金对亏损股票的投资比例，甚至将不允许社保对亏损股的投资。3月5日，中钨高新（000657.SZ）遭遇机构的大幅减持，盘中最低触及跌停板，“这是社保基金提前减仓的结果。”某社保基金管理机构的内部人士对记者表示，“事实上中钨高新的亏损几乎完全是由子公司形成的，自身的主业是赢利的，但由于高层可能将出台限制社保基金投资亏损的措施，现在有不少社保已经开始提前抛售手中的亏损股票了，中钨高新的表现就很有代表性。”根据记者了解，其实投资亏损股的社保数量不在少数。万德资讯公司的统计显示，截止去年三季度，有15个社保组合26次现身于15家亏损公司的前十大流通股东。其中社保106组合最多，共持有4只亏损股，社保102组合、社保107组合各持有3只亏损股。而在社保基金新增的亏损股中，华源股份、上海石化、中钨高新、永安林业、华联超市、南方建材、四川双马等近10只个股是社保去年二季度新入驻的股票，虽然QFII和保险资金二季度亦持有亏损股，但数量均在4只左右。由此可见，社保基金在投资方向上比其他机构更偏好亏损股。然而，目前监管层对社保投资亏损股的现状似乎有些担忧，“现在上头的要求更倾向于安全，尤其是在股市连续上涨之后。”上海一家基金公司的人士表示，股市快速的上涨其实也是管理层限制社保基金投资范围的一个原因。 不过，在限制投资亏损股的同时，社保基金还在酝酿拓宽在其他渠道上的投资。前不久全国社保基金理事会副理事长冯健身就表示，随着资本市场的发展和投资经验的积累，很多国家逐步放松了对养老基金的投资限制，使得养老基金能够在更大范围内分散投资风险，提高收益率。2004年社保基金已经可以向海外投资，而未来的投资范围可能还将扩大。经济型酒店刚开局即洗牌2007-2-5http://www.sina.com.cn2007年02月05日16:02《经济》杂志迅速发迹的中国经济型酒店个个野心勃勃，在国际资本的支持下开始急速扩张，很快将达到彼此的利益边界，开始短兵相接　　文/本刊记者张卫华　　似乎在一夜之间，中国的经济型酒店成为世界资本市场的新宠儿。　　两个多月以前，成立仅仅四年的如家快捷酒店(以下称“如家”)成功登陆美国纳斯达克，受到热烈追捧，开创了国内经济型酒店海外上市的先河。在一个多月之后，仅创建于2005年3月的7天连锁酒店集团(以下称“7天酒店”)获得历史最悠久基金之一的美国华平投资集团(以下称“华平投资”)1000万美元的投资。最近，“锦江之星”所属的上海锦江国际酒店集团(以下称“锦江国际”)在香港上市。　　30多年前的美国南达科他州的公路边，Super8(速8)竖起了第一块招牌。从此，经济型酒店这一全新的酒店业态在世界各地迅速发展起来。如今，这股风潮已经刮到中国，无论在资本市场，还是消费者心中，经济型酒店正大受追捧。　　资本新宠　　2006年10月26日，如家在纳斯达克上市，当日收报于22.50美元，比13.80美元的发行价飙升了63%，总共融资约1.09亿美元。对于如家的成功上市，业界给予了极大关注。承销商美林证券认为，如家的上市是“中国+消费者”组合概念在美国资本市场的成功。　　如家的另一家上市承销商瑞士信贷认为，如家顺利上市，一方面在于投资者对如家这类经济型酒店的理解和认可，另一方面也在于沈南鹏等创业者给美国资本市场留下的良好信誉。 　　12月6日，7天酒店CEO郑南雁在接受《经济》专访时表示，此前华平和7天有一个相互考察了解的过程，“华平看到了这个市场和7天的团队，而我们也在考察华平，发现它不只是给钱，华平还提供了他们在中国的投资经验，我们更看重钱背后的东西。”　　尽管目前还没有明确的上市计划，但郑南雁说，7天酒店上市时间不会太久，而且规模上肯定会超过如家，“我们力争在上市前尽快进入全国三强。”　　锦江国际金融事业部办公室刘先生在接受《经济》采访时透露，锦江国际上市融资后，“肯定会加大对旗下锦江之星的投资，融资后的大部分资金会投向锦江之星的扩张。”　　目前排在国内经济型酒店第三位的上海莫泰连锁旅店有限公司(以下称“莫泰”)同样得到了国际资本的投资。2005年底，莫泰与摩根士丹利达成意向，后者以2000万美元入股莫泰，约占20%股权，这是摩根士丹利首次涉足中国经济型酒店市场。莫泰由大众交通(8.28,-0.14,-1.66%)和餐饮知名企业“美林阁”于2003年合资成立，目前拥有“莫泰168”和“莫泰268”两个经济型酒店品牌。据称，莫泰也在谋划2007年赴美国上市。　　除了国际资本的涌入，国内资本也在加大对经济型酒店的投资。酒店餐饮业研究专家、中国政法大学特许经营中心副主任李维华博士接受《经济》采访时介绍，一些国内的投资机构已开始行动，经济型酒店已经迎来投资热潮。李本人目前担任一家经济型酒店的CEO。　　市场前景广阔是国内外资本大笔下注经济型酒店的重要原因。国家发改委《2006年中国经济型饭店调查报告》(以下称“发改委报告”)显示，中国十大经济型酒店集团经营的客房数2005年平均增加了74%。李维华认为，目前国内经济型酒店仅占酒店业的2%-3%，郑南雁则认为，已经形成连锁品牌的经济型酒店所占的比例不到1%。而美国的经济型酒店所占比例为60%以上。　　另一方面，目前国内星级酒店客房出租率在60%左右，其毛利率在20%-30%，三星级以下酒店亏损较严重，而经济型酒店的客房出租率平均在85%以上，节假日更是高达95%以上，其毛利率可达到40%甚至超过50%。丰厚的利润自然逃不过资本锐利的眼睛。比如2002年创建的如家在2003年就小有赢利，2005年利润增至2090万元人民币。 　　还有，经济型酒店采用租用物业的方式，投资成本大大降低，回报期相比星级酒店要快。李维华认为经营好的话，两年就可以收回投资，而星级酒店尤其是豪华酒店没有五六年甚至七八年的时间根本无法获得回报。　　可以说，正是上述多种因素促成了国内外资本大量向经济型酒店聚集，而资本的推力也会加速经济型酒店的扩张。　　盈利之道　　中国的经济型连锁酒店诞生于1997年即锦江之星成立那一年，目前已形成了全国性(锦江之星、如家)、区域性(7天酒店、中州快捷)和国际性(法国雅高旗下的“宜必思”、速8)三大阵营。　　经济型酒店为何能大行其道？经济型酒店起源于上世纪70年代的美国，提供“床＋早餐”的核心服务，由于高星级酒店的价格居高不下，低档招待所的设施陈旧，经济型酒店正好满足了广大中档消费者的需求。　　“星级酒店提供了消费者并不需要的东西，造成了浪费。”李维华认为，现在星级酒店之间存在着过度竞争，各种豪华的硬件设施一应俱全，而许多设施并没有发挥作用。“比如健身房，很多房客从不去健身，但健身房的建造费用已经平摊到各个房间了，消费者花800元只是住了一夜客房，却隐性地承担了健身房的费用。”　　“经济型酒店就瞅准了这个市场缺口。”李维华说，既然这些设施使用频率低，而且有些比如一次性用品也不符合环保的要求，经济型酒店就把这些统统砍掉，使得投资成本急剧下降，价格自然便宜了。“这些钱正好满足消费这个房间的要求，钱都被真正地消费掉了。”　　经济型酒店出现后，以低廉的价格、恰到好处的配套设施、优质的服务赢得了消费者的青睐，尤其是旅游者和背包族以及一些企业商务旅行者的忠心，他们中的不少人弃豪华酒店而取经济型酒店的做法，甚至被英国《金融时报》中文网络版的专栏作家以一种饶有趣味的文体写进了其专栏文章中。　　目前，经济型酒店收费标准一般约为每晚每间134元到202元，而北京一星级酒店的均价为178元。如果跟招待所相比，经济型酒店在价格上优势并不明显，但正如郑南雁所说“我们提供的是价格类似、但更洁净的酒店。” 几乎住过招待所的人都知道，脏乱差是它们的通病，甚至有人认为招待所应该被翻译成fleapit(跳蚤窝)。　　而经济型酒店建筑外观色彩明快(如如家的黄色，锦江之星的深蓝色)，房间内同样采用色彩明快的颜色，床单被褥以家居颜色为主，家具实用简洁，营造出一种浓郁的家庭氛围。　　李维华认为，作为单体店经营的经济型酒店的最大的优势，就是在保证品质高于同级别酒店的前提下，大幅度地降低了成本。这也是保证单体店盈利的最主要的因素。“两个人的工资都差不多，但一个人比另一个人花得少，剩余自然就多了。”　　比如如家酒店门口不设迎宾人员，改为自助形式，大堂不做豪华装饰，桑拿、KTV、酒吧等全部被取消，保留下来的餐厅占地也只有50—100平方米左右，只提供简单的早餐服务；没有部门经理、领班，大小事基本由店长负责，每100间客房的服务人员也控制在30—35名之间，极大地降低了人房比等等。　　郑南雁告诉记者，他们按照“满足消费者的核心需求”来控制成本，砍掉一切消费者不需要的设施，因此“天天睡好觉”也成了他们的口号和理念。　　当然，仅仅靠单体店的盈利，经济型酒店是难以获得长足发展的。郑南雁认为，经济型酒店包含三层概念：第一就是经济即价格适中，第二就是连锁即经营形式，第三才是酒店本身。　　前述发改委报告指出，2005年全国经济型饭店品牌企业平均70%的直营比例既是中国经济型饭店初级发展阶段市场驱动的必然选择，同时，也为下一阶段以品牌特许为车轮的高速扩张预留了空间。目前，包括锦江之星、如家、莫泰等几乎所有的经济型酒店均采用了连锁经营的方式来扩展规模。　　国际上通行的惯例是把11家分店以内的规模作单体经济看待。“单体经济只是小利润。”李维华认为，经济型酒店从单体经济走向网络经济(规模经济)是必然的趋势，也是盈利模式转变的必由之路。　　目前，可以说国内的经济型酒店已经从单体经济过渡到了网络经济，规模最大前两名锦江之星和如家连锁酒店数量均已超过100家，而且这种规模的扩张丝毫没有停止的迹象。郑南雁表示，到2007年年底，7天酒店的店面数量都会达到100家，总量将是目前的四倍。 　　李维华认为，经济型酒店过渡到网络经济后会带来额外的价值，比如规模大了可以在跟供应商谈判中更为主动，规模经济自身的力量也能抵抗一些单店暂时不盈利的风险等等。　　毫无疑问，规模的扩张会进一步降低成本，为经济型酒店带来更多的利润。不过，李维华认为，对于经济型酒店来说，这还不够。“经济型酒店应该最终过渡到品牌经济，因为一旦形成了影响力大的知名品牌，其价值远远超过多开几家店面所带来的利润。”　　洗牌开始　　尽管获得华平巨额投资后压力减轻了许多，但郑南雁坦言，自己面临着“怎样把7天酒店做得更好”的压力。“目前，经济型酒店的挑战主要来自企业自身。”郑南雁认为，现在国内的经济型酒店业还没有到大家正面竞争的时候，还是一个初级发展阶段，因此一两年内的挑战主要会来自自身水平的高低和强弱。　　郑南雁和李维华均认为，经济型酒店出来后，对传统的低星级酒店会造成沉重的打击。“你说毁灭性打击似乎也不为过。”从低星级酒店的角度看，为了不被打垮，他们势必会使出种种手段奋力反击，其中价格便是最直接也是最有效的手段。比如，目前北京市场上有的一星级酒店推出了120元以内的房价。以至于有人认为经济型酒店已经不“经济”了，价格优势在渐渐失去。　　不过，业内人士指出，包括7天酒店在内的同类型酒店都在不停地“跑马圈地”，这本身也蕴含着激烈的竞争，只是大家还没有挑明而已。　　另一方面，国外经济型酒店早已觊觎国内市场并开始了布局。　　2004年法国酒店运营商雅高在天津开了旗下首家经济型酒店“宜必思”。目前已有3家宜必思酒店落户中国，这3家酒店每天的入住率均超过90%。到2010年，该公司计划在中国开设100家宜必思酒店。据称，他们还有20多家酒店正在建设之中。从2007年中开始，将每月增加两家宜必思酒店。也就是说，到2009年就能实现其目标。　　洲际酒店也在计划进军中国的经济型酒店市场。2006年10月，该集团在上海开设了旗下首家快捷假日酒店，在国内各地还有10家正在修建之中。 　　因此，有业内人士认为，国内的经济型酒店已经进入“战国”时期。李维华认为，未来一年半到两年间，经济型酒店必然会出现规范、整合甚至重新洗牌的过程。　　“现在市场已经发热。”李维华认为，经济型酒店这种新模式一旦出来了，加上媒体的渲染，还有远高于星级酒店的利润率等，必然会吸引更多的国内外资本加入进来，“风险投资、基金扎堆往里跳，必然导致整个行业过热。”　　郑南雁认为，不论怎样整合与洗牌，都是对发展好的企业有利，“国内市场并不是一个空白的市场，本来就有很多小的酒店，因此整合也在所难免。”　　那么，如何避免被别人整合或者被洗牌呢？　　李维华认为，经济型酒店在向网络经济扩张的过程中，一定要把握好一个节奏的问题，“如果不顾市场需求一味地开店扩张，而管理又跟不上，必然会出现问题。”　　在郑南雁看来，这个节奏即是企业的战略规划。7天酒店由区域性转向全国性品牌过程中，采用了两种不同的策略。一个是全国铺面，一个是在面的基础上打造区域优势。目前，7天酒店在北京、上海、长沙等地进行了全国布局，但这些布点又有不同，比如在上海，7天酒店只开了一家店，采用的是跟随战略，而不是跟本地冠军锦江之星正面竞争。而在北京，现在已经有5家店面开业或在建，形成了一个较密集的布局。　　另一方面，连锁经营一般分为自愿(自由)连锁、直营和特许经营(加盟)。目前，包括如家、锦江之星在内的经济型酒店直营约占其总店数的7成以上，其余为加盟或合作经营。郑南雁告诉记者，为了保证服务标准和质量的同一性，7天酒店的加盟店也是由他们全权负责管理。　　如家的CEO孙坚曾表示，如果系统还没有建立到管理全国的40多个城市的酒店的能力，这种情况下出去就像送死一样。　　研究连锁经营多年的李维华认为，经济型酒店企业在采取何种连锁形式上一定要谨慎，因为三种形式各有利弊，尤其是特许经营也就是加盟经营风险最大。比如特许经营体系扩张过快带来管理失控局面，规范程度问题，还有法律道德风险等。 　　如家的创始人之一的季琦认为，法律环境和商业环境缺一不可，而在中国，目前这种商业模式和发展环境还处在摸索阶段。　　“如果单店不赚钱，整个盈利基础就会受到影响，继续扩大会直接冲击网络经济，之后蔓延到品牌经济，给品牌带来极大的杀伤力，最终导致在资本市场上失宠。”李维华说。　　2005中国经济型酒店前十强　　(根据已开业客房数排序。截止到2005年12月31日)　　品牌主要投资方已开业客房数已开业饭店数　　锦江之星上海锦江国际酒店(集团)有限公司987769　　如家酒店连锁首旅集团、携程旅游网896775　　莫泰168美林阁餐饮酒店管理公司、大众企业公司487820　　中州快捷河南中州国际集团400025　　中江之旅—270023　　新宇之星浙江新宇集团180918　　速8天瑞酒店开发有限公司162717　　城市之家古井集团8727　　扬子江饭店武汉扬子江商业股份有限公司752137天连锁酒店7DaysGroupHoldingLimitedCo.6626经济型酒店的利刃2007-2-5来源：中国经济网范明一、何为经济型酒店对于中国来说，经济型酒店是一个舶来概念，它产生于上世纪80年代的美国。作为酒店行业的一个细分行业，经济型酒店近几年才在我国出现，并蓬勃发展。 经济型酒店(economyhotel或budgethotel)是指将客户锁定在中小企业商务人士、休闲及自助游客人，房价适中的中小规模酒店。从理论上讲，这类型的酒店是按照普通商务旅行者、度假旅游者选择饭店的核心评价要素，重新设计建造的新的酒店。二、经济型酒店的特征经济型酒店作为酒店行业的一个新兴事物，其区分于传统酒店的显著特征是：n最本质的特征就是功能简化。经济型酒店把服务功能集中在简单的住宿功能上，力求在核心服务上精益求精，而把餐饮、购物、娱乐功能大大简化或取消。标准的经济型酒店不设星级饭店豪华的大堂，没有洗衣房、游泳池、娱乐中心，重点设施是标准化客房、停车场和小型餐厅。n投入成本和运营成本低。与星级饭店相比，经济型酒店的投资额明显要少很多。一般而言，开一家经济型酒店所需房产建筑面积5000平方米即可，投资者可以通过长期租赁房产或进行旧房改造，投资额约为1000万元左右；如果在空地上兴建，投资费用大概为2000万元，远远低于一家高档酒店的投资费用。同时，酒店的人员精简，多采取“一人多能”的岗位设置，运营成本也很低。n优惠房价是其一大卖点。由于设备精简、附加服务弱化，酒店客房价格也随之大幅降低，比高档星级宾馆价格便宜好几个档次。经济型酒店与低档的招待所相比，它提供了更加优质安全的住宿功能。综合比较，经济型酒店的性价比最高。但在目前，国内一些号称是经济型酒店的，由于缺乏清晰的定位，价格还没有实现真正的优惠。n专一化的优质服务。不少住宿高档星级酒店的顾客因公务繁忙，多数时候也就是回酒店睡觉，酒店的大多附加功能都是闲置。经济型酒店以优质住宿服务为出发点，强调“清洁、舒适、实惠、方便、安全”的专一化服务理念。三、经济型酒店商机无限 随着我国经济持续二十多年的高速增长，大中城市的商务活动日趋频繁。与此同时，我国的旅游业也得到快速发展，近年来人员流动总量急速攀升。据统计，2004年全年国内旅游出游人数达11亿人次，增长26.6%；旅游总收入4711亿元，增长36.9%。专家预测，未来10年间，我国旅游业仍将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，特别是将在2008年举行的北京奥运会和2010年举行上海世博会，会为旅游业的发展提供更加广阔的空间。到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。旅游业的发展和商务活动的增多势必带来对酒店住宿的巨大需求，促使酒店行业的发展。但我们传统高标准星级酒店因为价格昂贵无法满足大多数游客的需要；而众多低档次招待所却因环境卫生、安全、服务等状况不尽如人意将不少客人挡在门外。于是，一种既能享受星级宾馆标准、收费又不太高的经济型酒店，自然而然会受到顾客和市场的欢迎。中国经济的发展为经济型酒店的诞生和发展提供了有利的外部环境。四、业内竞争日趋激烈但是，近年来，众多国外酒店业的知名品牌极为看好中国这块“大蛋糕”，加快进入中国经济型酒店市场的步伐，众多国内酒店巨头们对经济型酒店进行疯狂投入和扩张，竞争已呈现白热化趋势，经济型饭店部分品牌扩张速度达到200%-300%的增速。目前，国际排名前十位的酒店管理集团已有8个进入了中国，法国雅高打算未来5年内，在成都、青岛、上海等地开出50家Ibis；全球最大的经济型酒店美国Super8打算在2006年底签订68家店的加盟意向协议。国内的如家酒店连锁计划在2008年形成200家的规模，锦江之星计划在未来3到5年内发展200家连锁店，最终在全国开店达到1000家。国内外酒店集团的竞争犬牙交错，如今已经初步形成了三大阵营：第一大阵营就是全国性的经济型酒店品牌，例如锦江之星、如家快捷；第二大阵营就是一些区域性的经济型酒店品牌，例如上海的莫泰168、广州7日酒店连锁等；第三大阵营就是国际酒店管理集团，例如雅高Ibis和美国Super8。五、来自市场和自身的双重挑战国内的经济连锁酒店除了要面对来势汹汹“外狼”，还要接受来自整个市场和自身能力两方面的严峻挑战。 全国酒店整体仍然持续供过于求。尽管2004及2005年我国部分酒店经营业绩有所回升，但统计显示，全国200余家5星级饭店有一半经营亏损，12000家星级酒店里更是出现大面积亏损。中国酒店业供过于求的局面没有彻底改变。即使是酒店市场需求巨大的北京，酒店经营总体状况也是不容乐观，在今年北京市旅游工作会议上，副市长张茅也披露出惊人数字：“北京酒店业三星级以下亏损面近46%；四星和五星中有37%亏损。”北京市旅游局调研报告显示，近年来，北京星级饭店数量正在以每年100家的数量增长，而现有的酒店数量已经基本上能满足2008年奥运会期间的需求。地产租金和能源成本的持续上涨带来巨大成本压力。对经济型酒店最大的挑战就是控制成本。目前国内的大中城市由于房地产的持续升温导致商业地产的价格节节攀升，而商业地产的租金是经济型酒店最重要的成本构成之一。同时，不断变动的能源成本也构成了对经济型酒店的巨大压力。人才缺乏、服务非标准化、管理系统和信息支持系统不完善是来自内部的严峻挑战。中国培养的大部分酒店经理人都是为大酒店“订做”的，而在专业的中小酒店管理方面，人才匮乏，甚至连教材都很少。经济型酒店的人才需求旺盛，人才供给却相对有限。标准化服务对于很多经济型连锁酒店来说是一个巨大挑战，服务只有标准化了，服务的质量才能统一，才能有所保证。此外，很多酒店的管理系统和信息支持系统的落后、不完善。这些都是酒店快速发展的内部瓶颈。六、冲出重围的五把利刃尽管市场前景广阔，但面对激烈的市场竞争，如何塑造和不断提升自己的核心竞争力，如何在内忧外患中冲出重围，在中国经济型酒店领域谋得一席之地，或者拔得制高点，成为摆在众多酒店集团面前不可回避的问题。笔者认为，任何一个行业都有其成功的关键因素，对于经济型酒店来说，有五个方面的经营因素，经济型酒店公司必须时刻关注，那就是连锁规模、品牌、信息网络、服务标准化、低成本。如果能够通盘把握好这几个关键因素，就能把他们变成酒店经营者手中一把把利刃，获得强大的竞争优势。 第一个是连锁规模化经营。我国许多省区市的酒店基本上是区域性的，或者是单店模式，很少进行全国布局。经济型酒店要实现集团化经营，获取稳定丰厚的利润，就必须实现连锁化，达到规模经济。对于2-3星级层次的经济型酒店来说，规模小，客源没有保障，单店经营几乎不可能实现盈利，据粗略估算，当店面达到16家时，信息系统、服务系统、物流配送系统才被规模化使用。只有当各连锁店之间统一品牌形象、统一服务标准、统一物资配送、统一市场推广，才会形成规模效益，进而才可能有相对稳定的盈利。店面布局连锁化、客源系统的连锁化、服务标准化是保证经济型酒店连锁化最重要的三个方面。第二个是品牌化经营。跨国酒店集团进入中国经济型酒店市场带来的竞争压力几乎令我们喘不过气来，他们最大的优势就在于强大的品牌和规范化的管理，这也是他们在中国强势扩张的资本。同时，从价值工程角度说，品牌化有利于降低经济型酒店的经营成本，良好的品牌塑造和维护，可以吸引顾客“眼球”，为酒店带来更多的客源，提高入住率。有了好的品牌，酒店还能从内到外更好的维护自己公司的形象，消费者听到或看到这个品牌就会想到这个酒店的设施和服务。对于经济型酒店来说，品牌是高于有形资产的。连锁化的经营方式、规范化的服务标准、准确的市场定位和营销推广是提高品牌的重要方法。第三个是信息化经营。建立基于客户的完善的信息支持系统是连锁经济型酒店必须做到的。把网络技术的优势整合到销售业务和服务中，完善信息支持系统，将从销售、服务和管理等多个角度大大减少酒店运营成本。服务业一直秉承一个定理：“谁给顾客带来方便，顾客就会给谁带来利益”，当顾客充分享受网络给他们带来的迅捷的网上预定时，他们就会对我们的酒店越来越“钟情”。但我国传统酒店内部的信息系统都是逐渐建立起来的，不可避免的会产生了内部的信息孤岛现象。许多饭店有前台信息系统、后台信息系统、办公自动化系统、财务管理系统和信息网站系统等。这些系统各自独立运行，相互没有整合，数据也不能交换。数据不能共享，其功效发挥连十分之一都达不到，更谈不到顾客信息深度挖掘这个高度了。糟糕的信息支持系统基本上无法为客户提供任何附加值。第四个是服务标准化经营。我国的酒店管理普遍处于初级阶段，对于经济型酒店来说，其服务模式“从情绪化到标准化”的提升过程还没有完成，大部分经济型中小酒店的服务管理不规范，缺乏科学化、制度化、标准化，员工中存在较强的情绪化服务倾向，服务的非标准化毫无疑问会影响服务质量的水平和稳定性，公司的品牌和声誉也会受到很大的影响，这将决定连锁经济型酒店企业到底能走多远。服务标准化是中国经济型酒店发展的必经阶段。完善的管理系统和强有力的后备人才支持，以及严格统一的标准是服务标准化的必备条件。第五个是低成本化经营。如果经济型酒店成本控制不力，酒店价格优势就不会明显，也就无法实现所谓的“经济” 。美国经济型酒店的房价一般在30美元～65美元之间，而按中国的物价水平测算，中国经济型饭店房价应在120元左右比较合理。然而目前中国大多数经济型酒店的价格已经远远超过这一标准，最具代表性的中国本土连锁经济型酒店锦江之星和如家快捷在平均房价基本在200元左右。控制成本主要源于两个方面：一是控制投资成本；二是控制运营成本(包括日常消耗品和人力)。控制投资成本常用方法是：不用豪华材料，不造奢侈场所，不搞宴会、会议、娱乐设施，尽力避免在闹市区征地，而利用旧厂房、旧仓库、旧校舍进行改建。控制运营成本，要精耕细作才行，可以通过集团采购和适度减少和降低消耗品的成本来控制支出，优化人员配置和制定合理的工作流程可以有效降低人力成本。连锁化经营会促进品牌塑造和产生规模效益，有力的品牌塑造和完善的信息系统又会降低整体运营成本和增加入住率，标准化的服务又是连锁经营和品牌塑造必须达到的，这也验证那句话：“任何问题的彻底解决都需要使用系统的解决方法”，经济型酒店也步例外，这几个关键因素之间是相互推动的，只有学会协调的使用这几把利刃，才能充分发挥其威力，增加自身竞争力和生命力，打造出属于我们自己的经济型酒店世界品牌。東莞五星級酒店數量多僅次於北京上海20061202　記者(中央社)（中央社台北二日電）中新社報導，廣東東莞十年來酒店業以令人吃驚的速度迅速發展，目前擁有九十五家星級酒店，其中五星級酒店十五家，五星級酒店擁有量僅次於北京和上海的中國城市，中國酒店業專家稱此為「東莞現象」。湖北大學旅遊發展研究院院長馬勇表示，「東莞現象」讓很多人看不懂，在數量上，在一個地級市聚集了大量高星級酒店。五星級就有十多家。位置上，很多商務酒店選址在城市中心，但東莞的高星級酒店很多在鄉鎮。在盈利模式上，也很特殊，揭示多元化的投資策略。探討東莞的資本投資，有利於中國酒店業的研究與發展。 中國社會科學院旅遊研究中心高級研究員魏小安把「東莞現象」稱作奇蹟，「東莞酒店可以說是在中國酒店業，甚至是世界酒店業的一個異類，可以說是一個奇蹟。」魏小安認為，東莞酒店業有很多獨有的特點，一是依靠製造業形成龐大的酒店格局。美國拉斯維加斯酒店眾多，但它是建立在發達的娛樂業和賭博業之上的，東莞卻在一個工廠林立的地方湧現這麼多的酒店，這在全世界都不多見。他說，東莞酒店業最大的特點是民營資本挑大樑、唱主角。東莞酒店絕大多數是民營資本投資，這也與其他很多地方星級酒店國有化和外資化背景大相徑庭。上海社科院旅遊研究中心主任王大悟指出，東莞飯店業的發展得益於東莞製造業的發展，那麼談它的未來發展，也要看未來東莞的製造業能否持續發展下去。另一方面，土地價格便宜的時代已經過去，從城市和政府的角度而言，必須在硬體上提供更好的環境，才能讓那些大的國際企業留在東莞。粵海國際酒店管理集團有限公司董事長李華生認為，「東莞現象」在華南地區乃至其他地區無法被輕易複製。如廣州周邊有番禺等市，深圳旁邊有珠海等市，但是酒店增量不如東莞。東莞改革開放後聚集了大量的台港商人，他們已成為主要消費群體。他認為，東莞酒店為投資者帶來的巨大現金流是其他地方所不可比擬的。十年前，老闆們就拿到了廉價的土地，現在高速公路把這些區域鏈接起來。隨著城市化的進程，土地的增值使土地的投資早就收了回來。由於民營資本建酒店，造價相對低廉，一般人民幣兩億元左右就可以造一間酒店，但是在其他城市一般一個三星級酒店就要四至五億元。不過，李華生對東莞酒店業也提出了「危機論」，他說，東莞酒店業已經走過春秋戰國時代，危機時代已經來臨。現在有很多地區在學習東莞，如惠州、番禺、中山等地，娛樂休閑等產品同質化。而來自港澳的客人總量是一定的，城市高速公路網的建成，到哪裡都方便。 同樣對於「東莞現象」如何持續的問題，馬勇認為，現在休閑度假是主流，嚴格說來，東莞不是一座休閑度假的城市，旅遊資源非常少，更多的是人造景觀和設施，所以酒店業要進一步繁榮，就需增加產品類型、服務項目、層次選擇，來豐富整個休閑度假市場。951202酒家酒店分等定级规定http://www.sjzmbc.gov.cn/public/show.jsp?id=20050311162900浅谈酒店分类和我国颁布的五星级标准酒店（旅馆）有多种分类的方法。诸如，按建造地点分类、按使用目的分类、按等级分类。这些不同的分类的开发区都有可圈可点之外。以地点分类的如开发区汽车旅馆，建在一座加油站和修理厂旁边;以使用功能分类的如宜必思（IBIS/ACCOR)、泰达商务酒店、京华蓬仁酒店公寓，它们的使用目的可列入商务酒店；而至于以等级分类，又可以有泰达万丽酒店（拟建五星级）、泰达中心（四星级）、金帆大厦（三星级）。这里要介绍的是等级划分的分类。等级划分产生于不同消费层次的需要。一、酒店等级的划分1、等级划分的主要依据。国际上常按酒店的环境规模、建筑、设备、设施、装修、管理、服务项目、质量等具体条件划分等级。星级制是当前国际上流行的划分方法，在欧洲尤为普遍。星级越高表明酒店档次和级别越高。很多国家把五星级(包括白金五星级）作为最高级别，并且给以漂亮的标识，如英国用玫瑰作为标识。然而不论划分为几等几级都是一个综合的标准，不能单拿几项或者若干项去做判定。2、等级划分的主要内容包括：（1）舒适程度。舒适程度综合反映酒店的室内外环境。包括的方面很多，最重要的是所处的地段环境和园林情况。四星和五星级的豪华酒店往往选择最佳的室外景观、优美的园林、宽敞的车道和车场、 方便使用的室外空间。透过窗户可以饱览四周的景物，有供客人憩息的庭园、进行交流的场所。说到这里，我想到了两句唐诗。诗人可能就是通过客栈的窗户看到冬日的雪景，于是即兴而发，抒写了“窗含西邻千秋雪，门泊东吴万里船”的绝句。酒店应该做到富有诗情画意，使客人心旷神怡。去年秋季，当我站在蓬仁园二期楼内，凭窗望去一架蜿延而来的飞桥，听到直泻的瀑布声，不禁想起杜牧在《阿房宫赋》中有“长桥卧波，未云何龙？复道行空，不霁何虹”的名句，我还将此句改写为一幅对联，“长桥卧波不霁何虹，昆仑耸峙竣极华泰”，并请老父亲做了指点修正后悬挂于建筑之上。从建筑活力中偶然忆起的一些名篇佳句后来竟成了我激情创作的动力和源泉（建筑是一门艺术，搞房产开发本身就是一种创作）。足可见，好的环境对酒店客人怡情何等的重要！（2）客户投资。20世纪70年代五星级酒店流行每间（约40平方米）的投资在2.0－5.5万美元之间。到了80年代，每间客户的投资达到10万美元以上。进入21世纪，随着科技进步，消费水平的提高，这个投资还在水涨船高。目前，五星级标准的每间客房的装修投资在10万人民币的水平上（不包括设施和公共部分装修在内）。（3）客房面积。客房面积是客房舒适程度的重要条件。在推行等级制的国家中，都在有关规定中阐明了套间、豪华套间以及卫生间面积的详细要求。总之，酒店等级对规模不很苛刻，但对于环境、投资、房间面积和设施的要求却是十分的严格。二、新颁布的国家五星级酒店的划分2003年12月1日颁布实施的中华人民共和国《旅游饭店星级的划分和评定》（GB/T14308-2003）中对五星级和白金五星级（超豪华五星级）有比较详尽的划分和要求。择其要者，加以提炼概括，有如下的几个重要方面：1.布局和功能。做到布局合理、功能完备、设施方便安全。布局和功能应该是等级划分中最重要的。建筑学界泰斗梁思成先生在《中国建筑史》的序言中说：“构架的纵横承托或联络，常是有机的组织，附带着才是轮廓的钝锐，彩画雕饰及门窗细项的分配诸点。” 这里可以把梁思成大师的至理名言用来理解酒店的布局。布局往往是功能的需要，所以我认为布局和功能应该是酒店等级划分中最重要的。2、客户数量和标准。酒店的等级对规模要求并不高，“至少有40间（套）可供出租（即可供客人登记使用的”即可。但是，五星级对客户要求却比较详尽，26条内容正合了26个英文字母。很多人认为，三星级酒店客房和四星级、五星级客房看上去没有太大的区别。其实不然，君且不听说我国的五星级比国外的差不少嘛！理由何在？就是国内的许多五星级酒店只把眼光放在客房的外表和基本配置上面，而忽略了环保、控制噪音、避免由害物质、文化品位、通讯发达程度、服务水平等许许多多重要的方面。3.网络通讯系统。五星级酒店要求有与之相适应的计算机管理系统、通讯网络系统。在滨海新区几家的知名酒店，这些方面条件较好的可能是天保国际酒店（准五星级）。蓬仁园酒店公寓将在这方面下大力气，搞局域网、VOD点播、按层装设控制室温和气流的传感器，会议室配置同声传译和远程视频会议系统，多功能厅安装电影投影仪和多功能投影幕，等等。4.软环境条件。五星级标准中很多条款是关于服务水平的，这是对软环境的要求。近几年，国内外的知名酒店围绕“个性化服务”（PERSONALIZTDSERVICE）大做文章，积极提升。个性化服务、人情为服务正同“标准化”、“定制化”的服务进一步融合起来。除此之外，服务人员的外语水平要求达到能自如运用生活用语与客人熟练对话，而且重要岗位员工应具备不低于英语四级的水平。5.环境和文化。大凡五星级酒店都具有优美的园林，塑造“天地入吾心，天地入吾庐”的文化理念和建筑观。五星级标准的酒店在环境和外观上必须独具特色。中国的古建筑非常讲究“风水”。对风水理论的运用成为世界文化库中的宝藏。晋代王羲之的传世之作《兰亭集序》中有“崇山峻岭”、“茂林修竹”、“流觞曲水”等对兰亭之优美描写，令人喟叹。著名的英国建筑学家帕特里克·阿伯隆曾这样盛赞中国建筑注重风水，他写道“在风水下所展现的中国风景，在曾经存在过的任何美妙风景中，可能是构造最精美的。” 英国李约瑟博士也同样认为中国的科学人文建立在两个主要基础上。他是这样说的：“它从来不把人和自然分开，……”所以五星级标准对环境的要求应该是更高的。五星级酒店的标准条目繁多，仅就认为比较重要的做些摘要，并附上个人的一些体会，以此作为奉献给关心“京华蓬仁园店公寓”的人。新星级饭店评定标准将实施最高等级为白金五星http://www.enorth.com.cn　2004-06-2309:04　　今后五星级将不再是星级酒店的最高级别。昨天，记者从国家旅游局获悉，将从今年7月1日开始实施的新版《旅游饭店星级划分与评定》标准中将设立新的星级饭店等级——“白金五星”。　　据国家旅游局有关人士介绍，“白金五星”酒店的定位处于酒店业金字塔的顶端，在总体数量上控制得极为严格。根据新的标准，酒店要获得“白金五星”须先符合以下7个必备条件：已具备两年以上五星级酒店资格、地理位置处于城市中心商务区、对行政楼层提供24小时管家式服务、整体氛围豪华气派、内部功能布局与装修装饰与所在地历史、文化、自然环境相结合等。此外，还需要在6项参评条件中至少达标5项，6项标准分别为：普通客房面积至少不小于36平方米；有符合国际标准的高级西餐厅、可以提供正规的西式正餐和宴会；有高雅的独立封闭式酒吧；有可容纳500人以上的宴会厅；国际认知度极高、平均每间可供出租客房收入连续3年居于所在地同星级饭店前列；有规模壮观、装潢典雅、出类拔萃的专项配套设施。　　记者从北京市旅游局了解到，截至今年7月1日，除了最新评定的世纪金源大饭店与龙城皇冠假日酒店之外，北京现有的30家五星级酒店中符合首要必备条件“已具备2年以上五星级酒店资格”的已有28家。据悉，像JW万豪等在国外号称“六星级”的超豪华酒店品牌进驻北京后也需要先申报五星级，再等两年之后才能申报“白金五星”。 输在终点的第一名入库时间：2007年3月30日　　行业的先驱最终输掉了比赛，在这场比赛中，不仅比速度，更比智慧　　2006年10月26日，中国如家快捷酒店管理公司（HomeInns&HotelsManagement）（以下简称“如家”）成功登陆纳斯达克。当国内对如家上市的欢呼一浪高过一浪之时，国内快捷酒店的先驱——锦江之星只能在一旁唏嘘。　　按照中国一贯的传统思维，先发才能制人，后发受制于人。不过这个定律在中国的企业界似乎并不始终成立，在各类新兴行业中，“长江后浪推前浪，前浪死在沙滩上”或者是“青出于蓝而胜于蓝”的现象层出不穷。目前，在中国的各个领域，包括经济型酒店、商务服务、汽车后市场（包括维修装配和汽车美容等）、生活服务以及教育培训等，后起者正在焕发着勃勃生机，大有成长冠军之相，其势力直逼行业内的先进入者，甚至在某些领域已经超过先进入者，成为了名副其实的龙头老大。那么，究竟是什么原因使得新新势力如此锐不可当？行业内的先驱者为什么输在了终点？　　如家之青VS锦江之蓝　　如家的奇迹源于网上的一个帖子。2001年的某一天，携程网的创始人季琦在浏览携程网时看到一条网友的留言，内容是抱怨在携程网上预订宾馆价格偏贵。言者无心，听者有意，他发现这位网友一语命中了中国酒店业的命门——豪华的不够经济，便宜的不卫生且不实用。于是，从这一个帖子获得了灵感之后，季琦开始了开拓经济型酒店之旅。他先与首都旅游集团合作，后者投入4家建国客栈作为经济型酒店的样板，对酒店的每个细节都做出详细的规定，从此开始了特许经营和连锁经营。此后，如家进入扩张阶段，连锁之路已经渐入佳境，4年多的时间走过了其他酒店近10年的历程，发展成为国内最大经济型连锁酒店之一，成功接替了锦江之星在经济型酒店业内的“老大”地位。2002年，如家从4家连锁店开始，2003年发展到13家，2004年35家，2005年70家，目前已经突破了130家，这一数字大大超过了经营约10年的锦江之星。在中国连锁经营协会举办的“2005～2006年度中国特许奖”的评选中，如家荣获“ 最具成长力奖”，并入选《中国商业评论》的“最佳商业模式”，从风头上大大超越了曾经的第一品牌锦江之星，成为众多中国商旅的住店首选。　　自2003年以来，如家就进入了高速发展期，成功引入了包括IDG、美国梧桐创投等境外战略投资者，成为国内第一家引入风险投资的经济型酒店。2005年后，如家更是提出了可持续发展战略，加速扩张，分布城市也从10多个扩展到40多个，实现了重要城市的布点，实现全国性的战略布局。2006年第3季度，如家的销售收入同比增长106%，利润增长近3倍，入住率高达94%.无疑，如家的发展势头越发不可收拾。　　与如家的一路辉煌相对应的却是另一个先进入者的落寞。事实上，国内最先进入经济型酒店行业的却是锦江之星。1996年5月，锦江国际集团旗下的锦江之星旅馆投资管理有限公司选址上海梅陇，建成了中国的第一家经济型酒店。次年，锦江之星梅陇店正式对外营业，仅仅3个月，入住率就达到了90%.锦江之星由此一举成名，成为中国经济型酒店的鼻祖，开始了中国经济型酒店的领跑之路。　　与如家的快速飞奔相比，锦江之星的步伐一度显得稳妥有余而进取精神不足。作为锦江之星的投资者，锦江国际集团（中国规模最大的综合性旅游企业集团之一）旗下拥有锦江酒店、锦江投资（12.36，0.00，0.00%）、锦江旅游三家上市公司，资本实力不可谓不雄厚。然而，从开业到2004年这7年中，“锦江之星”才发展了不到20家酒店，而且大部分落户于城郊结合部位，也没有完成全国的布点。到最近的几年，在如家、莫泰168、速8和其他竞争对手的凶悍进逼下，锦江之星大有猛醒之势，开始加快了扩张的节奏，目前在全国30多个大中城市有80多家连锁店，但在势头上已经落后于后进入者如家。　　如家之所以能加速度发展，离不开风险投资的帮助，而在风险资本塑造“快公司”的时代，如家的发展战略似乎更获风险投资者的青睐。2006年10月26日 ，如家快捷酒店在美国纳斯达克交易所开始交易。其开盘价为22美元，高出发行价59.4%，成功融资1.09亿美元。在纳斯达克的成功上市给如家带来了充分的运作资金，使如家的快速发展之路得以顺利延续。而锦江之星的上市道路还似乎很不平坦，据相关报道，锦江之星将作为锦江酒店板块的组成部分，一起打包赴港上市。2006年11月底，锦江从香港发行股票募集了23亿港元，用途就是发展“锦江之星”。　　分聚的对立　　无独有偶，在楼宇视频市场，我们也能看到同样的例子，这就是聚众和分众之间的恩恩怨怨。聚众是国内较早进入楼宇液晶屏广告的传媒企业，然而，2003年5月，江南春注册成立分众传媒控股有限公司，进军传媒广告行业，开始推广他所包装的“户外生活圈媒体群”的概念，从而揭开了聚众与分众之间针锋相对竞争的序幕，在名称、圈楼、融资、上市、人事震荡、行业标准、市场份额、收购兼并等八个领域开始了血腥的厮杀。　　然而，在这场大对决中，由虞锋率领的聚众明显处于下风。2005年初，根据CTR发布的报告，在全国13个城市覆盖楼宇数量上，分众传媒以70%的份额稳居第一，聚众传媒为28%，打着“分众传媒”字样的液晶广告屏，现已经覆盖全国40多个城市近2万栋商业楼宇。　　在占领各大城市高端楼宇的同时，分众向纳斯达克进军的步伐一刻都没有停止过，而登陆这一刻在2005年7月13日来临，是日，分众传媒成为纳斯达克的一员，发行价高达17美元，募集资金1.72亿美元，总裁江南春也身价暴涨至2.72亿美元，远超搜狐CEO张朝阳。然而，聚众登陆纳斯达克的路途并不顺畅。聚众经过凯雷的第二轮注资，在主承销商摩根士丹利的帮助下，也已经走完了上市前的几乎所有步骤，然而，还是没有能够打开纳斯达克的大门。　　在众人感慨“既生瑜何生亮”之际，江南春和虞锋用公司合并的方式摆脱了瑜亮的宿命。2006年1月9日，分众宣布全面收购聚众。分众以3.25亿美元获得聚众100%的股权，其中现金9400万美元，股票2.31亿美元，聚众掌门人虞锋也同时彻底丧失了到纳斯达克敲钟的机会。分众传媒的股票在消息发布当天由双方谈判时的30美元一路飙升至42美元，市值近15亿美元，一跃成为继网易、百度之后市值最高的中国概念股。在近三年的厮杀中，后进入者分众也最终胜出，笑到了最后。新的分众公司控制了楼宇广告市场98%的份额。　　孤独的探路者与幸运的追随者 　　在中国经济型酒店如火如荼的发展高潮中，为什么锦江之星没有保持住自己的先发优势，而将自己第一品牌的位置拱手让人？同样，聚众也眼睁睁地看着自己被竞争对手无情地吞并？　　最先的市场进入虽然能最先抢占市场，但却使开创者不可避免地经历一段孤独前行的历程。　　锦江之星是中国经济型酒店的先驱。在1996年成立之初，由于整体市场不成熟，所以在开始的时间内只能局限于长三角地区发展。同时，这也是锦江集团初次试探经济型酒店，没有任何经验可以借鉴，国外的情况又和国内大相径庭。锦江之星的一切尝试都是摸着石头过河，这也大大降低了其发展和扩张的速度。在发展的初期没有迅速地在全国范围内进行合理的布局，成为锦江之星的一个硬伤。　　经济型酒店的杀手锏是：让客人花最少的钱满足最核心的需要——住宿和早餐。这样，客人自然接踵而至，经济型酒店市场开始迅速扩张。如家恰好赶上经济型酒店发展的成熟时间，从一开始就踏上了发展的快车道，这是如家与锦江之星发展差距的一个重要原因。对于如家来说，与其说是企业家的远见，倒不如是一种机遇的巧合。　　传媒行业也是如此，不过聚众这个探路者孤独的时间并不长，很快，分众作为追随者，在市场成长最快的2003年进入传媒行业。在此之前，江南春已在广告代理圈摸爬滚打十年，他可以把私人的圣诞派对搞成商务聚会，正是因为有了先前广告业的经验，同时又可以吸取聚众的教训，分众作为追随者才能很快成为传媒行业的领军人物。　　大处着眼，小处着手　　成功企业的秘诀都是一样的，而失败企业则各有不同。从大处着眼、从小处着手，如家和分众作为新势力，敢于挑战行业先进入者并最终成为行业领头人的关键也在于此。 　　锦江之星是国内最早的经济型酒店品牌，是充分借助了锦江品牌的影响力不断优化延伸后而成型：先是锦江之星旅馆，只提供最基本的住宿，接着再对旅馆的升级，最后是对旅馆增加功能，经过这三步才形成现在锦江之星品牌的基本内涵和外延，每一步骤没有明显的亮点，也没明显的败招，但因此错过了抢点布局的最佳时点。同时，锦江之星走的是融入商业地产概念的经济性酒店道路，主要采取购买商业地产直营的方式，这种地产操作方式的资金压力限制了企业的快速发展。　　如家的创始人季琦由于具有IT业开放、快捷的特性，一开始就完全抛开酒店业的思想桎梏，按自己理解的战略横冲直撞，可谓初生牛犊不畏虎。如家利用两年的时间完成了自身运营流程的标准化即开始了大踏步的抢点布局，通过连锁迅速形成规模优势，首先设计出了“简单、标准、可复制”的服务流程，然后借助特许经营迅速实现了扩张；同时引入战略投资者，在资金的强有力支持下，如家的连锁发展顺风顺水，沿着笔直的路径直冲纳斯达克。从盈利模式看，如家主要以租赁为主，目标就是上市，通过上市来实现投资者价值回报的最大化。从这个意义上讲，如家是纯粹连锁意义的经济性酒店，两者的盈利模式完全不同。　　很多案例表明，企业领导人的特性与企业发展战略的制定有着密切的关系，这在传媒行业分众和聚众之争中又一次得到了明证。曾经舞文弄墨写情诗的文学青年江南春的字典里，几乎只有“说服”和“广告”两个词，他每天都在以每分钟200多字的语速说服别人，包括他包装的“户外生活圈媒体群”。此外，颇具投资意识的他对价格似乎并不敏感，他看重的是如何以最快的速度拿下那些在他看来有战略价值的东西，由此才形成了分众的快速发展战略。而聚众的虞锋，则更具战略眼光和全局感，也更加耐心，与政府机构等都保持着良好的关系，这也形成了聚众独特的战略——相对重视稳扎稳打，步步为营。然而，资本市场最终选择的是速度，谁的速度更快，谁就能时时保持领先。　　此外，差异化的管理模式也是企业成败的重要方面。　　作为国内最早的经济型酒店，锦江之星长期的国有体制使锦江之星形成了一种稳健为主，老成持重的风格。自创建开始，锦江之星就一直是在迎合锦江集团的大战略，先是星级酒店品牌全国布局抢占最有利的城市和地段位置，然后是高档酒店的全国开发和主要城市布点，接着是中档酒店的全国发力运营，最后才能轮到锦江之星的全国作为。因此，留给锦江之星发挥的内部资源和空间就非常有限。锦江之星的发展只是整个锦江集团大战略的延伸和补充，既享有了大树底下好乘凉的利益，也背负上了自己的发展必须服从于集团大战略、决策行动受限太多过于迟缓的包袱。 　　而如家从诞生之日起就完全抛开了首旅集团和携程公司的桎梏，实行完全的全新的品牌，全新的产品概念，全新的品牌定义，全新的消费者界定。公司一成立，如家就直接引进了专业化的管理团队。其核心管理团队，很多来自金融、酒店、IT、管理咨询等领域，平均年龄才35-45岁。此外，如家则采取了一种区域性发展的管理策略，采取的是先在经济热点地区和城市强势布点，在获得认同和建立基础后，兼用其他方式，扩大酒店的网络布局和扩大酒店规模经济性。像下棋一般布局，通过直营作为根据地和整体赖以发展的基础，在熟悉该地区的特点后，发展连锁做规模，如家的连锁之路已经渐入佳境。如家采取重点布局方法，起步于北京、上海，然后以中国这两个最大的城市为跳板，进入其周边的大中城市，天津、杭州、南京……形成了眼下的“华北区”、“华东区”以及围绕广州、深圳的“华南区”。　　而分众与聚众虽然在产品外在表现形式方面完全同质化，但公司在扩张方面采取了截然不同的管理经营模式。分众采取了“不见兔子不撒鹰”的管理模式，将有限的资源集中投入到投资回报比较高的经济发达城市，把一、二类城市的网络做强。在经济发展相对滞后的三类城市，则以品牌授权的方式与当地有实力的广告商合作。这一综合运作既加快了分众在全国的扩张速度，同时又避免承担市场培育期的经营风险。聚众则走了一条完全不同的道路，坚持直营模式，虞锋没有将速度扩张放在首位，而是首先考虑维护好与楼主、广告主等产业链相关各方的关系，从而控制整个网络的全部广告时段。事实证明，在一个迅速成长的新兴市场，首选扩张可能是一个比较聪明的做法，这是一个崇尚速度的时代，而速度的背后比拼的是眼光和智慧。地产酒店风的Ｎ种模式从目前房地产进入酒店业的开发模式来看，主要有三种：其一，位于中心地段，以自持型物业为主，包括写字楼、公寓等。以湖南运达房地产开发有限公司开发的、由喜来登酒店管理运营的喜来登酒店为代表。这类盈利模式来自于长期的租金收益。 其二，产权式酒店，引入酒店管理公司，但产权分割给小业主出售。如华雅华天大酒店，湘豪大厦引入的豪廷大酒店。这种盈利模式是将长期租金收益与出售物业的盈利相结合。其三，小区配套型酒店，酒店并非以盈利为主要目的，而成为楼盘的增值产品。如长沙威尼斯酒店和顺天黄金海岸大酒店。