浅谈物业服务企业的成本控制黎军

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1、以下论文均来自互联网收集而来，版权归原作者所有。如果侵犯了你的权益。请通知我们，我们会及时删除侵权内容。最后研究生考试网老师建议学生，在写论文的时候，可以参考前辈们的优秀论文，但不可抄袭。浅谈物业服务企业的成本控制东莞市金盛物业发展有限公司黎军　　随着经济的发展，物价的上涨，人们对居住环境和高品质生活的期望值在不断提高，物业服务企业面临的行业竞争不断加剧，利润空间日渐缩小，但作为物业服务企业，经营和投资总是期望获得最好的回报，成本控制是达到企业经营回报最大化的重要环节，有效的成本控制，已经成为提升物业服务企业竞争力的核心来源，是物业服务企业经营的重中之重。下面将就物业服务企业的成本特

2、点、成本管理的现状及如何控制物业服务企业的成本这几个方面谈谈本人的一些看法。　　一、物业服务企业成本的特点　　物业服务企业的工作就是根据物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。从物业服务企业的工作性质可以看出，物业服务企业的工作具有空间分散、时间连续、内容复杂等特点。空间分散是指物业服务企业的工作地分散，因为其管理的是一个个独立的物业小区，这些管理对象可能在一个地区，也可能延伸至全国。时间连续是指物业服务企业的工作时间连续，要24小时为业主提供服务，有人形象地称之为“招手即停”，即随时要提供物业管理服务。内容复杂即物

3、业服务企业的工作内容多而杂，既有物的管理，又有人的服务，有人形象地称之为“包治百病”，即在一个物业管理区域内，物业服务企业是“上管天，下管地，中间管空气”，这话一点不假。由于物业管理的这些特点，导致物业服务企业成本也呈现出如下特点：1、点多。即物业服务企业的成本形成点多。物业服务企业的成本可分为服务成本、管理成本、经营成本。服务成本是在为业主服务过程中发生的成本，如维护小区治安、进行消防检查，保障小区安宁、安静等过程中发生的成本。管理成本是对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理所发生的成本，如小区设施设备的维修等。经营成本是物业服务企业在开展社区经济过程中所发生的成

4、本，如经营小区会所、经营公共设施等。因此，在物业服务企业，每个部门、每个单位、每个环节、每个岗位、每个个人都是一个成本形成点。2、面广。即物业服务企业成本的发生在地域上分布面广。物业服务企业为了发展，为了取得规模效益，总是不断地争地盘、抢市场，规模越做越大，地盘越争越多，市场也越来越大，物业的分布面也越来越广，从而使物业管理成本的发生面也越来越广。3、线长。即物业服务企业成本监控线长。物业服务企业由于其工作从空间上要延伸到所管物业的每个角落，从时间上要延伸到所管物业的每个时点，所以导致物业服务企业的管理层次多，从而使大部分成本发生点和相应成本监控点之间相隔较长，从而形成较长的成本监控

5、线。4、管难。由于物业服务企业的成本具有上述特点，导致物业服务企业的成本监管难。不同物业面临的市场环境、社会环境也差异很大，导致物业服务企业很难用统一的成本管理模式、统一的成本管理标准和统一的核算要求管理所有管理处，因此，物业服务企业的成本管理难。　　二、物业服务企业成本管理的现状　　1、成本管理起点的滞后性。即物业服务企业的成本管理起始于物业承接验收以后。事实上，物业管理成本的高低很大程度上取决于物业自身的特点，如物业设计特点、物业所使用的材料、物业的质量和风格等。这些先天因素在很大程度上决定了日后物业管理成本的高低。因此，物业服务企业成本管理的起点应该是物业的规划设计阶段，而不是

6、物业承接验收以后。尽管现在物业开发商也邀请物业服务企业进行前期介入，但介入的重点是对物业的功能进行评估，而很少涉及对物业的使用成本或物业服务企业的管理成本。2、成本管理体制的两难性。物业服务企业的成本管理体制存在“一管就死，一放就乱”的两难选择。目前大部分物业服务企业的成本管理方式是“统一管理，分级核算”，实行财务一支笔，会计全部集中在公司总部，下属管理处只设出纳，以强化总部对下属管理处的成本管理。这样也增加了相应的监管成本，实质上也很难真正监管到位。于是一些物业服务企业尝试将成本管理权下放，但一放，在成本管理中就出现了混乱现象。3、成本管理思路的片面性。现在物业服务企业一提成本管理

7、就是降低成本，一降低成本就是裁员减人、减少工作时间，减少费用支出等等。成本管理思路的片面性导致物业服务企业成本管理的深度、广度都严重不够。在管理深度上，往往只重视服务与管理过程的节约，而没有通过成本与技术的有机结合、成本与业主需要的有机结合、成本与服务质量的最佳匹配，实现成本的深度控制。在管理广度上，往往只侧重于企业内部成本要素的控制，而忽视了企业外部影响成本变化因素的控制。4、成本管理方法的局限性。物业服务企业现行的成本管理方法包括标准成本法、责任成本法