以来房地产市场宏观调控政策研究

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1、2003年以来房地产市场宏观调控政策研究关于“REICO工作室”“REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构

2、，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：程岳荣目录一、关于“房价上涨过快”的调控4（一）我国存在“房价上涨过快”问题41．房价变动趋势线：房价收入弹性≈142．我国2003~2010年的房价收入弹性为1.387（二）我国“房价上涨过快”的原因91．住宅市场供不应求的基本格局，是房价上涨的基本动因92．土地供给制度缺乏弹性抑制了城镇住房供给增长103．持

3、续宽松的货币环境与低利率管制，持续地激励需求，是当前房价过快上涨至关重要的助推因素12（三）对“价格上涨过快”的宏观调控始终未能针对症结下药15二、关于“投资增长过快”的调控18（一）调控“房地产投资规模”政策的简单回顾18（二）2003~2006年关于“房地产投资过热”的判断，源自一个误会18（三）土地资产价格攀升，持续夸大房地产投资完成额20（四）认识住宅投资增长变动的规律性，提高调控的预见性211．国际经验表明，城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在快速城镇化进程完成之前，住房建设投

4、资规模呈现持续快速增长的态势212．参照国际经验，我国住宅投资的增长速度并不快22三、关于“住宅供给结构”的调控23（一）政府调控“住房供给结构”的初衷23（二）为什么市场上增量住宅供给偏于高端？23（三）供给结构调整政策的市场效果25（四）市场价格机制不能解决稀缺资源的合理配置吗？25四、关于“投机、投资性购房”的调控26（一）关于针对投机的调控政策——舍本逐末，短期或有效，长期于事无补261．投机的初衷与客观效果262．房地产市场投机盛行并吹起泡沫的必要条件和充分条件273．真正需要治理的是什

5、么？27（二）抑制投资购房——需要斟酌281．房地产（住宅）市场是一个资产市场，无法拒绝投资282．投资性购房在道义上亦无亏欠，无可指责29（三）究竟是管治的太少，还是管治的太多……29五、关于住房保障政策30（一）现行城镇住房保障政策的基本内容301．城镇保障房的种类302．保障性住房建设的支持政策303.住房保障范围30（二）现行住房保障政策体系中的问题31（三）对住房保障制度的一些基本认识331．住宅是典型的私人物品332．住房保障是一项长远、稳定、制度性的社会事业333．“住房保障”本质上

6、是一项社会义举344．住房保障制度的设计，应参考“低保”的设计思想和原则35六、调控政策评价的简要归纳及几点政策含义35（一）调控政策评价的简要归纳351．关于针对“房价过快上涨”的调控352．关于针对“投资增长过快”的调控363．关于针对“住宅供给结构”的调控364．关于针对“投机、投资性购房”的调控375．关于住房保障政策体系37（二）本报告的几点政策含义371．重视国际范围内房地产市场规律的研究，努力把我们的宏观调控建立在符合客观经济规律的基础上372．深化改革，解决造成我国房地产市场问题的

7、“深层次的体制性、机制性矛盾”383．调控者应关注：住宅（居住）需求注定是当前及未来中国经济最大的内需，住宅生产和居住服务部门是实实在在的实体经济组成部分384．中国房地产市场未来巨大的增长空间，是解决当前房价问题最有利的条件，也为目前选择房价回落方式提供了空间385．切实参考我国的“低保”制度建设思路，重新筹划适合我国国情，具有可持续性的住房保障制度39结束语：39附件一2003年以来房地产调控政策效果分析40附件二2003年以来中央层面出台的主要房地产调控政策42房地产业是我国国民经济重要的支

8、柱产业，对其进行宏观调控是必要的。兹事体大，进行政策效果评价与反思也是必要的，以利改善宏观调控，促进房地产市场乃至国民经济健康发展。2003年以来，针对房地产市场的宏观调控，其主要对象包括：1．“房价上涨过快”，是2003年以来政府最主要的调控对象。2011年进一步明确调控目的，要使房价回落到符合经济规律的经济水平和民众满意的政治水平(新华社文章语)。2．“投资增长过快”，构成2003-2006年明确的调控对象，2007年后虽未明确在政策目标中，但“过热”始终构成调控者的隐忧,始终