2003年以来房地产市场宏观调控政策研究

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1、2003年以来房地产市场宏观调控政策研究声明：此文档内容来自互联网，如侵犯您的权利，请联系t10g@yahoo.com.cn关于“REICO工作室”“REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大

2、专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。  本报告的完成人为：程岳荣  2003年以来房地产市场宏观调控政策研究目录2003年以来房地产市场宏观调控政策研究1一、关于“房价上涨过快”的调控4（一）我国存在“房价上涨过快”问题4（二）我国“房价上涨过快”的原因9（三）对“价格上涨过快”的宏观调控始终未能针对症结下药16二、关于“投资增长过快”的调控19（一）调控“房地产投资规模”政策的简单回顾20（二）2003~2006年

3、关于“房地产投资过热”的判断，源自一个误会20（三）土地资产价格攀升，持续夸大房地产投资完成额23（四）认识住宅投资增长变动的规律性，提高调控的预见性24三、关于“住宅供给结构”的调控25（一）政府调控“住房供给结构”的初衷25（二）为什么市场上增量住宅供给偏于高端？26（三）供给结构调整政策的市场效果27（四）市场价格机制不能解决稀缺资源的合理配置吗？28四、关于“投机、投资性购房”的调控28（一）关于针对投机的调控政策---舍本逐末，短期或有效，长期于事无补29（二）抑制投资购房---需要斟酌31（三）究竟是管治的太少，还是管治的太多……32五、关于住房保障政

4、策33（一）现行城镇住房保障政策的基本内容33（二）现行住房保障政策体系中的问题34（三）对住房保障制度的一些基本认识36六、调控政策评价的简要归纳及几点政策含义39（一）调控政策评价的简要归纳39（二）本报告的几点政策含义41结束语：4312003年以来房地产市场宏观调控政策研究附件一：2003年以来房地产调控政策效果分析4412003年以来房地产市场宏观调控政策研究房地产业是我国国民经济重要的支柱产业，对其进行宏观调控是必要的。兹事体大，进行政策效果评价与反思也是必要的，以利改善宏观调控，促进房地产市场乃至国民经济健康发展。2003年以来，针对房地产市场的宏观

5、调控，其主要对象包括：1．“房价上涨过快”，是2003年以来政府最主要的调控对象。2011年进一步明确调控目的，要使房价回落到符合经济规律的经济水平和民众满意的政治水平(新华社文章语)。2．“投资增长过快”，构成2003-2006年明确的调控对象，2007年后虽未明确在政策目标中，但“过热”始终构成调控者的隐忧,始终保留着防范投资过热的政策措施。3．“住宅供给结构偏于高端”，构成多年来调控政策对象之一，“90/70政策”是其标志性内容。4．“投机、投资性购房”，也是多年来调控政策一以贯之的遏制、控制对象。5．“保障房建设”，政策力度在不断加大，内容也在不断丰富。本

6、文对上述针对房地产市场的宏观调控政策方向及效果,逐一进行讨论。一、关于“房价上涨过快”的调控（一）我国存在“房价上涨过快”问题我们认为，我国房地产市场的确存在“房价上涨过快”的问题，特别是2007年以后。判断依据是房价涨幅高于合理的房价变动趋势线。合理的房价变动趋势线体现着经济规律，是我们进行宏观调控的基础，也是我们确定调控方向、把握调控力度的依据。1．房价变动趋势线：房价收入弹性≈1 根据我们搜集到的OECD国家为主的18个经济体、长达40年的住房价格与人均GDP统计，得出房价变化的长期趋势：房价收入弹性大致为1。18个经济体房价收入弹性（E）的平均值为0.98

7、（见图1）。它意味着在长期，住宅价格的上涨速度与人均（名义）收入的增长速度大致同步。512003年以来房地产市场宏观调控政策研究数据基础：美国1975-2010年，德国1970-2007年，日本1960-2010年，新西兰1962-2009年，澳大利亚1970-2009年，比利时1960-2010年，香港地区1985-2010年，其余国家均为1970-2010年数据。资料来源：各国统计网站，世行数据库，OECD数据库。 房价收入弹性≈1，引发我们以下几点思考：（1）这些经济体的房价变动与收入增长大致同步并非一种偶然的巧合。房价变动本质上是地价的变动，在大多数经济体

8、土地供给总