2006年合肥华润置地澜溪镇一期B区价格表制定报告

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澜溪镇一期B区价格表制定报告——营销管理部2006.7.30 内容摘要一、价格表制定说明与价格表制定思路二、确定销售折扣率与销售均价三、价格表制定的原则与方法四、价格影响因素确定与实施细则五、价格表结论以及分析六、附件（价格表、竞争楼盘价格表、内部问卷、认筹客户分析） 一、价格表制定说明与价格表制定思路 价格表制作说明一、本价格表的目标对象是合肥澜溪镇一期B区物业，为纯小高层住宅物业，即为1-8栋住宅。二、本价格表的制定是在目标实收均价确定的情况作出的，目标实收均价为4350元/㎡。三、一期B区8栋小高层物业分两次推出，时间相隔为1-2个月，第二次推出的4栋物业的价格涨幅确定为1%。四、本次价格表的制定采用的方法：可调的基准价格、平面差和垂直差相结合，辅于个别因素调整。五、本价格表充分的考虑客户意向、市场竞争和项目自身属性，进行了内部问卷调查分析、客户意向分析和外部竞争楼盘深入分析。 合肥澜溪镇一期B区定价思路目标实收均价P0=4350元/m2估算折扣率R=3.65%反算确定销售均价P1=P0/(1-R)P1=4515元/m2获取整体可销售住宅面积S=54576.23m2项目本期实现销售总额M=P1×S=24640.66万元作为价格调整的基数确定定价方法和原则确定价格调整因素和细则运用Excel进行价格调整并得出初步结论结论和报告形成市场竞争分析客户意向分析内部问卷分析 二、折扣率与销售均价的确定 折扣率的确定：一期A区花园洋房加权平均折扣率为2.7225%一次性付款优惠1%开盘特惠2%资深会员优惠1%梦想镇计划优惠每推荐一名客户增加0.15%其他地区公司业主会员优惠1%领导特批优惠优惠类型以及比例： 1、开盘优惠：2.5%；以80%的客户享有计算；2、资深会员优惠：1%；一期A区客户享受资深会员优惠比例约为40%，由于积累客户时间较长，估计B区享受资深会员优惠比例为70%；3、一次性付款优惠：1%；一期A区一次性付款占整体比例约为30%，一期B区预计为30%；4、其他地区公司业主会员优惠：1%；预计约为5%；5、领导特批优惠：A区在客户比例上为10%左右，优惠比例在0.2%-2%；B区的客户享受此比例估算为20%,优惠比例取均值2%；定向推广或团购优惠：1%，估计享受比例为20%。一期B区优惠类型以及折扣率估算 综合以上因素综合考虑将一期B区小高层的综合折扣率确定为3.65%一期B区综合折扣率=2.5%x80%+1%X70%+1%x30%+1%x5%+1%x20%+2%x20%=3.65%折扣率确定：一期B区小高层折扣率确定为3.65%优惠类别优惠幅度预计比例套数开盘特惠权2.5%80%281资深会员1%70%245一次性付款1%30%105业主会员1%5%17定向推广或团购1%20%70领导特批2%20%71 销售均价确定：销售均价为4515元/m2在确定综合折扣率之后，通过反算求得销售均价，具体反算公式如下：销售均价=目标实收均价/(1-综合折扣率)=4350元/m2/(1-3.65%)=4515元/m2 三、价格表制定的原则与方法 定价原则客户敏感度原则总结澜溪镇客户的价值敏感点，并综合考虑可类比竞争对手价值点；将客户价值敏感点进行分类排序，将价格赋值到每个客户的价值敏感点上。价值与价格的对应原则当单元的整体价值与其价格发生矛盾时，在整体的比较情况下应将价格与价值进行对应调整；在调整的过程中，主要考虑其价值的主导因素。价值最大化原则充分考虑项目价值的最大化，并考虑其可实现性；在单元的价格设置上实现分级，使客户在心理上形成对价值的最大化价格尺度。差异化原则做到一户一价，同过价格差异反应每户的价值点。每户价格为基准价格+平面价差+垂直差+个别因素调整差。 定价的方法：采用垂直调差和平面调差相结合，辅于个别因素调整每户的价格都在一个基准价格的基础上，通过横向和纵向两个方向进行调差，并进行累加。在平面调差和垂直调差尽量避免因素的重复考虑，以做到每单元价格的客观性。对于个别因素影响价格而且在平面调差和垂直调差没有考虑到或者考虑不足的进行重新赋值调整。 平面差与垂直差的界定充分考虑楼宇的平面因素，如楼宇和每户与外部景观与小区景观的距离、朝向、楼间距、临路等因素。展现每户的平面价值，不考虑楼层引起的视野差异。通过打分赋值，体现每户在平面层面的价格差异。挖掘产品的差异，通过高端产品树立价格标杆，促进项目整体销售。平面调差垂直调差主要考虑不同楼宇或者单元由于楼层不同而引起的视野差异导致价值的差异。所以垂直调差的比较基础是平面差属于同一范围内的单元。将不同平面差的单元进行分级处理，每一级别赋于不同的垂直调差范围。考虑视野的变化程度，进行分段跳差。 个别调整因素主要针对对价格产生较大影响的因素而在平面和垂直调差中没有考虑的因素进行重新赋值调整，因素主要有：1、前后阳台赠送面积的差异2、一楼前后花园赠送的差异3、顶层露台赠送的差异4、7栋一楼四户地下室赠送5、8栋第二单元7层以上的景观补偿6、户型的差异 四、价格影响因素确定与定价实施细则 4.1、价格调整因素分析平面调差主要考虑因素平面调差考虑的因素包括：朝向（山湖景观、小区景观）、边套/西晒、楼宇间距、车库噪音、临路；主要从整体上考虑相对景观的距离、社区资源的享用为主要因素进行分级，其他因素进行个别调节。垂直调差考虑的因素包括：湖山景观、室内采光、楼层偏好；以景观为重点因素，通过对认筹客户意向和实地景观考察将楼层分段处理，并赋予不同的楼层差价。垂直调差主要考虑因素 4.2、平面调差方法与流程（操作细则）平面调差的因素分析各因素权重确定内部问卷实地勘察平面价差范围确定竞争项目本项目情况针对每户的各因素打分得到差价换算比例X每户的平面调差 平面差因素权重赋值同过内部问卷形式，就对外部湖山的距离、对内部景观距离、楼宇间距、西晒/边套、车库噪音进行打分，以反应本项目目标客户购房的关注点重要程度。各因素综合得分如下：对湖山景观最为看重其次为楼宇间距再次为西晒/边套，以上三点的关注程度在A区的实际销售中也得到了体现综合以上结论，同过因素重要程度的循环类比获取各因素的权重为：对湖山的距离为40%；楼宇间距为21%；西晒/边套为15%；对小区内部景观距离为14%；对车库噪音由于涉及的范围小关注度不高，故作为个别因素考虑。 平面价差范围确定平面价差的确定主要参考两个方面：1、市场竞争项目平面差（主要景观与朝向的价值体现）；2、本项目的整体定位与差异。市场竞争项目的平面价差情况：1、新加坡花园：在同一单元内无大的景观差异下东西边差30-80元/m2，有景观差异为200-500元/m2；在景观差异最大的两栋楼宇中，同楼层景观差价为1500-1800元/m2；2、绿城桂花园：在同一单元内无大的景观差异下东西边差10-30元/m2，有景观差异为200-300元/m2；在景观差异较大的两栋楼宇中，同楼层的景观差价为500-600元/m2；3、绿城百合公寓：在同一楼宇内无大的景观差异下东西边差20-50元/m2；有景观差异为200-300元/m2；4、绿地国际花都：靠边/西晒：东侧50元/m2，西晒120元/m2；在景观差异较大的两栋楼宇中：平面差在300-360元/m2。综合以上市场竞争项目并考虑其特殊情况，结合澜溪镇的自身情况以及在垂直调差的考虑，B区平面价差范围确定为1000元/m2。 一层各户的平面差因素的综合得分与平面价差4栋5栋6栋101102103104101102103104101102103104加权得分4.734.725.035.673.833.303.433.974.954.764.915.67平面价差(元/平米)4454355066332661601852934904534826337栋8栋101102103104101102103104加权得分3.673.233.323.573.772.812.723.84平面价差(元/平米)235163213-225165502691栋2栋3栋101102103104101102103104101102103104105加权得分2.723.523.994.371.652.232.362.823.582.632.73.095平面价差(元/平米)44204297373-170-58-28642152540117500换算公式：每户平面价差=（加权得分/5-0.5）x1000 4.3、垂直调差方法与流程（操作细则）在平面调差的基础上将其分成三个等级对不同等级的单元赋予楼层差的最大差值竞争项目实地勘察寻找不同单元的楼层跳差楼层实地勘察每户的垂直调差 通过平面差的不同将一期B区分三个等级第一等级区域：1栋、4栋、6栋和8栋的一单元第二等级区域：3栋、5栋、7栋和8栋二单元第三等级区域：2栋通过平面差将其分为三个等级的主要目的是为了在楼层差计算中分别赋值，区别对待。以保证由于垂直楼层不同而引起的视野景观价值得到充分的体现。 对不同等级的单元赋予楼层差的最大差值第一等级区域：1栋、4栋、6栋和8栋的一单元：最大差值1500元/平米景观面最好的楼宇，直面人工湖，西侧看山，景观最好。第二等级区域：3栋、5栋、7栋和8栋二单元：最大差值1000元/平米大多数房型只能看到内部景观，楼层视野变化不大，但是7栋以及其他栋个别房可以看到山景和湖景。第三等级区域：2栋：最大差值500元/平米位于主入口处，处于小区边缘，直面香樟大道，景观较差。市场竞争项目的垂直价差情况：1、新加坡花园城：1--6层：60-100元/m2；6--7层：100-120元/m2；7--11层：150-200元/m2；11--18层：200—300元/m2；最大差价：2800元/m2；2、绿城桂花园：3--5层：100元/m2；5--7层：150-200元/m2；7--8层：100元/m2；8--10层：200—300元/m2；3、绿城百合公寓：1--2层：90元/m2；标准层：44元/m2；顶层：152元/m24、绿地国际花都：3~5层：80元/m2；5~8层：90元/m2；8~9层：70元/m2；9~10层：60元/m2；10~11层：140元/m2。 第一等级各单元的楼层差累计楼层价差累计表1栋４栋６栋８栋01020304010203040102030401021层000000000000002层80808080808080808080808075753层1611611611611611611611611611611611611511514层2432432432432432432432432432432432432282285层3263263263263263263263263263263263263063066层4104104104104104104104104104104104104064067层4954954954954954954954954954954954954964968层5815815815815815815815815815815815815875879层66866866866866866866866866866866866867867810层75675675675675675675675675675675675697897811层115611561156115612061206120612061206120612061206 第二等级各单元的楼层差累计楼层差价累计表3栋5栋7栋8栋0102030405010203040102030403041层0000000000000002层4545454545454545454545505075753层1261261261261261261261261261261261311311511514层1711711711711711711711711711711711831832282285层2172172172172172172172172172172172362363063066层2642642642642642642642642642642642902904064067层3123123123123123123123123123123123453454964968层3613613613613613613613613613613614014015875879层41141141141141141141141141141141145845867867810层46246246246246246246246246246246254854897897811层552552552552552552552552552 第三等级各单元的楼层差累计楼层差价累计表２栋010203041层00002层202020203层414141414层636363635层868686866层1101101101107层1341341341348层1591591591599层18518518518510层21321321321311层313313313313 4.4、个别因素调整实施细则1、前后阳台赠送面在11平米--24平米之间，计算方法：以每平米的3600元的成本计算，然后因阳台只承担户型中的辅助功能进行折算，以（户型赠送面积-11平米）*3600/150*50%作为每户单价的增加值，以每平米约为12元/平米平摊到该户的建筑面积上。2、底层花园赠送面积范围在：54-120平米，计算方法：地价以1500元/平米计算总价增加到该花园享有户内，平摊在建筑面积后每增加一平米的花园赠送花园面积售价就增加约为10元/平米。3、顶层露台+阳台赠送面积为90-130平米，计算方法：以500元/平米的价格计算总价增加到该顶层露台享有户内，然后转变为建筑面积的单价增加额。4、7栋地下室赠送面积约为70平米，计算方法：价格参照车库造价：6万元/个，然后转变为该地下室户的总价增加额。 一期B区各户赠送面积统计及价格调整户型分类赠送面积（平米）功能价格调整D户型1、4、6栋偶数层（中间层）14.3前后阳台+24元/平米（单）1、4、6栋奇数层（中间层）17.1前后阳台+50元/平米（单）1、4、6栋底层（中间套）79.2前后花园+500元/平米（单）1、4、6栋底层（边套）120.4前后花园+600元/平米（单）1、4、6栋顶层99.4阳台、露台+50000元（总）B户型2、3、5、7、8栋偶数层(中间套)12.15前后阳台-------2、3、5、7、8栋奇数层(中间套)11.45前后阳台--------2、3、5、7、8栋顶层(中间套)69.4阳台、露台+35000元（总）3、5、7、8栋底层(中间套)60.45前后花园+600元/平米（单）E户型3栋西边套底层95.3花园+500元/平米（单）3栋西边套中间偶数层20.65前后阳台+90元/平米（单）3栋西边套中间奇数层23.5前后阳台+110元/平米（单）3栋西边套顶层129.1阳台、露台+65000元（总）C户型2、3、5、7、8栋边套偶数层16.1前后阳台+50元/平米2、3、5、7、8栋边套奇数层15.5前后阳台+50元/平米2、3、5、7、8栋边套顶层87.2阳台、露台+45000元（总）3、5、7、8栋边套底层53.8花园+350元/平米（单）7栋底层四户地下室70地下室+60000元（总） 五、价格表结论以及分析 整体经济指标整体经济指标子目数量单位可销售住宅面积54564.64平方米目标实收均价4350元/平方米综合折扣率3.65%----面市销售均价4515元/平方米实收销售总金额23740.6601万元面价销售总金额24640.0208万元 单价统计分析B区最高价为6081元/平方米，位于6栋1104；最低价为3566元/平米，位于2栋201；价格分布相对比较分散，主要是符合项目树立价值标杆，充分体现湖山价值的整体营销思想；B区有约87%的房子价格在4000元/平米以上，在市场上同类物业上具有较大竞争压力，价格仅此于绿城百合公寓。 总价统计分析B区最高总价为132.66万元，位于6栋1104；最低价为50.14万元，位于2栋202；其中最高总价低于新加坡花园城最高总价140万（市场同类最高）。其中50~60万的143套比例占36%，60~90万的195套比例为56%；超过100万元的有17套，比例为5%。50~60万元在市场竞争较大，高价位房有景观支撑在市场是标杆产品。 六、附件市场竞争分析、问卷统计、客户意向分析 6.1、市场竞争项目价格表分析基于本项目现推出的物业类型是小高层，从价格和品质方面都属于市场上的中高端，所以在选择竞争对手时主要针对合肥全市比较高端的高层小高层项目，主要分析的对手为：绿城桂花园绿地国际花都新加坡花园城绿城百合公寓主要分析竞争对手的价格分布、景观价差、楼层差等指标，并按平面价差和垂直价差分类，以对本项目的定价进行参考（不考虑整体均价的制定策略）。 6.1.1、绿地国际花都·丹若苑（开盘时间06年2月，销售率约80%）总共568套销售均价：4236元 国际花都雏菊苑（开盘时间06年2月）价目表房号楼层0102030418503550155015499517458545654565454516458545654565454515458545654565454514453545154515449513453545154515449512453545154515449511446544454445442510439543754375435594325430543054285842554235423542157418541654165414564115409540954075540454025402540054397539553955393533905388538853795238353815381537951--------E-4栋房号楼层0102030411461946284599459910461846284598459894558456845384538844984508447844787443844484418441864368437843484348542984308427842784422842384208420834158416841384138240884098406840681--------E-6栋 房号楼层01020304184708474847384658174738477847684668164678471847084628154628466846584578144578461846084528134568460845984518124558459845884508114498453845284488104438447844684388943584398438843088426843084298421874168420841984118640684108409840185399840184008392843898393839283848338283868385837782375837983788370813688372837183638垂直差：1-4层：70元/平方米4-5层：100元/平方米5-6层：70元/平方米6-8层：100元/平方米8-9层：90元/平方米9-10层：80元/平方米10-12层：60元/平方米12-14层：10元/平方米14-16层：50元/平方米16-17层：60元/平方米靠边/西晒：东侧60元/平方米西晒80元/平方米绿地国际花都·丹若苑9号楼价格表，景观最佳，面向景观（小区景观） 房号楼层01020304050607081140484078412841984198417841584198104058410841584218421841984178405893998404840984148414841984178498883928397840284068406840484028390873838388839383968396839483928380863748379838483868386838483828370853658370837383778377837583738361843578360836483678367836583638351833498352835683558355835383518339821底商垂直差：3-5层：80元/平方米5-8层：90元/平方米8-9层：70元/平方米9-10层：60元/平方米10-1层：30-140元/平方米靠边/西晒：东侧50元/平方米西晒120元/平方米绿地国际花都·丹若苑3号楼价格表，景观稍差（小区景观） 绿地国际花都·丹若苑小结：其价格区间主要集中在3500-4500元1、售价主要集中3500-4500元，其最高价位为5000元，最低价位为3400元；总价主要集中在50万-60万元之间，顶层复式最高总价为120万元左右。2、从现有销售备案情况看，高楼层的高价格销售速度慢，低楼层低价格销售情况较好。3、垂直差：根据景观差异在10-140元/平方米不等。4、平面差：3号楼与9号同楼层相比，由于景观以及小区位置等因素引起的平面差在300-360元/平方米。5、边套与西晒的价差分别为50-60元/平米和80-120元/平米 791垂直差:3--5层：100元/平方米5--7层：150-200元/平方米7--8层：100元/平方米8--10层：200-300元/平方米水平差：在同一单元内无大景观差异下，东西边差10-30元/平米；有景观差异为200-300元/平米；在1栋和9栋的比较下，同楼层的景观差价为500-600元/平米；6.1.2、绿城桂花园D区与F区（开盘时间05年8月，销售率约70%）总共392套销售均价：4141元 房号楼层桂雨苑9栋1294536461084600----7469647966458646865436643864416641863405640862388639861库房1700元/平米直面社区核心景观区位于组团中间，没有强势景观房号楼层桂雨苑1栋1210456643669390039008437640567425639366408638165393635864380634663373633662388636861库房1700元/平米-1库房1000元/平米远离社区景观区，位于组团边缘房号楼层芳树苑1栋129.544004400844384388742384188642384188539983948438383788336383588234383388135183468-1库房1000元/平米绿城桂花园D区与F区部分楼宇价格表 绿城桂花园D区与F区小结：其价格区间主要集中在3800-4200元之间1、售价主要集中在3800~4200元/平米之间，最高价位为4700元/平米，最低价位为3400元/平米；由于户型面积普遍偏大，总价主要集中在55万~70万元之间，最高总价达130万元。2、从销售备案的情况看，滞销的主要是中高楼层高价位房，其中总价在110~120万的顶层滞销较多。3、垂直差：根据景观的差异不同，为100~300元/平方米。4、平面差：在1栋和9栋的比较下，同楼层的景观差价为500~600元/平米。5、在同一单元内无大的景观差异下，东西边差10~30元/平米；有景观差异为200~300元/平米。 东苑鹭岛阁2#--5#楼垂直差：1--6层：60--100元/平方米6--7层：100--120元/平方米7--11层：150--200元/平方米11--18层：200—300元/平方米最大差价：2800元/平方米水平差：在同一单元内无大的景观差异下，东西边差30--80元/平米；有景观差异为200-500元/平米；在3栋和5栋的比较下，同楼层的景观差价为1500-1800元/平米；6.1.3、新加坡花园城东苑鹭岛阁（05年12月开盘，销售率约30%）总共655套销售均价：？元 房号楼层东苑鹭岛阁3#楼1234518.549604880448054635800174760468043305450550016456045104210515052001544104360409049505000144260421039704750480013414040903870455046001240203970377043504400113900385036704275425010378037303570405041009366036103470390639508354034903370376638007344033903290365037006334032903210355036005326032103130345035004318031303050335033473310030503000325033002305030002950315032001----————30503100一线湖面景观区房号楼层东苑鹭岛阁5#楼123417.5------4100400016458044504000390015443043003900380014428041503800370013416040303700360012404039103600350011395037903500340010380036703400330093700357033003200836003470325031507322032903200307063100309031503020530503210310030042990295729592950329002840300029002306028302950285012820279029002800二线湖面景观区 新加坡花园城小结：其价格区间跨度较大，位于2800~5800元之间1、由于有外部湖面景观支撑，其价格分布较散，价格区间为2800-5800元/平方米；户型面积主要为150平米和200多平米的，其总价为45万-140万平米，其中80万平米以上约占50%左右。2、从销售备案的情况看，现成交的大部分为中高楼层景观好的高价位房，主要是对景观的需求。3、垂直差：由于景观的差异而变化，差值为60-300元/平米，其中，同一楼宇楼层之间最大价差为2800元/平米。4、平面差：在3栋和5栋的比较下，同楼层的景观差价为1500-1800元/平米。5、在同一单元内无大的景观差异下，东西边差30--80元/平米；有景观差异为200-500元/平米。 2垂直差：1--2层：90元/平方米标准层：44元/平方米顶层：152元/平方米水平差：在同一楼宇内无大的景观差异下，东西边差20-50元/平米；有景观差异为200-300元/平米；6.1.4、绿城百合流云苑2#楼（06年4月开盘，销售率约为30%）现推出流云苑，流云苑1号楼为小户型，不在研究之内，2#栋共151套，销售均价为5136元 房号楼层绿城百合公寓流云苑2#楼价格表1234567891017.5---------------------55315531---16---------------------53445377564115-------5476547654655465546753005333556414---543253995377542154215377525652895520135333527853455333537753775333521252455476125289523453115289533353335289516852015432115245519052675245528952895245512451575388105201514652235201524552455201508051135344951575102517951575211521151575036506953008511350585135511351575157511349925025525675069501450915069511351135069494849815212650254970504750255069506950254904493751685498149265003498150255025498148604893512444882488249594937498149814937481648495080348384838491548934937493748934772480550362479447944871484948934893484947284761499214706470647614761475047504761---46734904 绿城百合流云苑2#楼小结：其价格区间集中在4900-5300元/平米1、流云苑2#楼的价格区间为4700元-5500元/平米之间；户型面积主要为130平米、140平米和200多平米的三种；总价范围60万-118万元之间，其中90%的在60-80万之间。从现有销售备案的情况看，现已销售的主要是中间楼层，总价也主要是在60万-70万元之间。垂直差：标准层为44元/平米，底层和顶层差异较大为150元/平米。水平差：在同一楼宇内无大的景观差异下，东西边差20-50元/平米；有景观差异为200-300元/平米。 市场竞争分析总结：价格区间在3700-4200元之间的同类物业竞争激烈从近期推出的高层小高层物业来看，中高品质产品价格区间普遍集中在3700元--4200元/平米之间，总价在55万—65万元之间。从价格的支撑方面分析，价格的决定因素还是地段和外部自然资源。处在市区地段的百合公寓在价格最高，其次是有外部湖景观的新加坡花园城。而无明显地段优势和强势资源的其他楼盘价位集中在3500-4000元之间。从销售角度看，其一、总价在50~60万之间的销售状况较好，其二、有强势自然资源大户型和高价销售状况较好；但是没有强势自然的资源底层复式滞销较多。垂直差：无强势自然景观资源的楼层差为40--100元/平米之间，有较好自然景观资源的楼层差为100—300元/平米不等。水平差：无强势自然景观资源的水平差为300--600元/平米之间，有较好自然景观资源的水平差在1000—2800元/平米不等。边套/西晒问题在合肥市场还是比较看重，特别是西晒。市场对于是否有西晒的差价在50-100元之间。 6.2.1、内部问卷统计（一）1、选取客户客户在澜溪镇置业主要两个因素：50%提及为项目外部景观，分别有25%提及为企业品牌和项目产品，内部园林景观为02、对客户置业的关注因素打分1、本次问卷主要是针对营销管理部内部的问卷，主要目的是收集销售一线同事对市场和项目反馈信息以指导定价。2、本次问卷共发放15份，全部收回，有效问卷14份。3、问卷内容是客户置业的关注因素、项目价格预判、项目价值点等。内部问卷说明：统计内容： 3、景观最好的4~6套房子：被提及最多的是4栋、6栋和8栋，提及次数分别为27次、8次和8次；其中4栋1104被提及9次、4栋1004被提及6次和6栋1104被提及5次。4、景观和位置较差的2~4套房子：被提及最多的是2栋，共为31次；其中2栋0201被提及8次，2栋0301被提及5次，1栋0101被提及4次。5、目标客户更倾向于那些楼层：6.2.1、内部问卷统计（二）楼层提及次数楼层提及次数楼层提及次数底层62—4层15—6层27—8层49—10层8顶层76、合肥市场小高层的楼层差：90%认为是40~70元/平方米。7、认为北区（1、4、6、8栋）可实现均价：8人认为在4500~4700元/平方米；6人认为在4300~4500元/平米。8、认为南区（2、3、5、7栋）可实现均价：8人认为在3800~4100元/平方米；3人认为在3500~3800元/平米；3人认为在4100~4400元/平米。9、认为单套能实现的最高价格：7人认为能实现5200~5700元/平米之间；3人认为5700~6200元/平米之间；3人认为6200~6700元/平米之间；1人认为4800~5200元/平米之间。 1、从对客户置业的关键因素看，外部景观是主导因素，可以适当增加外部景观的价值体现。2、在平面因素当中，除了关注外部景观外，客户也对楼宇间距和西晒问题比较关注，而对内部园林景观相对不关注。3、在楼层方面，受喜欢的楼层主要偏高楼层和底层。4、内部普遍认为北区四栋楼能实现均价为4500-4700元/平米，南区4栋楼能实现均价为3800-4100元之间，南北的价格差距约为700元/平米，可作为价格验算标准之一。5、景观最好的套型主要集中在4栋和6栋，而最差的则集中在2栋。6、认为能实现单套最高价在5700-6200元/平米左右。6.2.2、内部问卷分析 6.3、现有认筹客户意向分析截至7月25日，认筹客户为52组。从现有登记的统计看，客户对楼层的选择主要集中在高楼层和底层。从客户可接收的单价来看，现有认筹客户对本项目小高层物业的价格还是相对比较理性。客户测试与华润目标比较吻合。在户型选择方面，选择可以看到外部景观的D和C户型占了60%，而B户型被选的比例较低，如果在客源充足和客户意向不明确时，尽量向B户型引导。 同一片天空下与您携手改变生活